Noch bevor der erste Bagger aufkreuzt, musst du unbedingt eine gewissenhafte Rissaufnahme durchführen. Weshalb ist das so wichtig? Weil du dann einen Beweis in der Hand hältst, wenn der Nachbar einfach behauptet, deine Baustelle hätte in seinen Wänden Risse verursacht.
In diesem Baublog gibt es zahlreiche für Bauleiter relevante und hilfreiche Praxistipps zum Thema Rissprotokoll. Du wirst unter anderem erfahren, wann diese Bestandsaufnahme durchgeführt werden sollte, welche Gebäude du kontrollieren musst und wie du genau dabei vorgehst. Ausserdem schauen wir uns an, welche Hilfsmittel du auf diesem wichtigen Rundgang dabeihaben solltest.
Darum ist das Rissprotokoll Pflicht
Mieter und Eigentümer von Liegenschaften sehen Risse meist erst dann, wenn du am Bauen bist. Du kannst dir das so vorstellen: Der Bewohner spürt eine leichte Erschütterung (vielleicht vom Aushub) und kontrolliert daraufhin die Fassade. «Huch, dieser Riss war doch vorher noch nicht da!» Oder war er es etwa doch?
Solche Diskussionen habe ich schon erlebt, als ich es selbst versäumt hatte, das Rissprotokoll überall durchzuführen. Man darf nicht vergessen: Risssanierungen können richtig teuer werden! Genau deshalb ist die gewissenhafte Bestandsaufnahme vor dem Bauen so wichtig.
Mit dem Rissprotokoll verhinderst du Streitigkeiten: Du sicherst dich damit selber ab und du gibst den Nachbarinnen und Nachbarn das gute Gefühl, dass du ihre Interessen wahrnimmst.
Gemeinde und Kanton
Beginne mit dem Rissprotokoll so früh wie möglich. Besonders bei der Kontrolle öffentlicher Strassen braucht es eine längere Vorlaufzeit; du solltest diesbezüglich also frühzeitig mit dem Kanton, der Stadt oder der Gemeinde Kontakt aufnehmen. Oftmals haben diese Behörden ein eigenes Ingenieurbüro, das die Rissaufnahmen vornimmt. Als Vertreter des Bauherrn solltest du bei dieser Bestandsaufnahme aber unbedingt dabei sein. So bist du sicher, dass wirklich alle Beschädigungen und Risse aufgenommen werden.
Ich habe übrigens auch schon mit der Gemeinde reinverhandelt, dass gewisse alte, sanierungsbedürftige Zufahrtsstrasse nicht vor, sondern erst nach meiner Bauzeit erneuert werden.
Ein weiterer Expertentipp: Nimm vorgängig eine Strassenreinigung im zu kontrollierenden Bereich vor. So kommen auch diejenigen Risse zum Vorschein, die von Dreck bedeckt waren (zum Beispiel in der Ablaufrinne). Das kostet vielleicht etwa 300 Franken – aber ein Quadratmeter Strassensanierung kostet schnell mal ein paar Tausend. Diese Investition lohnt sich also.
Private Nachbarn
Gehen wir nun zum privaten Anwohner. Wenn es ein Mieter ist, musst du natürlich die Verwaltung anschreiben und fragen, ob sie oder auch der Eigentümer bei der Bestandesaufnahme dabei sein möchte. Betroffen sind grundsätzlich alle Liegenschaften im näheren Umkreis. Frage den Aushubunternehmer oder deinen Ingenieuren, bis wohin theoretisch Beschädigungen auftreten könnten. Lieber zu viel kontrollieren als zu wenig!
Und auch hier noch ein guter Tipp: Nutze diesen Kontakt mit den Nachbarinnen und Nachbarn, um ein gutes Verhältnis aufzubauen! Sei höflich und bringe vielleicht als Dankeschön Schokolade mit. Dazu gibst du gleich deine Visitenkarte ab mit der Nummer, wo sie dich bei allfälligen Fragen erreichen.
