Hypothek, Eigenkapital und Tragbarkeit berechnen

Wer ein Eigenheim kaufen will, muss genau wissen, wie die Finanzierung vonstattengeht. Du solltest daher verstehen, was beispielsweise harte Eigenmittel sind und welche Risiken es für deine Tragbarkeit gibt. Begriffe wie Eigenkapital, Hypothek und Amortisation werden dir nach der Lektüre dieses Baublogs vertraut sein, selbst wenn du in Sachen Immobilien noch ein absoluter Laie sein solltest. Unser Gast ist nämlich Finanz-Experte und -Blogger Fabio Marchesin von Finanzfabio.ch. Seit bald vier Jahren schreibt Fabio unter dem Motto «Let’s talk about money» über Themen wie Vorsorge, das richtige Investieren oder über die Herausforderungen beim Kauf von Immobilien. Letzteres ist natürlich ein Thema für unseren Baublog! Immobilienvermarkter-makler-bauherren-podcast-schweiz-marco-fehr-baublog-Betterhomes

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Wohneigentum kaufen: Eigenmittel

Als Erstes brauchst du Geld. Und wenn du in der Schweiz wohnen möchtest: viel Geld. Nehmen wir der Einfachheit halber mal an, dass dein Traumhaus oder deine Traumwohnung 1 Million kostet, damit wir zum Rechnen einen runden Betrag haben. Du benötigst 20% Eigenkapital. In diesem Fall wären das also 200'000 Franken, die du auf einem Konto angespart haben musst. Die Bank unterscheidet zwischen harten Eigenmitteln und Geld aus der Pensionskasse. Hierbei gilt die Regel: 10% vom Kaufpreis müssen harte Eigenmittel sein. Darunter versteht man einerseits Geld auf deinen Konten. Dafür könntest du natürlich beispielsweise auch Aktien und Edelmetalle verkaufen und zu Geld machen. Andererseits gehört aber auch die Säule 3a zu den harten Eigenmitteln. Die Säule 3a ist in der Schweiz das beliebteste Vorsorgekonto, da es steuerlich attraktiv ist. Eigentlich dürftest du diese Mittel allerdings erst bei der Pension brauchen. Es gibt aber Ausnahmen, wie du sonst noch an das Geld aus der Säule 3a kommst. Dazu gehört der Kauf eines selbstbewohnten Wohneigentums. «Den Rest des Eigenkapitals könntest du theoretisch aus deiner Pensionskasse bezahlen.» Die Aufstellung deiner Eigenmittel für unser Beispiel könnte also so aussehen: 100'000 Franken harte Eigenmittel von deinem Konto. 100'000 Franken aus der Pensionskasse. Vielleicht hast du auch mehr gespart und du brauchst weniger oder gar nichts aus deiner Pensionskasse. Du musst aber so oder so die 10%-Limite einhalten.

