Höhere Kosten als geplant – davor fürchten sich wohl nicht wenige Bauherren. Wenn du beim Büroumbau negative Überraschungen in Form von Mehrkosten vermeiden willst, dann lohnt es sich, jetzt weiterzulesen. In diesem Baublog geht es sowohl um versteckte Planungs- als auch um versteckte Ausführungskosten. Du erfährst dabei, weshalb die Dienste des Fachplaners nicht nur für die Planung, sondern auch für die Offert- und Rechnungskontrolle wertvoll sind.
Das Fachwissen, das uns Geld und Nerven spart, liefert uns Umbau-Experte Benjamin Meirich, Geschäfts- und Bauprojektleiter der BENIMAG GmbH. Das Unternehmen ist spezialisiert auf Baumanagement und Bauleitung, insbesondere für Sanierungen, Umbauten und Instandsetzungen.
Büroumbau: Kostenverständnis
Wie erwähnt gehören Projektarten wie der Büroumbau oder der Mieterausbau bei Benimag zum Arbeitsalltag. Das hat zur Folge, dass das Unternehmen sehr oft mit Bauherren zu tun hat, die zuvor noch nie gebaut haben. Für gewisse Kosten mit indirektem Nutzen wie Planungsleistungen fehlt dann oft das Verständnis.
«Vielfach können sich die Kunden nicht vorstellen, was alles auf sie zukommt, wenn sie umbauen.»
Es gibt beispielsweise Vorarbeiten, die nötig sind: Signalisationen, der Umzug von Mitarbeitern, provisorische Installationen für Strom. Alles Planungen, für die viele zunächst keine direkte Notwendigkeit sehen. Dazu gehören auch Staubwände, ein Baustellen-WC und Hebemittel, falls man einen Kran benötigt.
Auch Themen wie die Baubewilligungen und notwendige Versicherungen lösen bei den Bauherren oftmals Unverständnis aus, wie Benjamin berichtet. Ähnlich ist es beim Brandschutzplaner und bei den Planern für Haustechnik, die eine wichtige Rolle innehaben – und entsprechend Geld kosten.
«Je nach Projekt macht die Planungsleistung etwa 15-25 Prozent der Baukosten aus; die nebensächlichen Kosten kommen auf rund 15 Prozent.»
Hier verstecken sich gerne Mehrkosten beim Büroumbau
Grundsätzlich alle Oberflächen, die einen Hohlbereich abdecken, könnten zu Mehrkosten führen – je nachdem, was sich dahinter verbirgt. Kann sich BENIMAG nur kurz vor Ort umschauen und ein paar Fotos machen, erhöht das den Ungenauigkeitsfaktor bei der Kostenplanung. Institutionen wie Banken sind sehr vorsichtig und verbieten manchmal sogar das Fotografieren, was die Arbeit natürlich erschwert.
Nun zu den versteckten Mehrkosten während der Ausführungsarbeit: Hier sind die Nachbarn ein wichtiges Thema. Diese fordern nicht selten eine Mietzinsreduktion. Wenn im Gebäude noch andere Leute am Arbeiten sind, muss ausserdem über sogenannte Lärmzeitfenster gesprochen werden. Das heisst, dass man nur zu bestimmten Zeiten laute Arbeiten ausführen darf. Dies kann zu Mehrkosten wie Etappierungszuschlägen führen.
Beim Büroumbau sind darüber hinaus Klagen wegen Lärm, Gestank oder Staub von anderen Leuten im Gebäude nicht auszuschliessen. Zusätzliche Reinigungsaufwendungen sind möglich.
Nicht zu unterschätzen ist zuweilen auch das Abstellen von Brandmelde- und Sprinkleranlagen. Benjamin hatte schon Projekte durchgeführt, da war eine Person extra als Brandwache angestellt, während die Anlagen ausser Betrieb waren. Vergisst man Meldeanlagen auszuschalten, kommt womöglich die Feuerwehr vorbei – auch das kostet. Und dann ist immer noch die elementare Frage: Wie kommt das Material auf die Baustelle? Braucht es einen Fassadenlift? Und womöglich benötigen die Unternehmer zusätzliche Parkplätze für ihre Fahrzeuge.
Vorteile eines Fachplaners
Der Nutzen eines Fachplaners muss im Kontext des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes eingeschätzt werden. Viele denken, sie könnten sich das Geld für den Fachplaner sparen und alles einfach direkt mit dem Unternehmer machen. Das ist nicht grundsätzlich falsch und kann im Kleinen durchaus funktionieren. Für grössere und komplexere Projekte sei eine Fachplanung jedoch unabdingbar, sagt Benjamin.
Ein Planer führt Machbarkeitsstudien durch, die du später immer wieder verwenden kannst. Und er ist in der Lage, vorhandene Bestandsunterlagen richtig zu deuten. Er kann vor dem Büroumbau nötige Abklärungen mit den Behörden treffen und dir auf diese Weise Geld sparen. Ein Fachplaner besitzt jedoch auch die Fähigkeit, eine saubere Ausschreibung zu erstellen, mit der sich mehrere Unternehmer fair und transparent vergleichen lassen.
Auch in der Ausführung ist er eine grosse technische Unterstützung. Nicht zuletzt kann er die Rechnungskontrolle durchführen. Somit hast du einen Profi, der für dich einschätzt, ob die aufgeführten Aufwendungen gerechtfertigt sind – beispielsweise bei Regiearbeiten. Ein Fachplaner hat ausserdem die Erfahrung und die Tools, um vollständige Revisionspläne sauber und korrekt zu erstellen. Das ist wiederum wichtig für spätere Bauprojekte, welche auf diesen Plänen basieren.
Ein weiterer Punkt: Eine Offerte ohne Fachplanung birgt das Risiko von Mehrkosten, da sie ungenauer ist. Du musst bei jeder Position davon ausgehen, dass noch etwas dazukommt.
«Das macht eine Kostenkontrolle fast unmöglich.»
Nachtrag und Regie
Wenn es um Mehrkosten beim Büroumbau geht, kommt man um das Thema Regie- und Nachtragsarbeiten nicht herum. Beim Nachtrag handelt es sich um vom Auftraggeber gewünschte zusätzliche Arbeiten, die sich durch Veränderungen während der Ausführung ergeben. Diese Änderung des Werkvertrags wird separat durch den Bauherrn freigegeben. Dabei handelt es sich meist um grössere Arbeiten und entsprechend um grössere Beträge.
Bei Regiearbeiten geht es in der Regel um Beträge von 500 bis 5'000 Franken. Das sind zum Beispiel um Zusatzarbeiten, die man in der Ausschreibung vergessen hat. Vielleicht kommt auch etwas zum Vorschein, mit dem man nicht rechnen konnte, beispielsweise zusätzliche Dämmungen. Benimag reserviert für Regiearbeiten von Anfang an ein gewisses Budget. Überdies müssen die Unternehmer vor einer Arbeit in Regie mit Benimag Rücksprache halten. An den regelmässigen Bauherrensitzungen gibt es einen aktuellen Kostenkontrollbericht mit Prognose.
«So ist eine fortwährende Aktualisierung der Kosten möglich – ohne böse Überraschung bei der Schlussabrechnung.»
Noch mehr wertvolle Hinweise zum Büroumbau gibt es in unserem ersten Baublog mit BENIMAG, den du hier findest!
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Alles über BENIMAG findest du am einfachsten auf der Firmenwebsite. Das Unternehmen postet zudem auf Instagram und LinkedIn, wo es News und Bilder von aktuellen Baustellen gibt.
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