Der wichtigste Termin beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Notartermin – und dieser Baublog wird dich optimal darauf vorbereiten! Damit alles reibungslos über die Bühne geht, muss man nämlich sowohl vor als auch während und nach dem Besuch auf dem Notariat einige Dinge beachten.
Wie ein Notartermin abläuft und welche Punkte eines Kaufvertrags besonders knifflig sind, erfahren wir von unserem Gast Daniel Adi, Partner bei der Firma Betterhomes, dem grössten unabhängigen Immobilienmakler der Schweiz. Daniel ist bereits seit 2009 im Unternehmen tätig und zuständig für die Regionen Bern/Solothurn, Westschweiz und Wallis, wo er die dortigen Makler betreut. Er hat im Verlauf seiner Karriere also schon einige Besuche auf dem Notariat erlebt…
«Die öffentliche Beurkundung einer Immobilie beim Notar ist in der Schweiz eine zwingende Formvorschrift für den Grundstückskaufvertrag. Sie bietet die höchstmögliche rechtliche Sicherheit und dient so auch dem Schutz von Verkäufer und Käufer.»
Was steckt alles im Kaufvertrag einer Immobilie?
Der Immobilienkaufvertrag ist eine ziemlich umfangreiche und komplexe Angelegenheit. Daniel beschränkt sich in seiner Erklärung deshalb auf die relevantesten Elemente des Dokumentes.
Zunächst einmal gehören die vollständigen Angaben der Vertragsparteien (Käufer- und Verkäuferschaft) in den Vertrag. Dazu gehören die Namen, die Geburtsdaten, die aktuellen Wohnadressen, die Staatsangehörigkeiten und die Heimatorte.
Dann enthält ein Kaufvertrag auch die Angaben zum Grundstück oder zur Immobilie selbst. Das wäre die Adresse oder noch präziser die Katasternummer. Weiter erscheinen der Kaufpreis und die Finanzierungsmodalitäten. Auch Informationen dazu, wie der Kaufpreis getilgt wird, sind enthalten. Nicht zuletzt braucht es noch den kompletten Grundbuchauszug mit den Grundlasten, Dienstbarkeiten und Angaben zu den Schuldbriefen.
Was ist der Schuldbrief?
In einem Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfandrechtlich sichergestellt wird. Das bedeutet, dass der Schuldner mit dem verpfändeten Grundstück und generell mit dem gesamten Vermögen haftet.
Man errichtet einen Schuldbrief in der Regel mindestens in Höhe der Hypothek. Jedem Grundpfandrecht wird bei seiner Eintragung ein bestimmter Rang, also eine feste Pfandstelle, zugeteilt.
«Im Falle einer Zwangsverwertung werden dann die pfandgesicherten Forderungen in der Reihenfolge ihres Ranges befriedigt.»
Doch wieso braucht es überhaupt einen Schuldbrief? Es geht darum, dass beim Grundstückskauf das Grundstück haftet. Dies dient dem Kreditinstitut – falls das Worst-Case-Szenario eintreten sollte – als Sicherheit für seine Hypothek.
Darauf musst du beim Kaufvertrag achten
Wie bereits erwähnt gehört in den Immobilienkaufvertrag der Kaufpreis, die Kaufpreistilgung (z. B. Tranchen- oder Reservationszahlung) und der Grundbuchauszug. Dabei ist es wichtig, dass besonders der Käufer Rechte und Pflichten (wie z. B. das Näherbaurecht) kennt und versteht. Daniel empfiehlt unbedingt, noch vor dem Notartermin die Details dazu auf dem Bauamt abzuklären, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Weiter muss man auch definieren, wer die Notargebühren bezahlt, was gesetzlich nämlich nicht geregelt ist. Oftmals teilen sich das die Parteien hälftig auf. Gleiches gilt für die Handänderungssteuer, die in manchen Kantonen (u. a. in Bern, Solothurn, Luzern, Thurgau und in den beiden Basel) fällig wird.
Aus Erfahrung weiss Daniel, dass auch ein anderes Thema immer wieder für Diskussionen sorgt: die Sachgewährleistung. Bei bestehenden Bauten gilt grundsätzlich die Devise «So gekauft, wie gesehen». Man kauft das Haus quasi als «Occasion» und der Verkäufer kann und muss nicht garantieren, dass etwa der Backofen oder die Geschirrspülmaschine noch 10 Jahre lang funktionieren werden. Davon ausgenommen sind natürlich arglistig verschwiegene Mängel.
