Du möchtest ein Haus kaufen? Dann hast du bestimmt schon festgestellt, dass das ein ziemlich schwieriges Unterfangen ist. Hat man irgendwann tatsächlich eine passende Immobilie gefunden, muss es sehr schnell gehen – und genau das birgt Risiken! Vor der Kaufabwicklung musst du dringend bestimmte Vorabklärungen treffen; zum Beispiel über allfällige energetische Massnahmen. Sonst überraschen dich am Ende versteckte Sanierungskosten, die rasch in die Zehntausende gehen.
Wo lauern die gefährlichsten Stolperfallen beim Hauskauf? Und welches sind die die drei wichtigsten Vorabklärungen? Das wollen wir in diesem Podcast-Interview von Christian Brunner wissen.
Christian ist General Partner von Betterhomes und CEO der readydata AG. Er ist in dieser Funktion ein absoluter Experte in Sachen digitalisiertem Immobilienmanagement. Christian hat überdies Erfahrung als Dozent in der Immobilienbranche und als Gerichtsgutachter für Immobilienbewertungen.
Zustandsanalysen bei Betterhomes
Bei der Objektbegehung geht der dafür geschulte Immobilienmakler von Betterhomes eine Checkliste durch. Auf dieser Liste findet er Fragen zu typischen Mängeln. Die zusammengetragenen Informationen landen dann im Betternet und schliesslich entsteht so der Zustandsbericht als PDF-Datei.
Darin sind bereits die wichtigsten Merkmale abgedeckt wie zum Beispiel die Frage nach dem Heizungstyp. Weiter sieht man eine Auflistung der anstehenden Investitionen für Bauteile, aber auch für die Gestaltung der Umgebung oder des Vorplatzes.
«Ich sehe, wann welche Investitionen auf mich zukommen würden.»
Ein Haus kaufen: Achtung vor versteckten Kosten!
Mit einem Zustandsbericht erkennst du auch Abhängigkeiten. Die verschiedenen Bauteile einer Immobilie haben ja bekanntlich unterschiedliche Lebenserwartungen. Zugleich sind jedoch viele von ihnen voneinander abhängig, was die Sache erschwert.
Nehmen wir an, du hast eine Immobilie mit einer Ölheizung und Radiatoren als Wärmeabgabe. Wenn du die Heizung ersetzen musst, kommst du vermutlich – mit guten Argumenten – zum Schluss, dass die Wärmepumpe wohl die beste Variante darstellt. Wegen der Radiatoren ist die Temperatur des Wassers im System jedoch viel höher, was viel mehr Energie benötigt. Deshalb stellt sich die Frage, ob du nicht besser gleich noch die ganze Wärmeabgabe durch eine Fussbodenheizung ersetzen möchtest. Das generiert dann natürlich enorme Mehrkosten.
Anderes Beispiel: Du musst die Fenster ersetzen. Wenn jedoch ein paar Jahre später die Fassade saniert werden muss, ist das keine optimale Lösung. Über sinnvolles Etappieren von Umbauarbeiten haben wir bereits in diesem Baublog mit Benjamin Meirich von Benimag gesprochen.
«Etwa die Hälfte aller Leute, die ein Haus kaufen, achtet zu wenig auf mögliche Sanierungskosten.»
Solche «Sanierungspakete» sinnvoll zu bündeln und sie dann über einen Zeitraum von mehreren Jahren zu verteilen, ist übrigens steuerlich sinnvoll. Als Unterhaltsarbeiten können sie nämlich von der Einkommenssteuer abgezogen werden.
Die 3 Arten von Abklärungen
Du solltest das Haus vor dem Kauf genau unter die Lupe nehmen und einen Experten oder eine Expertin beiziehen. Ein professionell erstellter Zustandsbericht ist unabdingbar.
Christian unterteilt die wichtigsten Abklärungen in drei Teile.
