Was steckt alles im Kaufvertrag einer Immobilie?
Der Immobilienkaufvertrag ist eine ziemlich umfangreiche und komplexe Angelegenheit. Daniel beschränkt sich in seiner Erklärung deshalb auf die relevantesten Elemente des Dokumentes. Zunächst einmal gehören die vollständigen Angaben der Vertragsparteien (Käufer- und Verkäuferschaft) in den Vertrag. Dazu gehören die Namen, die Geburtsdaten, die aktuellen Wohnadressen, die Staatsangehörigkeiten und die Heimatorte. Dann enthält ein Kaufvertrag auch die Angaben zum Grundstück oder zur Immobilie selbst. Das wäre die Adresse oder noch präziser die Katasternummer. Weiter erscheinen der Kaufpreis und die Finanzierungsmodalitäten. Auch Informationen dazu, wie der Kaufpreis getilgt wird, sind enthalten. Nicht zuletzt braucht es noch den kompletten Grundbuchauszug mit den Grundlasten, Dienstbarkeiten und Angaben zu den Schuldbriefen.Was ist der Schuldbrief?
In einem Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfandrechtlich sichergestellt wird. Das bedeutet, dass der Schuldner mit dem verpfändeten Grundstück und generell mit dem gesamten Vermögen haftet. Man errichtet einen Schuldbrief in der Regel mindestens in Höhe der Hypothek. Jedem Grundpfandrecht wird bei seiner Eintragung ein bestimmter Rang, also eine feste Pfandstelle, zugeteilt. «Im Falle einer Zwangsverwertung werden dann die pfandgesicherten Forderungen in der Reihenfolge ihres Ranges befriedigt.» Doch wieso braucht es überhaupt einen Schuldbrief? Es geht darum, dass beim Grundstückskauf das Grundstück haftet. Dies dient dem Kreditinstitut – falls das Worst-Case-Szenario eintreten sollte – als Sicherheit für seine Hypothek.
Darauf musst du beim Kaufvertrag achten
Wie bereits erwähnt gehört in den Immobilienkaufvertrag der Kaufpreis, die Kaufpreistilgung (z. B. Tranchen- oder Reservationszahlung) und der Grundbuchauszug. Dabei ist es wichtig, dass besonders der Käufer Rechte und Pflichten (wie z. B. das Näherbaurecht) kennt und versteht. Daniel empfiehlt unbedingt, noch vor dem Notartermin die Details dazu auf dem Bauamt abzuklären, damit es keine bösen Überraschungen gibt. Weiter muss man auch definieren, wer die Notargebühren bezahlt, was gesetzlich nämlich nicht geregelt ist. Oftmals teilen sich das die Parteien hälftig auf. Gleiches gilt für die Handänderungssteuer, die in manchen Kantonen (u. a. in Bern, Solothurn, Luzern, Thurgau und in den beiden Basel) fällig wird. Aus Erfahrung weiss Daniel, dass auch ein anderes Thema immer wieder für Diskussionen sorgt: die Sachgewährleistung. Bei bestehenden Bauten gilt grundsätzlich die Devise «So gekauft, wie gesehen». Man kauft das Haus quasi als «Occasion» und der Verkäufer kann und muss nicht garantieren, dass etwa der Backofen oder die Geschirrspülmaschine noch 10 Jahre lang funktionieren werden. Davon ausgenommen sind natürlich arglistig verschwiegene Mängel. «Will ich sicher sein, dass beispielsweise der Pool oder die Sauna einwandfrei funktioniert, muss ich das explizit im Vertrag aufführen.» Weiter musst du auf die Versicherungen achten. Dazu gehört natürlich die Gebäudeversicherung, die automatisch auf den neuen Besitzer übertragen wird. Für allfällige Zusatzversicherungen gilt eine 30-tägige Kündigungsfrist. Falls du also eine dieser Versicherungen nicht möchtest, musst du innerhalb dieser Zeit aktiv werden und kündigen. Wichtig ist auch der Übergabetermin. Zu diesem festgelegten Zeitpunkt muss man die Immobilie spätestens geräumt und gereinigt haben. Der Notar wird beim Termin ausserdem darauf achten, dass es ein Zahlungsversprechen von der Bank gibt.Vorbereitung auf den Notartermin
Der Makler bereitet sich auf den Notartermin vor, indem er zunächst alle nötigen Angaben der Käuferschaft und Verkäuferschaft sammelt und in einem Formular dem Notar übermittelt. Dazu kommen sämtliche notwendigen Angaben zum Objekt selbst und all die oben erwähnten Daten. Der Notar erstellt dann einen Vertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Diese können in der Folge Änderungswünsche anbringen. Ist man sich hier in den wichtigen Punkten noch nicht einig, kann das ein ziemliches Hin und Her geben. Das kann zu Verzögerungen oder im schlimmsten Fall zum Platzen des Deals führen. Nicht zuletzt müssen sich Verkäufer und Käufer beim Notartermin ausweisen können. Das ist nur eine Kleinigkeit – ging aber auch schon vergessen!
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Notartermin von entscheidender Bedeutung, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Mit umfangreichen Kenntnissen über den Immobilienkaufvertrag und die relevanten Punkte des Kaufprozesses können potenzielle Probleme vermieden werden. Die Vorbereitung auf den Notartermin sowie die genaue Kenntnis der Vertragsinhalte sind daher unerlässlich, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und etwaige rechtliche Fallstricke zu vermeiden.