Wenn du ein Haus oder eine Wohnung bauen lässt, dann gibt es am Ende der Bauzeit die sogenannte Bauübergabe. Nachdem du auf dem Grundbuchamt die rechtskräftig das Haus übernommen hast, die Schlusszahlung geleistet hast und die Abnahme vom Haus erfolgt ist, geht die Haftung an dich über.
Ab diesem Zeitpunkt, starten die Garantieleistungen und Garantiepflichten der verschiedenen Unternehmer.
Wenn nun ein GU oder ein Architekt die Mängelrechte abtreten will, dann übernimmst du die volle Haftung für allfälliges koordinieren etc.
Was du auch noch zwingend darüber wissen musst, findest du in diesem Beitrag.
Kann der Ersteller die Mängelrechte innerhalb der 2 Jahres Garantiepflicht abtreten?
Theoretisch kann der Ersteller die Mängelrechte abtreten und das bereits in den ersten 2 Jahren. Dies ist jedoch sehr unüblich.
Das kannst du normalerweise in einer 2 – Jahres Garantiepflicht erwarten
Die Unternehmer geben auf die ausgeführten Arbeiten 2 Jahre Garantie. In diesen 2 Jahren kannst du als Bauherr einen Mangel rügen und dieser muss dann durch den Unternehmer behoben werden. Nehmen wir an, der Spiegelschrank wurde unsachgemäss befestigt und dieser fällt runter. Dann muss ein neuer Spiegelschrank montiert werden. Die Kosten für das Material und die Arbeit muss somit der Unternehmer übernehmen.
Gut zu wissen:
Schwerwiegende Baumängel, wie z.B. ein Spiegelschrank der unsachgemäss montiert wurde, muss sofort ersetzt werden. Andere nicht dringende Baumängel kommen auf eine Liste und werden am Ende der 2-jährigen Garantiepflicht behoben.
Jedoch ist es wichtig, dass du jegliche festgestellten Mängel innerhalb von 5 Arbeitstagen meldest.
Ob ein Mangel dann sofort behoben werden muss, oder ob dieser auf eine Liste gesetzt wird, ist im Ermessen vom Ersteller (sprich Generalunternehmer, Architekt, etc.)
Das kannst du erwarten innerhalb der 5 Jahre Garantiepflicht
Dann gibt es ja noch die 5 jährige Garantiefrist. Dazu gehören die sogenannten versteckten Mängel welche bis zu diesem Zeitpunkt schriftlich gerügt werden können.
Beispiel für einen verdeckten Mangel:
Als Bauherr bemerkst du, wie die Aussenfassade an einer Stelle plötzlich einen Riss bekommt. Da dieser Mangel hinter einer Oberfläche versteckt war, ist nun der Unternehmer haftbar zu machen.
Um einen Baumangel zu beheben gilt folgendes Vorgehen
Die ganze Koordination und die Kontrolle muss durch den Ersteller also den GU oder den Architekten erfolgen. Deine Pflicht als Bauherr ist es lediglich, diesen Mangel fristgerecht und schriftlich zu melden.
Nun gibt es Firmen welche diese Mängelrechte an den Bauherrn abtreten wollen. Das wird dann in den Bauverträgen zwischen GU und Bauherr festgehalten.
Bevor du einen solchen Bauvertrag unterschreibst, solltest du diesen Vertrag von einem Baufach Anwalt kontrollieren lassen.
Du solltest dabei sicherstellen, dass dieser Bauvertrag keine solche Abtretungsklausel der Garantiepflichten beinhaltet.
Was sind deine Pflichten als Bauherr, wenn du dennoch einen solchen Vertrag eingehst und deine Mängelrechte abtreten musst?
Wenn du eine Abtretung der Garantiepflichten vom Ersteller an den Bauherrn akzeptierst, dann musst du folgendes beachten.
Du benötigst die Garantiescheine von allen Unternehmern. Bei höheren Werkvertragssummen ist es üblich, dass der Unternehmer eine Bank-oder Versicherungsgarantie bringt. Diese nennt man eine Werkgarantie. Die Höhe von 5% oder 10% bezieht sich auf die Werkvertragsumme des Unternehmers. Somit ist sichergestellt, dass auch beim Konkurs der Firma, eine allfällige Baumangel Behebung gedeckt sind.
Das Start Datum vom Garantieschein ist sehr wichtig
Die Garantiescheine müssen alle am gleichen Datum beginnen. Das Stichdatum für dich als Bauherr ist der Übergabetermin von deinem Haus.
Was machst du aber, wenn der GU oder Architekt einen Verzug anmeldet? Dann müsstest du ja die Garantiescheine alle neu ausstellen? Ansonsten hast du ja um den Verzug vom Bezug deiner Wohnung eine kürzere Garantiedauer.
Garantiepflichten müssen schon im Unternehmer Werkvertrag geregelt sein
Nun ist die Herausforderung, dass einige Unternehmer sehr früh im Bauprozess stehen. Nehmen wir an die Abdichtungsfirma muss einen Garantieschein für in 2 Jahren ausstellen. Das muss schon im Werkvertrag mit dieser Firma vereinbart worden sein.
Steht das nicht von Beginn an drin, dann kann der Unternehmer unter Umständen eine Nachforderung verlangen.
Da der Ersteller die Werkverträge der Unternehmer macht, musst du dies auch zwingend überprüfen.
Bei Übergabe sind oftmals noch nicht alle Garantiescheine vorhanden
Aus meiner Erfahrung kann ich dir folgendes mitteilen. Der GU oder der Architekt hat oftmals noch nicht alle Unternehmer Schlussabrechnungen erhalten. Diese Schlussrechnung wird auch erst bezahlt, wenn alle Unterlagen vorhanden sind. Zu diesen Unterlagen zählt auch der Garantieschein und die Bürgschaftsgarantie von einer Versicherung.
Nun bist du dafür verantwortlich, dass alle Garantiescheine bei dir sind. Diese müssen dann auch noch korrekt sein und das zu kontrollieren, gibt einen sehr grossen Aufwand.
Also mein Tipp, hüte dich davor eine solche Garantie Abtretung einzugehen. Falls du es doch tust, handle mit dem Ersteller einen Deal aus, dass du zum Beispiel 10'000 Franken weniger zahlst für die oben genannten Aufwände.
Du musst die korrekte Mängelbehebung kontrollieren
Wenn du die Garantiepflichten übernimmst, bist du auch selber verantwortlich, dass die behobenen Mängel fachgerecht repariert wurden. Traust du dir das als Laie zu? Oder brauchst du dazu nochmals einen kostenpflichtigen Profi, welcher dich unterstützt?
Du musst einen Baumangel auch irgendwie bewerten können. Kann dieser Baumangel einen Langzeit Schaden hervorrufen? Und welcher Unternehmer ist verantwortlich?
Was viele GU’s als Ausrede bringen
Ich habe auch schon von anderen Bauherren gehört, dass der GU folgendes gesagt hat:
Das ist in der Schweiz so üblich, dass diese Garantieleistungen abgetreten werden.
Also sei vorsichtig was du unterschreibst. Am besten konsultierst du einen Bau Anwalt, der dein Vertrag nach solchen Klauseln durchliest.
Mein Tipp: Die Mängelrechte abtreten ist wirklich sehr gefährlich. Lass es sein oder verhandle wie ein Profi.
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