Immer häufiger setzen sich heutzutage Bauherren das Ziel, den Baugrund optimal auszunutzen. Stichwort «verdichtetes Bauen». Deshalb habe ich für dich – ungeachtet davon, ob du nun der Bauherr oder ein Anwohner der Baustelle bist – eine Empfehlung: Erstelle ein Rissprotokoll. Das schafft Sicherheit und Klarheit für beide Seiten. Weshalb genau diese Bestandesaufnahme so wichtig ist, erfährst du jetzt.
Ausserdem erkläre ich dir, wie du vorgehen kannst, wenn dein Nachbar baut, dabei aber kein Rissprotokoll führt. Schliesslich gebe ich dir auch noch relevante Tipps und Hinweise bezüglich Haftungsfragen.
Wann ergibt ein Rissprotokoll Sinn?
Bei jedem grösseren Um-, An- oder Neubau ist ein Rissprotokoll sinnvoll. Bei einem Baugrubenaushub, Pfählungen oder Baugrubensicherungen nahe der Grundstücksgrenze können nämlich an den benachbarten Gebäuden Setzungen oder Risse auftreten.
Jeder Bauleiter sollte deshalb frühzeitig mit den Nachbarn Kontakt aufnehmen, um solche Rissaufnahmen erstellen zu lassen.
Diese vorgängigen Aufnahmen sollten im Interesse von jedem Bauherrn, Anwohner und Bauleiter sein. Denn nachträgliche Schäden an Häusern, die kein Rissprotokoll registriert hat, bezahlt am Ende der Verursacher.
Wer erstellt solche Rissaufnahmen?
Ein Rissprotokoll kann durch den Bauleiter erstellt werden, der das Gebäude baut. Dabei ist zu beachten, dass der Bauherr des aufzunehmenden Gebäudes anwesend ist.
Es gibt auch Firmen, die sich auf Rissaufnahmen spezialisiert haben. Diese externen Spezialisten müssen aber vollkommen unabhängig sein. Es ist wichtig, dass beide Parteien diesen Gutachter akzeptieren.
Wie geht man bei einem Rissprotokoll vor?
- Experte, Bauleiter, Bauherr und der Anwohner des jeweiligen Gebäudes treffen sich zu einer Begehung.
- Gebäude wird auf Schäden untersucht.
🡪 Risse in der Fassade, Risse im Fensterbereich und Setzungen im Allgemeinen.
🡪 Auch bestehende Feuchtigkeitsschäden festhalten. - Bestehende Risse und Schäden im Architektenplan einzeichnen: exakte Position, Länge/Breite notieren (dafür gibt es auch spezielle Messwerkzeuge).
- Fotos von Schäden machen.
- Beide Parteien unterschreiben das Rissprotokoll, wenn sie damit einverstanden sind.
Zusätzliche Kontrollmechanismen während der Bauzeit
Bei schon bestehenden Rissen im Bereich der Baugrube kann es manchmal sinnvoll sein, Gipsplättchen über die Risse zu montieren. So erhält man einen visuellen Anhaltspunkt, um festzustellen, ob sich während der Bauzeit etwas am Nachbargebäude verändert.
Zusätzlich zu den Rissprotokollen gibt es noch Erschütterungsmessungen, die während der gesamten Bauzeit laufen können. Diese sind jedoch mit viel grösserem Aufwand und höheren Kosten verbunden. Ich habe solche Messungen einmal erlebt, als sich in der Nähe der Baustelle eine Serverstation mit empfindlichen Geräten befand.
Der Bauherr macht kein Rissprotokoll – was kannst du tun?
Am besten machst du ihn darauf aufmerksam, dass es für beide Seiten gut ist, Rissaufnahmen zu erstellen.
Sieht er das nicht ein, kannst du einen Experten aufbieten, der diese Aufnahmen für dich durchführt. Am besten wendest du dich an einen Vertreter der Gemeinde, der dir einen Kontakt vermittelt. Dieses Gutachten erlangt dann auch ohne die Zustimmung vom Erbauer die Gültigkeit.
Wie sieht es rechtlich aus?
Das Zivilgesetzbuch regelt mit Art. 679 die Verantwortlichkeit des Grundeigentümers:
«Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.»
Die in den Bauverträgen allgemein verwendete SIA-Norm 118 (allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) nimmt in Artikel 111 dazu Stellung:
«Soweit es angezeigt ist, hält der Bauherr auf seine Kosten den Bestand und Zustand fremder Sachen (wie z. B. Grundstücke, Bauten, Verkehrswege, Leitungen, Grundwasservorkommen, Quellen), die im möglichen Einflussbereich der Arbeiten liegen, noch vor deren Beginn zur Beweissicherung fest. Er beschafft sich die erforderlichen Beweismittel.»
Wie werden Risse und Schäden beurteilt?
Hier definiert die Schweizer Norm SN 640 312a, Erschütterungen, unter Kapitel D «Risse und Rissprotokolle». Risse werden nur aufgenommen, wenn sie aus einem Meter Distanz von blossem Auge erkennbar sind, was einer Rissbreite von zirka 0,05 mm entspricht. Dabei werden Risse an der Oberfläche und durchgehende Risse unterschieden und bezüglich ihrer Breite in fünf Klassen eingeteilt (feine Risse ≤ 0,2 mm bis klaffende Risse ≥ 3 mm).
Die Schlusskontrolle und eventuelle Schadenanzeigen
Am Ende der Bauzeit kommt es bei Schäden nochmals zu einer Begehung. Dort werden die Schäden aufgenommen und der neue Ist-Zustand protokolliert.
Falls keine Schäden vorliegen, verzichtet man meistens auf eine erneute Kontrolle. Die Abschlussarbeiten muss man jedoch dem Anwohner melden.
Wichtiger Hinweis: Bei einzelnen Versicherungen sind nur die Schäden an Gebäuden gedeckt, deren Zustand man vor Baubeginn mit einem Rissprotokoll erfasst hatte. Du siehst also: Mit einem Rissprotokoll bist du in jedem Fall auf der sicheren Seite – der kleine Zusatzaufwand kann sich lohnen!
Risse können auch entstehen, wenn die Kittfugen nicht fachgerecht verbaut wurden. Alles zu diesem Thema findest du hier.
Wenn ich dir heute weitergeholfen habe, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.
Beste Grüsse, Marco
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