Wie vielerorts erleben Eigentümer kleiner Mehrfamilienhäuser in der Agglomeration Dübendorf gerade denselben Kipppunkt: Die Liegenschaft rutscht in eine zyklische Sanierungsphase, die Betriebskosten laufen aus dem Ruder, Heizkosten und Reparaturen steigen – und parallel sinkt die Zufriedenheit der Mieter. Am Jahresende zeigt es sich brutal ehrlich in der Liegenschaftsabrechnung: Die Rendite wird rückläufig.
Inhaltlich dreht sich alles um eine zentrale Frage: Wie holt man aus einem älteren, kleinen Mehrfamilienhaus wieder deutlich mehr Ertrag heraus – ohne blind Geld in die falsche Richtung zu investieren?
Im Zentrum dieses Baublogs über das Mehrfamilienhaus Sanieren steht das fundierte Fachwissen vom Immobilienexperten Humberto Montero, CEO von Gfeller Treuhand. Seine praxisnahe Herangehensweise zeigt, wie Eigentümer das Potenzial ihrer Mehrfamilienhäuser strategisch und wirtschaftlich ausschöpfen können.
Start: Erst Klarheit, dann Geld einsetzen
Der erste Schritt ist nicht die nächste Reparatur, sondern eine saubere Standortbestimmung: Objekt, Finanzierung, Einnahmen, räumliche Situation und rechtliche Grundlagen (Bau- und Zonenordnung) werden zusammen betrachtet. Dabei zeigt sich oft erst, ob ein Grundstück übernutzt ist (kaum zusätzliche Nutzung möglich) oder unternutzt ist (deutliches Potenzial nach oben). Genau dieses Bild entscheidet, ob sich eine Optimierung im Bestand lohnt oder ob ein Neubau ernsthaft geprüft werden sollte.
Grundrisse, die heute funktionieren
Ein zentrales Problem älterer Häuser sind überdimensionierte Wohnungen und zu viel Verkehrsfläche. Früher waren grosse Grundrisse mit langen Korridoren normal; heute werden eher kompakte, gut geplante Einheiten gesucht. Der Hebel liegt in der Flächenoptimierung: Wohnungen werden so zugeschnitten, dass sie dem heutigen Bedarf entsprechen – oft mit dem Effekt, dass aus einer zu grossen Wohnung zwei marktfähige entstehen können. Wichtig ist dabei auch die Raumwirkung: Offene, helle Wohnbereiche fühlen sich grösser an, sind besser möblierbar und entsprechen dem, was viele Mieter heute erwarten.
Bei Umbauten wird versucht, das Treppenhaus möglichst zu belassen, weil Änderungen dort schnell teuer werden. Stattdessen werden neue Einheiten so geplant, dass sie vom bestehenden Treppenhaus aus erschlossen bleiben. So kann man zusätzliche Wohnungen schaffen, ohne den teuersten Eingriffspunkt unnötig aufzureissen – und gleichzeitig Grundrisse erzeugen, die nachhaltig funktionieren und die Rendite verbessern.
Vermietung erleichtern
Auch wenn Wohnraum knapp ist, soll ein Objekt nicht bloss vermietbar sein, sondern sich positiv abheben. Kleine, kluge Details können den Aha-Effekt erzeugen und den Vermietungserfolg beschleunigen, etwa:
- begehbare Duschen statt Duschwanne
- ein hochwertigerer, moderner Gesamteindruck
- Komfort als Teil des Gesamtpakets, nicht als Einzelmassnahme
Bewilligungen & Finanzierung
Bewilligungsprozesse können je nach Gemeinde lange dauern. Deshalb lohnt es sich, schon auf Vorprojektstufe den Kontakt zu den Behörden zu suchen, um früh ein Gefühl zu bekommen, ob das Vorhaben grundsätzlich mitgetragen wird. Das hilft, schneller und zielgerichteter zur Baueingabe hin zu arbeiten – statt später teuer umzuplanen.
Viele ältere Bestandsobjekte sind tief belehnt, weil Kredite über die Jahre amortisiert wurden. Gleichzeitig haben sich Grundstückswerte häufig stark entwickelt. Das kann für Eigentümer ein echter Vorteil sein, weil sich mit Finanzierungspartnern oft tragbare Lösungen finden lassen und Projekte dadurch realistischer werden, als man im ersten Moment denkt.
Sanieren oder doch neu bauen?
Die Frage entscheidet sich weniger über Bauchgefühl als über Potenzial und Wirtschaftlichkeit. Wenn die Bau- und Zonenordnung zeigt, dass deutlich mehr Nutzung möglich wäre, kann ein Neubau nicht nur mehr Ertrag bringen, sondern gleich mehrere Altbau-Probleme lösen: Parkierung, Lift (oft ein grosses Bedürfnis), zeitgemässe Wohnräume und eine insgesamt bessere Funktionalität.
Falls ein Lift innen nicht möglich ist, kann ein Aussenlift eine Option sein – je nach Situation allerdings anspruchsvoll und sorgfältig zu prüfen. Unseren separaten Baublog zum Thema Aussenaufzug findest du hier!
Wichtig ist der strategische Gedanke: Wenn ein Neubau wahrscheinlich sinnvoll ist, sind teure Teil-Sanierungen (Küche/Bad «noch schnell machen») oft verlorenes Geld, weil sie im Neubau nicht mehr zählen.
Mieter mitnehmen statt eskalieren lassen
Ein grosses Thema ist die Kommunikation. Statt früh zu kündigen und Druck aufzubauen, wird transparent informiert, sobald Bestandesaufnahmen starten. Weil Bewilligungen Zeit brauchen, entsteht dadurch oft wertvolle Ruhe. Praktisch kann das so aussehen:
- Mietern wird früh erklärt, dass Sanierung oder Neubau geprüft wird, ohne sofort zu kündigen
- wer früher gehen möchte, kann flexibler ausziehen
- freiwerdende Wohnungen werden bis zum Baustart sinnvoll zwischenvermietet (mit Endtermin)
- Kündigungen erfolgen erst, wenn die Baubewilligung vorliegt
- wenn möglich werden passende Ersatzobjekte angeboten
Ein modernes, digitales Verwaltungskonzept kann Eigentümern viel Druck nehmen: ein Portal mit tagesaktuellen Kennzahlen, Leerstandsdaten und Finanzübersicht schafft Transparenz wie beim Online-Banking. Dazu kommt auf Wunsch ein Sanierungsplan, der Lebensdauern und Rückstellungen strukturiert abbildet – damit Sanierungen planbar werden statt reaktiv.
Trends 2026 bis 2030 in der Region
Für Dübendorf und die Zürcher Agglomeration wird eine klare Nachfrage nach kleineren Wohnungen in zentralen Lagen beschrieben. Mehr Menschen leben allein oder in Partnerschaften mit getrennten Haushalten, und Nachhaltigkeit wird bei Sanierungen und Bestandsentwicklung stärker zum Treiber. Zusätzlich verstärken neue Arbeitsplätze und Entwicklungen in der Region den Druck auf den Wohnungsmarkt.
Fazit Mehrfamilienhaus sanieren: Grobkonzeptanalyse zählt
Das grösste Risiko ist hektisches Reparieren ohne Richtung. Wer zuerst Klarheit schafft, investiert später gezielt: Standardbestimmung, Potenzialprüfung, sauberes Konzept – und dann die Entscheidung, ob Optimierung, Kernsanierung oder Neubau der richtige Weg ist. Genau dafür eignet sich eine Grobkonzeptanalyse als schneller Reality-Check: Sie schafft Klarheit, bevor Geld in die falsche Richtung fliesst.