«Will ich sicher sein, dass beispielsweise der Pool oder die Sauna einwandfrei funktioniert, muss ich das explizit im Vertrag aufführen.»
Weiter musst du auf die Versicherungen achten. Dazu gehört natürlich die Gebäudeversicherung, die automatisch auf den neuen Besitzer übertragen wird. Für allfällige Zusatzversicherungen gilt eine 30-tägige Kündigungsfrist. Falls du also eine dieser Versicherungen nicht möchtest, musst du innerhalb dieser Zeit aktiv werden und kündigen.
Wichtig ist auch der Übergabetermin. Zu diesem festgelegten Zeitpunkt muss man die Immobilie spätestens geräumt und gereinigt haben.
Der Notar wird beim Termin ausserdem darauf achten, dass es ein Zahlungsversprechen von der Bank gibt.
Vorbereitung auf den Notartermin
Der Makler bereitet sich auf den Notartermin vor, indem er zunächst alle nötigen Angaben der Käuferschaft und Verkäuferschaft sammelt und in einem Formular dem Notar übermittelt. Dazu kommen sämtliche notwendigen Angaben zum Objekt selbst und all die oben erwähnten Daten.
Der Notar erstellt dann einen Vertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Diese können in der Folge Änderungswünsche anbringen. Ist man sich hier in den wichtigen Punkten noch nicht einig, kann das ein ziemliches Hin und Her geben. Das kann zu Verzögerungen oder im schlimmsten Fall zum Platzen des Deals führen.
Nicht zuletzt müssen sich Verkäufer und Käufer beim Notartermin ausweisen können. Das ist nur eine Kleinigkeit – ging aber auch schon vergessen!
So läuft der Notartermin ab
Der grosse Tag ist also gekommen: Käufer, Verkäufer und in der Regel auch der Makler, der den Verkäufer vertritt, gehen aufs Notariat. Käufer und Verkäufer weisen sich aus und der Notar liest das gesamte Dokument vor. Er erklärt juristische Begriffe und die Parteien können bei Unklarheiten Fragen stellen. Das alles dauert etwa 45 bis 60 Minuten. Ab dem Zeitpunkt der Unterschrift ist der Vertrag rechtsgültig.
Nach dem Notartermin informiert das Notariat das Grundbuchamt über den Eigentümerwechsel. Weiter erfolgt zum im Vertrag festgelegten Zeitpunkt die Kaufpreistilgung. Der Notar wird ausserdem auf einem Sperrkonto eine Summe zur Deckung der Grundstückgewinnsteuer einbehalten, bis die definitive Abrechnung durch das Steueramt erfolgt. Dann erhält der ehemalige Eigentümer den Differenzbetrag zurück.
Kontakt und Infos
Daniel Adi erreichst du über seine Mailadresse. Mehr zu Betterhomes gibt es auf der Website.
Du hast selber keinen Notartermin vor dir, kennst aber Leute, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen? Dann wird es dich interessieren, dass dieses Wissen viel Geld wert ist! Mehr dazu erfährst du in diesem Baublog.
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Seit einigen Wochen spiele ich mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen. Wichtig zu lesen war hierbei, dass man sich auch an einen Notar wenden sollten, um einen geeigneten Kaufvertrag erstellen zu können. Ich denke, ein Immobilienmakler wird mich zunächst gut beraten können.
Danke für die nützlichen Tipps für meinen Notartermin. Wir müssen uns noch gut vorbereiten. Außerdem hoffen wir, dass wir alle unsere Dokumente rechtzeitig einreichen können!
Meine Frau und ich haben unser Traumhaus gefunden. Jetzt müssen wir zum Notariat, um den Kaufvertrag zu schließen. Danke für den Tipp, darauf zu achten, wer die Gebühren für den Notar zahlen muss.
Mein Bruder möchte sich mit seinem Ersparten nun endlich auch einen Immobilienkauf realisieren. Aus diesem Grund ist er derzeit auch auf der Suche nach einem Notar. Ich werde ihm auf jeden Fall die nahegelegten Tipps weiterleiten, damit der Termin so erfolgreich wie möglich wird.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Notartermin von entscheidender Bedeutung, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Mit umfangreichen Kenntnissen über den Immobilienkaufvertrag und die relevanten Punkte des Kaufprozesses können potenzielle Probleme vermieden werden. Die Vorbereitung auf den Notartermin sowie die genaue Kenntnis der Vertragsinhalte sind daher unerlässlich, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und etwaige rechtliche Fallstricke zu vermeiden.