Ich durfte kürzlich als Bauherrenvertreter die Vorabnahme bei einer Eigentumswohnung im Kanton Zürich durchführen: eine Viereinhalbzimmer-Wohnung, Dachgeschoss, schräge Dachfenster… Auf den ersten Blick wunderschön – aber mit dem einen oder anderen Baumangel, den man hätte verhindern können. Dieser Baublog soll dir zeigen, inwiefern eine genaue Vorabnahme und die Dienstleistung einer neutralen Bauberatung für dich unerlässlich sind, wenn du eine Neubauwohnung kaufen möchtest. Das tue ich anhand des aktuellen Beispiels aus meinem Arbeitsalltag. Doch zunächst einige allgemeine Infos.
Bauberatung für Vertragsabschluss
Bauberatung in Form eines Bauherrenvertreters solltest du nicht erst kurz vor der Vorabnahme in Anspruch nehmen, sondern schon beim Vertragsabschluss. Dafür gibt es wichtige Gründe:
- Der Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU) will vielleicht die für fünf Jahre laufende Garantiefrist abtreten. Das ist ein absolutes No-Go und bringt dir als Bauherr zusätzliche Risiken und mehr Aufwand. In diesem Baublog hier findest du Argumente, die gegen die Garantie-Abtretung sprechen, im Detail.
- Die Vorabnahme muss von Anfang an fest im Terminprogramm stehen. Sie ist zwar nicht Pflicht, aber sie bringt eigentlich nur Vorteile – und zwar sowohl für den Bauherrn als auch für den Bauleiter! Dazu mehr weiter unten oder dann in diesem Baublog zum Thema «Vorabnahme».
- Die Bauberatung kann dir ausserdem deine Zahlungen kontrollieren, damit du nicht mehr aufs Mal ausgibst, als für den Baufortschritt nötig ist. Falls etwa dein GU pleitegeht, und du hast bereits viel vorausbezahlt, wird es mühsam, das Geld zurückzubekommen.
Der richtige Zeitpunkt für die Vorabnahme
Die Vorabnahme sollte mindestens 4 Wochen vor der Übergabe der Wohnung oder des Gebäudes stattfinden. Die Bauberatung kann hier jedoch nur noch den Endzustand kontrollieren. Ein Bauherrenvertreter hat ja schliesslich keine Superkräfte und kann nicht unter den Grundputz blicken.
Deshalb müsste er schon in der Phase des Rohbaus mit von der Partie sein. Denn das Beheben der Baumängel wird gegen Ende der Arbeiten immer teurer – und irgendwann sagt der Bauleiter dann: «Das ist jetzt halt leider einfach so, kann man nix mehr machen…»
Genau das wollen wir aber verhindern, denn du hast das Recht, das zu bekommen, wofür du bezahlt hast. Wenn du dazu Fragen hast oder Tipps brauchst bezüglich Unternehmer: Schreib mir doch einfach eine E-Mail, ich helfe gerne weiter!
Was muss bei der Vorabnahme schon fertig sein?
- Die Wohnung sollte gereinigt sein, sodass man bei der Vorabnahme ohne Schuhe durchs Haus laufen kann.
- Der Strom muss bereits vorhanden sein.
- Das gilt ebenfalls für das Wasser, auch das Warmwasser – so lassen sich die Ausstosszeiten kontrollieren.
- Die Storen müssen montiert sein.
- Der Terrassenbelag muss ebenfalls schon fertig sein. Denn kommt dieser erst nachträglich noch rein, könnte der Boden in der Wohnung noch zerkratzt werden.
- Das Gerüst muss abgebaut sein.
- Der Hauseingang muss ebenfalls fertig sein. Sollten dort nämlich Hürden im Weg stehen, könnte dir die Bezugsbewilligung vorenthalten werden. Die Wohnung müsste 4 Wochen vor der Übergabe theoretisch bezugsbereit sein.
- Das Treppenhaus muss ebenfalls vollendet und gereinigt sein.
Die Vorteile der Vorabnahme
Die Vorteile einer neutralen und professionellen Bauberatung bei der Vorabnahme liegen aus Sicht des Bauherrn auf der Hand. Aber auch der Bauleiter sollte dem Bauherrenvertreter eigentlich mit einer positiven Einstellung gegenübertreten. Schliesslich muss es auch im Interesse der Bauleitung sein, Baumängel möglichst früh zu entdecken.