Die grössere Hürde: Tragbarkeit

Bei der Tragbarkeit vergleicht man die Kosten deiner Immobilie mit deinem Lohn. Zu den Kosten zählen die Hypothekarzinsen, die Amortisation und die Nebenkosten. Diese drei Elemente dürfen zusammengezählt nicht mehr als einen Drittel von deinem Einkommen ausmachen. Bei unserem Beispiel nehmen wir ja eine Hypothek von 800’000 Franken auf. Aktuell sind wir bei 2%, was also jährlich 16'000 Franken wären. Das klingt jetzt erst mal nach nicht so viel. Allerdings rechnet die Bank nicht mit den aktuellen Marktzinsen von 2%, sondern mit 5%! «Die Bank tut dies, damit der Kunde die Zinsen auch noch bezahlen könnte, wenn diese bis auf 5% ansteigen würden.» Dann wären wir also bei 40'000 Franken – und die Bank ist mit ihrer Tragbarkeitsberechnung noch lange nicht fertig… Weiter kommt nämlich die Amortisation hinzu. Amortisieren heisst in diesem Zusammenhang das teilweise Zurückzahlen der Schulden. Hier gibt es die Möglichkeit der direkten Amortisation, bei der du der Bank ganz einfach Geld zurückgibst. Du kannst aber auch mit einer indirekten Amortisierung Geld in die Säule 3a einzahlen. Die Höhe der Hypothek bleibt dann gleich und du musst es erst später zum Rückzahlen verwenden. Wenn du pro Jahr 1% amortisieren musst, sind das nochmals zusätzlich 10'000 Franken. Zusammen mit den Hypozinsen ergibt das bereits 50'000 Franken jährlich. Die Bank hat natürlich ein Interesse daran, dass du zu deinem Wohneigentum schaust. Falls du die Hypothek nämlich nicht mehr bezahlen kannst, musst du es verkaufen und dann soll es ja möglichst viel Geld einbringen. Hier kommen die Nebenkosten für den Unterhalt ins Spiel. Diese belaufen sich auf 1% des Kaufpreises. Insgesamt haben wir also ein Total von 60'000 Franken. Dieser Betrag darf maximal nur einen Drittel des Lohnes ausmachen, wie wir vorhin gelernt haben. Du brauchst also in unserem Beispiel ein jährliches Einkommen von 180'000 Franken, damit die Bank dir den Kredit gewährt. «Einfacher wird es, wenn man das Wohneigentum mit einem Partner zusammen erwirbt, dann kann man die Einkommen entsprechend addieren.»

Tragbarkeitsrechner vom FinanzFabio

Fabio hat extra für seinen Auftritt im Bauherren Podcast Schweiz einen Tragbarkeitsrechner erstellt. Du kannst ihn unter diesem Link herunterladen! Mit dem Tragbarkeitsrechner kannst du herumexperimentieren, welche Immobilie du dir leisten könntest. Logischerweise sieht die Berechnung besser aus, je mehr Eigenkapital du mitbringst.

Risiken für die Tragbarkeit

Es kann sein, dass ein Ehepaar nach der Geburt eines Kindes weniger arbeitet. Läuft dann die Festhypothek ab, kann das zu Problemen führen, wenn es darum geht, die Hypothek zu verlängern. Die Bank kann dann auf der ursprünglichen Tragbarkeitsberechnung beharren und fordern, dass das Paar mehr amortisieren muss, damit die Rechnung wieder aufgeht. Wenn ein Paar zusammen ein Haus gekauft hat, hat ein Todesfall natürlich fatale Folgen für die Tragbarkeit, weil sie der Partner dann womöglich alleine nicht gewährleisten kann. Für solche Fälle gibt es die Möglichkeit einer Lebensversicherung, mit der man einen grossen Teil der Schulden amortisieren kann.

Abschliessende Tipps zum Hauskauf

Für Finanzplaner Fabio ist klar: Man sollte nicht einfach schnell in einer Stadt ein Haus kaufen, nur weil man dort zum Beispiel einen neuen Job anfängt. Einen Hauskauf sollte man sich sehr gut überlegen. Wenn du Kinder haben möchtest, kaufst du das Haus für eine bessere Tragbarkeit im Optimalfall schon, bevor diese zur Welt kommen. Lass die Immobilie schätzen – und zwar zusätzlich mit einem eigenen Schätzer. Vergleiche unbedingt die Zinsen beim Abschluss einer Hypothek. Dafür gibt es entsprechende Onlineportale. «Auf dem Markt gibt es Spielraum von einem halben Prozent.»

Mehr über FinanzFabio

Fabio ist äusserst aktiv im Netz unterwegs: Du findest ihn auf LinkedIn, auf YouTube und Instagram. Und er hat sogar einen eigenen Podcast, den du dir hier anhören kannst. Dort spricht er mit spannenden Gästen über die unterschiedlichsten Finanzthemen. Das ist nicht unser erster Baublog über den Immobilienkauf: Schau dir zum Beispiel den Beitrag «Als Immobilien-Investor erfolgreich starten» oder «Diesen Mehrwert bietet dir ein Immobilienvermarkter» an! Wenn dir dieser Baublog gefallen hat, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.