Die Vorabnahme ist zwar gemäss der Norm SIA 118 nicht obligatorisch, trotzdem ist sie in meinen Augen ein wichtiger Bestandteil des Übergabeprozesses. Sie bringt viele Vorteile – auch für die Bauleitung. Schliesslich muss es auch in ihrem Interesse sein, Baumängel möglichst früh zu entdecken.
Lass dich bei der Vorabnahme deshalb nicht stressen, dafür ist die Angelegenheit zu wichtig. Doch selbst dann, wenn du dir viel Zeit lässt, wirst du schätzungsweise die Hälfte der Mängel nicht sehen. Dazu braucht es nämlich viel Erfahrung und ein über Jahre hinweg geschulter Blick für Details.
Anhand eines konkreten Beispiels aus meinem Berufsalltag werde ich dir nun zeigen, wie die Vorabnahme bei einem grossen GU ablief. Dabei ging es um eine Überbauung mit mehreren hundert Eigentumswohnungen. Der Bauherr engagierte mich, da er sich nicht sicher war, ob die Qualität gewährleistet war. Ich kann dir jetzt schon verraten, dass er diese Entscheidung nicht bereut hat…
Vorbereitung auf die Vorabnahme
Ich erhielt zunächst alle wichtigen Unterlagen wie der Baubeschrieb und die Grundrisse. Unmittelbar vor der Vorabnahme treffe ich mich in der Regel mit dem Bauherrn zu einer Besprechung. Dann kann ich nochmals auf seine Bedürfnisse, Wünsche und Sorgen eingehen.
Ich erkläre ihm dann den üblichen Ablauf einer Vorabnahme und auch, worauf ich besonders achten werde. Das hat den Vorteil, dass der Bauherr auf eventuelle Mängel sensibilisiert wird und versteht, was alles relevant ist.
Der GU gibt an, nach welchem Prinzip die Vorabnahme stattfindet. Meistens sind wir uns da einig. Da diese Unternehmer 3-4 Vorabnahmen pro Tag durchführen, ist es nur verständlich, dass sie nach einer gewissen Struktur vorgehen möchten.
Weniger verständlich ist es für mich jedoch, wenn ich spüre, dass der Bauleiter eine Abwehrhaltung einnimmt und mir nicht so gut gesinnt ist. Dabei bin ich ja nicht sein Feind, sondern vielmehr sein Helfer! Denn entdeckt man einen Baumangel erst dann, wenn der Mieter schon drin ist, wird die Sache viel teurer und umständlicher. Deshalb müsste er eigentlich froh sein, wenn ein weiterer Experte auf die Tour mitkommt.
In den Details liegt der Baufehler – darauf musst du achten
Die Vorabnahme begann dann bei der ersten Wohnungstür – und da blieb ich schon ein erstes Mal länger stehen als die Bauleitung. Allein hier gibt es so viel zu kontrollieren: Wie schliesst die Tür? Sind die Dichtungen richtig verlegt? Wurde das Anschlusseisen behandelt oder nicht? Solche Dinge bemerkst du dann häufig erst im täglichen Gebrauch – und dann kann es sein, dass der Mangel gar nicht mehr behoben wird.
Da habe ich dann prompt schon etwas entdeckt: Das untere Schwelleneisen im Bereich vom Anschluss zum Treppenhaus-Boden war nicht behandelt. Danach musste ich noch die nicht eingerasteten Storenschalter bemängeln.
Was passiert mit den Mängeln?
Auch der Gang ins Bad offenbarte «Mangelhaftes». Ich sah zwei herabhängende Metallstäbe unter dem WC. Diese blieben all die Monate unentdeckt. Zudem war der seitliche Anschluss vom Plattenbelag an die Rinne in der Dusche nicht sauber, sodass dort Wasser hätte herunterlaufen können. Welche Lösung der GU hier gefunden hat, sehen wir dann in drei Wochen, wenn die finale Übergabe stattfindet.
Die Bauleitung war in diesem Fall sehr kooperativ: Alle von uns angezeigten grösseren Baumängel wurden ins Protokoll aufgenommen. Wände, die man nochmals streichen oder reinigen musste, wurden mit einem gelben Klebzettel entsprechend gekennzeichnet. Das hatte ich selbst auch immer so gehandhabt.
Für die eigentliche Abnahme gilt: Was du nicht bemängelst, zählt als akzeptiert. Dies gilt zumindest für alle sichtbaren Mängel. Wenn nun bei der Vorabnahme bereits klar ist, dass die Behebung der schwerwiegenden Mängel nicht möglich ist bis zum Abnahmetermin, muss dieser verschoben werden. Auch hier lohnt es sich, wenn du einen Experten an deiner Seite hast.
Lass dich nicht stressen!
Wenn ein Generalunternehmer hunderte von Wohnungen an die Eigentümer übergeben muss, will er das natürlich etwas timen. Wir hatten beispielsweise 7,5 Minuten Zeit, die Duschgarnituren zu bestimmen. Da hielt der Bauleiter tatsächlich eine Stoppuhr in der Hand – das hatte ich so auch noch nicht gesehen…
Das kann man natürlich so machen und es ist verständlich, dass die Bauleitung eine Zeitlimite setzen möchte. Gibt es aber derart viele Mängel, dass es nicht reicht, muss der Bauleiter wohl oder übel über diese Zeit hinausgehen.
Wenn auch du sicher sein willst, dass du bei deinem Bauprojekt die Qualität erhältst, für die du bezahlt hast, dann nimm doch einfach mit mir Kontakt auf. Ich helfe dir gerne weiter.
Ich erkenne mittlerweile nicht nur alle Mängel, ich entlarve auch die Ausreden von Bauleitern, Unternehmern und Architekten. Die 7 häufigsten, habe ich zu einer Podcast-Folge zusammengefasst, die du hier nachhören kannst.
Wenn ich dir heute weitergeholfen habe, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.
Beste Grüsse, Marco
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