Sammle Infos über die Liegenschaft
Pro Wohnung musst du ungefähr eine Stunde für die Bestandesaufnahme einplanen. Wichtig sind ein systematisches Vorgehen und das Arbeiten mit Plänen. Mach dabei lieber zu viele Bildaufnahmen als zu wenig, speichere es doppelt und dreifach ab, denn diese Fotos und Videos sind Gold wert.
Sammle aber auf dem Rundgang nicht nur Bildmaterial, sondern auch Informationen über die Immobilie. So verhinderst du besser, dass bereits bestehende Schäden deiner Baustelle angehängt werden. Wann wurde das Haus zum letzten Mal gestrichen oder saniert? Gab es mal Wasserschäden? War die Kanalisation mal überflutet oder verstopft? Notfalls musst du die Kanalisation mit Drohnen auf Risse überprüfen.
Rissprotokoll Fassade
Nehmen wir mal an, wir machen das Rissprotokoll für ein Mehrfamilienhaus. Ich starte immer an der Aussenfassade und gehe dann von links nach rechts und von unten nach oben. Bei hohen Gebäuden ist es natürlich nicht einfach, nahe an die Risse heranzukommen. Hier kann sich der Einsatz einer Drohne lohnen.
Unterschiedliche Fassaden haben unterschiedliche Tücken! Ein Riss in einer hinterlüfteten Aussenfassade ist schwieriger zu sehen, da er oftmals durch die Fassade aufgenommen wird. Viel einfacher ist es hingegen bei einer verputzten Aussenwärmedämmung. Hier gilt wiederum gemäss meiner Erfahrung: Je grösser die Körnung des Verputzes ist, desto schwieriger ist er zu erkennen.
Halte nicht nur nach Rissen, sondern auch nach Algen und Schmutz Ausschau; diese könnten Risse überdecken. Ganz genau hinschauen musst du bei Fenstern, Stürzen und Türen. Oftmals finden sich vorhandene Risse dort diagonal (manchmal horizontal) in den Ecken.
Sehr häufig (gerade im Sockelbereich) sind auch Abplatzungen an der Fassade. Hier solltest du nicht nur schauen, sondern auch mal klopfen: Klingt der Untergrund hohl, ist der Sockel nicht mehr im Verbund, sondern bereits lose – dann ist er natürlich viel anfälliger auf Risse!
Weitere Fragen: Sind bei den Unterständen im Erdgeschossbereich bereits Setzungen vorhanden? Hat sich der Bodenbelag auf den Parkplätzen schon abgesenkt?
Rissprotokoll Innenbereich
Dann geht’s mal ins Erdgeschoss rein. Auch hier immer die Augen offenhalten für weitere Mängel, nicht nur für Risse. Haben beispielsweise die Kellerräume oder die Tiefgarage bereits Ausblühungen (erkennbar an weissen Kalkflecken)? Gibt es bei den Rohreinführungen gelbliche Verfärbungen, die auf einen früheren Wassereinbruch hindeuten?
Auch im Innenbereich geht es systematisch weiter. Vergiss dabei nicht das Treppenhaus. Untersuche die Wohnungen auf Risse im Boden, in der Wand und in der Decke, immer schön mit System von links nach rechts – so mache ich das jedenfalls. Gut hinschauen bei Materialübergängen, zum Beispiel von Backstein zu Beton. Besonders wichtig sind die Wohnungen, die an deine Baustelle angrenzen.
Hilfsmittel für die Bestandesaufnahme
Ideal ist es natürlich, wenn du ein Tool wie Planradar hast, mit dem du das Rissprotokoll digital erstellst. Mehr dazu erfährst du in diesem Baublog.
Weiter musst du einen Doppelmeter, eine Fotokamera und eine Taschenlampe mitnehmen. Es gibt zudem kleine Plättchen, mit denen du die Rissbreite messen kannst. Denn je genauer du arbeitest, desto weniger Angriffsfläche bietest du den Eigentümern.
Es gibt ausserdem Messgeräte, die Erschütterungen registrieren. Das ist vor allem ein Thema bei Serverräumen oder anderen heiklen Nachbarn.
Noch mehr Wissenswertes über das Rissprotokoll gibt es in diesem früheren Baublog.
Viel Erfog für dein Bauvorhaben!
