Vor allem für Portfoliomanager könnte dieser Baublog Gold wert sein: Es geht um die grössten Herausforderungen der Zustandsanalyse und der Budgetplanung bei einer Gewerbeimmobilie. Wir erfahren auch, wie Sanierungen am sinnvollsten etappiert werden. Ausserdem warten auf dich noch exklusive Tipps zur Kostenoptimierung durch Hintergrundwissen.
Benjamin Meirich, CEO der Firma BENIMAG, ist ein absoluter Umbau-Experte, Spezialist für Gewerbeimmobilien – und unser Baublog-Gast!
Zustandsanalyse und Budgetplanung: eine Übersicht
Bei einer Zustandsanalyse sind unter anderem folgende Fragen, die wir unten genauer anschauen werden, wichtig:
Wer soll die Analyse vornehmen?
Was ist das Ziel?
Welcher Detaillierungsgrad soll sie aufweisen?
Für die Budgetplanung gilt es Folgendes zu klären:
Welche Grundlagen benötigt man für die Budgetplanung?
Wie wird etappiert?
Zustandsanalyse – so geht man vor
Die Zieldefinition zu Beginn ist wegweisend für die Zustandsanalyse einer Immobilie. Benjamin hat schon viele Analysen gesehen, die zu knapp waren. Andere wiederum waren viel zu umfangreich. Ein 50-seitiger Bericht über den Zustand der Fassade überfordert einen Portfoliomanager eher, als dass er ihm weiterhelfen würde. Denn er will vermutlich lieber klipp und klar wissen, was für die nächsten fünf bis zehn Jahre am relevantesten ist. Kläre also unbedingt im Vorfeld diese Frage: Was willst du mit der Zustandsanalyse erreichen?
«Oft wird das Ziel aus den Augen verloren.»
Dazu gehört auch die Frage nach dem Detaillierungsgrad. Sollen die Fachleute lediglich eine grobe Prüfung der Bauteile vornehmen? Oder soll man ganz genau hinschauen und jeden einzelnen Mangel finden und definieren?
Weiter musst du klären, wer genau diese Zustandsanalyse erstellen und wer allenfalls für eine Zweitmeinung zusätzlich beigezogen werden soll. In gewissen Fällen macht es durchaus Sinn, einen auf dieses Bauteil spezialisierten Experten zu engagieren, der ebenfalls seine Meinung dazu abgibt. Das könnte man beispielsweise für die detaillierte Beurteilung der Fassade oder des Brandschutzes machen.
Anbieter von Zustandsanalysen (wie BENIMAG) bieten dann solche Experten auf. Sie müssen dem Kunden natürlich vorher aufzeigen, auf welchen Gebieten sie aufgrund des Knowhows auf zusätzliches Fachwissen angewiesen sind.
«Ein seriöses Büro weiss, wo die Grenzen der eigenen Kompetenz liegen.»
Bestandsunterlagen aktualisieren
Eine wichtige Rolle spielen bei Gewerbeimmobilien die Bestandsunterlagen. (Die Funktion dieser Dokumente haben wir bereits in einem früheren Blog mit BENIMAG kurz erwähnt.) Dazu gehören Revisionspläne, Grundrisspläne, Brandschutzpläne und Feuerwehrpläne.
«Diese Unterlagen sind extrem hilfreich und können fürs Budget ausschlaggebend sein.»
Deshalb ist es sinnvoll, die Bestandsunterlagen wortwörtlich auf dem neusten Stand zu halten und die Aktualisierung der Unterlagen ins Budget zu nehmen. Sind sie fehlerhaft oder nicht auffindbar, führt das bei einem Umbau zu Zusatzkosten. Leider weiss Benjamin aus Erfahrung, dass Eigentümer die Bestandsunterlagen vielfach vernachlässigen. Das Checken dieser Unterlagen gehört auch zu den Dienstleistungen, die BENIMAG anbietet.
Gewerbeimmobilie: Schäden verhindern
Ein wichtiges Stichwort ist Wasser: Wasserschäden sind für Gewerbeimmobilien besonders gefährlich, da Betriebsunterbrüche natürlich sehr teuer sind. Generell benötigt die Gebäudehülle viel Unterhalt – was sich die meisten Verantwortlichen nicht bewusst sind. Hier gibt es sehr viele Stellen, die anfälliger sind, als man denkt.
Ein Hauswart ist sich oftmals gar nicht bewusst, dass er mit seinem Verhalten einen Schaden verursachen könnte. Etwa wenn er einen Meter hoch Schnee an die Fassade schaufelt, was zu Problemen mit der Feuchtigkeit führen kann. Auf einem Rundgang kann ein Profi auch auf solche Fehler hinweisen.
Sinnvolle Etappierung
Budgets für Sanierungen hängen meist von einem grösseren Finanzierungsplan ab. Deshalb kann es sein, dass grosse Bereiche wie zum Beispiel die Fassade nicht in einem Jahr abgeschlossen werden können. Hier gibt es die Möglichkeit, die Sanierung zu etappieren und separat auszuschreiben.
«Wichtig ist, dass man die Etappierung auf die Bauteile abgleicht.»
Man soll die Bauteile sinnvoll voneinander trennen. Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Es ergibt bei einer Fassade definitiv keinen Sinn, Anschlussdetails, die entweder zu Dichtigkeitsproblemen oder zu Zusatzkosten bei der zweiten Etappe führen, nicht gleich ebenfalls auszuführen.
Auch die Sanierung einer Steigzone sollte zusammen mit dem Ersatz der Apparate erfolgen. Denn trennt man diese beiden Arbeiten, entstehen Zusatzkosten. Handkehrum sparst du also Geld, wenn du das zeitgleich planst. Planst du den Ersatz von Bodenbelägen, solltest du wiederum zugleich einplanen, die Wände zu streichen. So sparst du die Kosten für einen Arbeitsschritt.
Tipps zum Abschluss
Welche Tipps möchte Benjamin nun den Portfoliomanagern noch auf den Weg geben? Jeder Portfoliomanager hat für seine Immobilien eine Strategie. Wichtig wäre es jedoch, diese den Beteiligten (etwa dem Facilitymanager oder dem Bauleiter) transparent zu kommunizieren. Das hilft dabei, die richtigen Massnahmen zu treffen.
Seinen zweiten Tipp nennt Benjamin «Kostenoptimierung durch Hintergrundwissen»: Weshalb das Flachdach sanieren, wenn es in fünf Jahren sowieso eine Totalsanierung geben soll? Eine langfristige Strategie hilft bei der Kostenoptimierung.
Weitere Infos
Mehr zu BENIMAG findest du am einfachsten auf der BENIMAG-Website. Das Unternehmen postet ausserdem auf Instagram und LinkedIn, wo es News und Bilder von aktuellen Baustellen gibt. Auch Benjamin Meirich persönlich ist auf LinkedIn; sein Profil findest du unter diesem Link.
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