Einerseits gibt es rechtliche Checks, die man unbedingt machen sollte. Mit anderen Worten: Ist alles, was da gebaut wurde, bewilligt? Die üblichen Verdächtigen sind Anbauten wie ein Wintergarten oder ein Carport. Wenn die Gemeinde merkt, dass eine Baubewilligung fehlt, musst du im schlimmsten Fall zurückbauen. Hier hilft das Bauamt weiter und gibt dir als Interessenten Auskunft. Da du ja noch nicht der Eigentümer bist, musst du die Anfrage womöglich in Absprache mit dem Hausbesitzer tätigen.
«Als neuer Eigentümer übernimmt man automatisch sämtliche Pflichten gegenüber dem öffentlichen Baurecht.»
Dann gibt es noch privatrechtliche Themen, die man klären sollte. Gibt es Dienstbarkeiten mit entsprechenden Vereinbarungen?
Schliesslich kommt als drittes Element eben noch die Untersuchung des Bauwerks selbst. Und hier ist ein strukturiertes Vorgehen ganz entscheidend, wie Christian weiss. Deshalb eignet sich die Checkliste dafür sehr gut, weil so nichts vergessen geht. Dabei geht es nicht nur um den Zustand der Bauteile, sondern auch um Sicherheitsmängel (zum Beispiel Art der Verglasung, Brüstungshöhen, Handläufe und so weiter). Es kann sein, dass ein Balkongeländer noch in gutem Zustand ist, jedoch nicht mehr den aktuellen Vorschriften entspricht.
Kostenfalle bauliche Altlasten
Grundsätzlich muss man davon ausgehen, dass sämtliche Bauten, die zwischen 1950 und 1990 erstellt oder saniert wurden, Asbest enthalten. Möchtest du also ein Haus kaufen, das ein entsprechendes Baujahr hat, musst du mehr Geld einkalkulieren. Denn wenn du als neuer Eigentümer beispielsweise das Bad umbauen willst, gibt es Zusatzkosten: Du musst Proben entnehmen, ein Gutachten erstellen und im Unterdruckverfahren zurückbauen lassen.
Was ist eine Freizeichnungsklausel?
Die Freizeichnungsklausel findest du in Kaufverträgen. Grundsätzlich haftet nämlich der Verkäufer für Mängel. Hierbei unterscheidet man zwischen offenen, verdeckten und arglistig verschwiegenen Mängeln. Bei bestehenden Bauten ist es üblich, dass die Haftung für offene und verdeckte Mängel durch die Freizeichnungsklausel wegbedungen wird. Sonst müsste ein Verkäufer ja noch dafür haften, wenn bei einem dreissigjährigen Gebäude nach einem Jahr die Heizung aussteigt.
«Beim Verkauf von bestehenden Immobilien kommt die Freizeichnungsklausel bei 80 bis 90 Prozent der Fälle zum Einsatz.»
Mehr Infos
Die Immobilie sauber prüfen und sich nicht von einer Frist stressen lassen. So lautet Christians abschliessender Tipp, den sich alle Hauskäuferinnen und Hauskäufer zu Herzen nehmen sollten.
Mehr Informationen zu den Dienstleistungen von Betterhomes findest du am bequemsten auf der Website.
Wenn dir dieser Baublog gefallen hat, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Ein sehr klarer und fundierter Artikel zum Thema Hauskauf und versteckten Sanierungskosten. Ich bin sicher, Sie haben mir damit geholfen. Ich weiß jetzt mehr oder weniger, was zu tun ist. Diese Informationen sind nämlich genau das, was ich gesucht habe.
Mein Partner und ich wollen uns nächstes Jahr eine Immobilie kaufen. Derzeit haben wir ein Haus in Aussicht. Wir wissen allerdings nicht, aus welchem Baujahr dieses stammt. Gut zu wissen, dass man pauschal für Häuser aus den Jahren 1950 und 1990 angesichts des Asbests mit mehr Kosten rechnen kann.