Ausserdem klären sich so Missverständnisse auf: Zwar sollte der Bauherr nicht direkt mit den Unternehmern ohne das Wissen des Bauleiters Abmachungen treffen; hat er dies dennoch getan, erfährt der Bauleiter nun auf diese Weise davon.
Aktueller Erlebnisbericht einer Vorabnahme
Nun also meine Erfahrungen mit der Vorabnahme der oben erwähnten Viereinhalbzimmer-Wohnung. Man sah von aussen, dass sich die Arbeit auf der Baustelle dem Ende näherte: Der Zugang war erstellt, das Gerüst abgebaut, das Treppenhaus fertig. Geputzt war die Wohnung allerdings noch nicht so gründlich.
Ich traf also meinen Auftraggeber und den Bauleiter. Beide haben mir sofort das Du angeboten. Wäre ich an der Stelle des Bauleiters gewesen, hätte ich dies eher nicht getan. Denn bist du mit jemandem per Du, akzeptierst du womöglich tendenziell schneller, dass ein Mangel aufs Protokoll genommen wird. Es schwächt also psychologisch gesehen deine Verhandlungsbasis.
Diese Mängel habe ich entdeckt
Anhand von einigen konkreten Beispielen zeige ich dir nun, worauf man bei der Vorabnahme schauen sollte. An dieser Stelle nochmals der Verweis auf meine Solofolge, in der es sehr ausführlich ums Thema Vorabnahme ging. Du findest den Baublog dazu hier.
- Küche: Es gab Löcher in den Küchenfronten, die erstaunlicherweise bis dahin offenbar niemand bemerkt hatte. Zudem waren massive Flecken auf dem Stein. Nach seinem Einzug zu beweisen, dass diese Flecken schon vorhanden waren, wäre für den Bauherrn sehr schwierig geworden. Weiter gab es Beschädigungen an den Schränken, die Beleuchtung funktionierte nicht und der Kühlschrankauszug klemmte. Ich gehe immer mit einem bestimmten System vor, damit mir auch wirklich nichts entgeht. Alles muss von allen Seiten und Winkeln betrachtet und kontrolliert werden – und deshalb ist es so wichtig, einen Profi der Bauberatung als Vertreter vor Ort zu haben.
- Bad: Hier war die WC-Halterung falsch montiert. Der Stil der WC-Bürste war grösser als auf dem Plan gezeichnet, was zu einem räumlichen Konflikt mit dem WC-Papier-Halter führte. Man musste also die Halterung verschieben. Das Austauschen der Platte hätte etwa 600 Franken gekostet. Ich habe allerdings die Firma Axis Project empfohlen, die auch schon im Podcast zu Gast war und solche Schäden günstig und tadellos beheben kann. Den Baublog mit dem Motto «Instand setzen statt ersetzen!» findest du hier.
Das Problem war, dass der Käufer den nicht korrekt gezeichneten Badezimmerplan des Architekten unterschrieben hat. Folglich muss der Bauherr für die Verschiebung der Halterung selber aufkommen. Ein Bauherrenvertreter hätte diesen Fehler womöglich rechtzeitig auf dem Plan sehen und die Mehrkosten verhindern können. - Fenster: Auf den Schrägdachfenstern habe ich Flugrost entdeckt.
- Weiter gab es Trennfugen, die mit Farbe überklebt waren, obwohl sie offen bleiben müssten.
Abschliessende Tipps
Plane immer genügend Zeit ein für die Vorabnahme. Beim Beispiel oben dauerte das Ganze etwa zweieinhalb Stunden. Führe auch zwischendurch Baukontrollen durch. Die müssen allerdings angemeldet werden. Mein letzter Tipp für heute: Scheue dich nicht davor, mich mit deinem Anliegen zu kontaktieren! Ob du nun einen kompetenten Bauherrenvertreter oder ein qualitativ hochwertiges Unternehmen suchst – ich kann dir mit meinen Kontakten sicher weiterhelfen.
Falls dir diese Folge zum Thema Bauberatung und Vorabnahme weitergeholfen hat, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Mir war nicht bewusst, wie wichtig eine Vorabnahme sein kann. Besonders der Vorteil eines geschulten Auges, Baumängel zu entdecken, finde ich sehr wichtig. Da meine Tochter überlegt ein Haus zu bauen, werde ich Ihr eine Vorabnahme empfehlen.