In diesem Baublog diskutieren wir über das Thema Regiearbeiten aus der Perspektive des General- oder Totalunternehmers. So beschäftigen wir uns im Experteninterview etwa mit Strategien, welche die Wahrscheinlichkeit für Regiearbeiten während, aber auch bereits vor dem Bauen reduzieren. Denn es ist immer im Interesse des Bauherrn, sich vor ärgerlichen Zusatzkosten zu schützen. Weiter besprechen wir den Unterschied zwischen Regiearbeiten und Nachträgen und finden heraus, ob Regiearbeiten teuerungsberechtigt sind.
Wir dürfen dabei auf das Fachwissen von Matthias Gerber zählen. Matthias ist stellvertretender Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog. Das Unternehmen hat während seiner 20-jährigen Firmengeschichte über 100 Bauprojekte erfolgreich abgeschlossen. Seit rund 5 Jahren spezialisiert sich Outlog gezielt auf internationale Bauherrschaften, die in der Schweiz Projekte realisieren.
Was sind Regiearbeiten?
Regiearbeiten sind nicht vorhersehbare Arbeiten mit einer gewissen Dringlichkeit. Konkret hat Outlog den Zeitrahmen so definiert, dass es sich um Arbeiten handelt, die mindestens innerhalb von drei Tagen erledigt sein müssen.
Die Dringlichkeit ist auch der entscheidende Faktor, durch den sich die Regiearbeit vom Nachtrag unterscheidet. Regiearbeiten muss man unter Umständen unverzüglich ausführen, weil sonst Schäden entstehen oder sogar Menschen gefährdet sind. Wenn etwa ein Gerüstbauer feststellt, dass das Gerüst nicht mehr der Norm entspricht, muss er sofort handeln und kann diesen Aufwand als Regie verrechnen. Hat jedoch die Bauherrschaft einen Zusatzwunsch, bleibt dafür mehr Zeit und man kann eine Nachtragsofferte einholen. Die Ausführung erfolgt dann nach offizieller Freigabe.
Nebst dem Lohn und den Lohnnebenkosten sind im Regiepreis auch die Handwerkszeugs- und Materialkosten enthalten. Bei einem Maler ist also die Farbe im Regiepreis inbegriffen. Ist allerdings spezielles Material erforderlich, kann dieses separat verrechnet werden.
Generell kommt es bei Neubauten weniger oft zu Regiearbeiten als bei Umbauten. Beim Umbauen öffnet man Wände und Decken – und entsprechend können da unvorhersehbare Überraschungen auf einen warten…
Die SIA-Norm, welche die Regiearbeiten regelt, ist die berühmte SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten», die ja immer wieder bei uns im Baublog auftaucht.
Regiearbeiten und Kostenmanagement
Der Einfluss der Regiearbeiten auf das Kostenmanagement ist von Gewerk zu Gewerk unterschiedlich ausgeprägt. Beim Schreiner etwa gibt es weniger Arbeiten in Regie, weil hier bei guter Planung eigentlich nicht viel Unerwartetes geschehen kann. Bei ihm sind deshalb allenfalls Nachträge ein Thema.
Maler und Gipser sind hingegen Gewerke, bei denen man mit mehr Regiearbeiten rechnen muss. Es kann zum Beispiel vorkommen, dass Ausbesserungen vorgenommen werden müssen. Hier gilt es also, grössere Reserven einzukalkulieren.
Regiearbeiten sind übrigens grundsätzlich nicht teuerungsberechtigt. Ausnahme: Es wird vom Unternehmer explizit vorbehalten. Matthias weiss aber aus Erfahrung, dass die Teuerung bei Arbeiten in Regie normalerweise kein brisanter Streitpunkt im Bauprozess ist. Sollte die zurzeit weltweit grassierende Inflation vermehrt Lohnerhöhungen auslösen, könnte dies jedoch künftig zum Thema werden.
Wichtig ist, dass die Regiepreise im Werkvertrag festgehalten sind. Macht man das nicht, kann der Unternehmer Branchenverbandspreise geltend machen, die um einiges höher sind als die marktüblichen Preise. Ohne Vereinbarung (schriftlichen Werkvertrag) sind Regiearbeiten grundsätzlich nur skonto-, aber nicht rabattberechtigt.
Regiearbeiten schon vor Baustart verhindern
Ganz wichtig ist ein klarer Projektumfang. Bei komplexen Konstrukten gibt es jeweils relativ viele Änderungen, was bezüglich Regie ungünstig ist. Auch ungenaue Ausschreibungen vergrössern das Risiko für Regiearbeiten.
Es ist wichtig, dass ein TU oder GU auf partnerschaftliche Subunternehmen zählen kann, die auf Unstimmigkeiten in den Offerten hinweisen. Nicht zuletzt braucht es im Werkvertrag unbedingt komplette Angaben zu den besonderen Bestimmungen (z. B. Lärmzeiten, Anmeldeprozedere, Baustellenlogistik).
Regiearbeiten während des Bauens verhindern
Ein guter Bauleiter erkennt schon früh, wenn sich Regiearbeiten anbahnen. Er kann dann planerische Lösungen finden, die günstiger sind oder im besten Fall gar keine Mehrkosten verursachen.
Kommt es zur Regie, zählt gutes Verhandeln. Man bespricht im Vorhinein mit dem Unternehmer, wie lange die Arbeit dauern wird, und kontrolliert die zusätzlichen Stunden. Auf diversen Baustellen ist bei Outlog für diese Buchführung ein Sicherheitsbeauftragter zuständig.
Grundsätzlich gilt, dass nicht angemeldete Regiearbeiten nicht bezahlt werden müssen. Ausgenommen bei Gefahr oder Schaden (siehe Beispiel Gerüstbau oben).
Das gehört in einen Regierapport
Wenn man einen Regierapport gewissenhaft und korrekt ausfüllt, finden sich darin folgende Informationen:
- die Anzahl der Arbeitskräfte, deren Namen und Ränge
- die Anzahl Arbeitsstunden mit Datum
- die verbrauchten Materialien, falls es sich dabei um Zusatzmaterial handelt
- den Ausführungsort
- detaillierte Beschriebe der Arbeiten
- die verwendeten Werkzeuge und Fahrzeuge
- die Unterschrift des Unternehmers
- die Nummer des Regierapports (beginnt bei jedem Unternehmen bei 1)
- die freigegebene Vorabklärung
Die fortschrittlichen Unternehmen erledigen das übrigens bereits digital. Das ist einfacher für die Administration und gut lesbar – was bei den handschriftlich ausgefüllten Rapporten nicht immer der Fall ist…
Achtung: Offene Stellen bei Outlog!
Das Outlog-Team soll mit ambitionierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ergänzt werden: Das Unternehmen sucht kompetente Bauleiter:innen, welche die Qualität auf den Baustellen überprüfen und garantieren. Ausserdem sind sowohl Zeichner:innen als auch Projektleiter:innen gefragt. Die Aufgabe der Projektleiter:innen liegt insbesondere in der Betreuung der Interessenvertreter der internationalen Bauherren. Hier sind Englischkenntnisse zwingend erforderlich.
Du bist bereit für diese Herausforderung? Dann melde dich entweder bei mir oder dann bei Matthias. Die Kontaktdaten von Outlog und weitere Infos über das Architekturbüro findest du auf dieser Website.
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