Du denkst darüber nach, als Immobilien-Investor einzusteigen? Dann benötigst du mit Sicherheit die Expertentipps der heutigen Folge – denn jeder Fehler in dieser Branche kann sehr schnell sehr viel Geld kosten. Immobilien-Experte Sven Schatt der Siworks AG verrät dir im Interview mit mir einige Tricks und warnt dich vor den häufigsten Fehlern.
Wir besprechen unter anderem folgende Themen: Wie arbeite ich als Immobilien-Investor, wenn ich noch Anfänger bin? Wie finde ich mein erstes Objekt? Wie viel muss ich investieren?
Ein MFH gewinnbringend bauen und verkaufen: Wie gehe ich als Immobilien-Investor vor?
Die grosse Kunst als Immobilien-Investor ist es, das richtige Objekt zu finden, erklärt Sven. Dafür benötigst du ein grosses Netzwerk, das sich jeder zukünftige Investor von Grund auf aufbauen sollte.
Damit der Aufbau eines Netzwerks mit einem zünftigen Boost vorangeht, bietet Sven sogenannte Investoren- und Bauherren-Meetings an. Dort stellt er auch sein Netzwerk zur Verfügung und zeigt dir, wie du schneller dein hochkarätiges Netzwerk aufbaust.
Objekt verkaufen, ohne zu bauen
Du kannst auch ein Bauobjekt verkaufen, ohne dass du etwas Neues darauf errichtet hast. Es reicht schon, wenn du die Baubewilligung für ein Projekt erhalten hast. Eine Baubewilligung für ein Objekt zu kriegen, ist definitiv auch ein Mehrwert.
Der Markt ist wichtig
Auf der Suche nach dem richtigen Objekt ist eine Frage laut Sven ganz entscheidend:
«Was wird aktuell in dieser Region am besten verkauft?»
Sind es Mietwohnungen oder Wohnungen im Stockwerkeigentum? Das, was der Markt will, kannst du bauen.
Um weniger Geld ins Objekt investieren zu müssen, kannst du auch ab der Baubewilligung ein oder zwei Wohnungen verkaufen. So ist es einfacher, eine Baufinanzierung bekommen.
Ein wichtiger Rat vom Profi:
«Die Beurkundung einer verkauften Wohnung darf erst stattfinden, wenn der Bau gestartet hat, also mit dem Spatenstich.»
Ansonsten wird nämlich die Mehrwertsteuer fällig.
Realisierung
Wenn du in die Ausführung gehst, ist die Frage, welches Modell du wählst. Wirst du ein TU/GU-Modell wählen oder lieber einen Architekten-Auftrag? Welches Modell für dich am sinnvollsten ist, hängt von deiner Erfahrung und deinem Wissen als Immobilien-Investor ab: Hast du viel Expertenwissen und Bau-Knowhow, so kannst du mit einem Architekten bauen.
Welche Fehler du als angehender Immobilien-Investor zwingend vermeiden musst
Falsches Produkt am falschen Ort zur falschen Zeit
Damit ist gemeint, dass du eine genaue Analyse machen musst, ob das Grundstück an dieser Lage mit diesem Projekt eine gute Investition ist. Es kann etwa auch sein, dass während deiner Bauzeit der Nachbar fünfzig neue Mietwohnungen baut. Dann hast du es schwerer, deine Mietwohnungen deiner Kundschaft zu vermieten.
Allein ein Projekt erstellen ist schwierig
Du benötigst für dein Objekt ein kompetentes Fachplaner- und Architekten-Team. Hole dir die besten Unternehmer an Bord, sodass du qualitativ hochwertig bauen kannst. Lass dich als neuer Immobilien-Investor nicht von «billigen» Unternehmer-Preisen verführen und achte von Anfang an auf die Qualität der Unternehmer.
Wenn du etwas kaufst, benötigst du immer eine Exitstrategie
Es geht schliesslich auch um die Frage, wie schnell du im Notfall das Objekt oder Grundstück an jemanden verkaufen kannst. Denn das Leben ändert sich manchmal schneller, als einem lieb ist.
«Notiere dir immer alle Namen der ehemaligen Interessenten – für deine Exitstrategie.»
Hast du weniger Knowhow und möchtest ein schlüsselfertiges Gebäude, so bietet sich die Wahl eines Generalunternehmers an. Hier ist immer darauf zu achten, dass der Werkvertrag zu deinen Gunsten ausgelegt wird. Sven besitzt Mustervorlagen für solche Verträge.
Wie viel Geld muss ich investieren?
Als Immobilien-Investor solltest du bei Renditeliegenschaften 20-40% Eigenkapital vorweisen können. Mindestens ein Zehntel müssen liquide Mittel sein.
«Verhandle immer mit mehreren Banken.»
Dafür braucht es ein sauberes Finanzierungsdossier mit allen Daten, die die Banken für die Bewertung brauchen. Ausserdem rät dir Sven: Lass dich – vor allem beim ersten Mal – vorher beraten.
Kann ich auch andere Investoren beiziehen?
Ja, es gibt private Investoren, die sich an Immobilien beteiligen. Wichtig ist auch hier, dass du dir ein Netzwerk aufbaust.
Sven und die Firma Siworks Immo AG bieten dafür spezielle Schulungen an und das bald auch online. Das hilft dir dabei, ein Investoren-Netzwerk aufzubauen.
Wie viel Rendite muss ich mindestens erwirtschaften?
Früher sagte man, es müssten mindestens 5% Bruttorendite sein. Das entspricht aber nicht mehr überall der Realität, sagt Sven. Es hängt nämlich davon ab, wo die Liegenschaft steht und in welchem Zustand sie sich befindet. Angenommen, du findest ein altes Objekt, das 7% Rendite verspricht. Doch nach nur einem Jahr benötigt es bereits eine Rennovation. Dann erwirtschaftest du mit einem neuen Objekt bei nur 2 bis 3% Rendite wesentlich mehr Geld.
Für den Vergleich von verschiedenen Objekten hat Sven deshalb einen praktischen Ratschlag:
«Rechne den Zinssatz auf 15 Jahre hoch. Dann wirst du schnell feststellen können, welches Objekt besser rentiert.»
Mit welchem Objekt soll ich als Immobilien-Investor beginnen?
Es besteht die Möglichkeit, mit sehr kleinen Objekten anzufangen. Du kannst beispielsweise einen Parkplatz erwerben und diesen dann vermieten.
Es gibt aber noch weitere nicht so kostspielige und dafür umso kreativere Ideen, wie Sven weiss: Man kann etwa bei Immobilien die Rechte für die Nutzung von Photovoltaik-Anlagen kaufen.
Hier findest du Sven Schatt und die Firma Siworks Immo.
Bei Fragen kannst du Sven Schatt gerne eine Mail schreiben.
Oder vernetze dich mit Sven auf Linkedin.
Wenn dir diese Folge gefallen hat, würde ich mich auch riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.
Beste Grüsse, Marco
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