Schlüssel verloren, Zylinder austauschen, Schliessplan anpassen, Kosten tragen.
Solche Situationen gehören im Immobilienbetrieb fast zum Alltag – und verursachen oft erhebliche Zusatzkosten.
Gerade im Wohnbau wird jedoch noch häufig auf klassische mechanische Schliessanlagen gesetzt. Dabei zeigen digitale Zutrittssysteme längst, dass sie Verwaltung, Sicherheit und Flexibilität deutlich verbessern können.
Ein Blick auf moderne Zutrittslösungen zeigt, wie sich Mehrfamilienhäuser effizienter betreiben lassen – vom Hauseingang über den Lift bis hin zur Tiefgarage. Gleichzeitig eröffnen sich für Investoren und Verwaltungen neue Möglichkeiten, Prozesse zu vereinfachen und Kosten zu reduzieren.
Einblicke in aktuelle Lösungen und Entwicklungen gibt Lukas Baumann, Produktmanager bei der Salto Systems AG in der Schweiz. Er verantwortet unter anderem cloudbasierte Zutrittssysteme für Gebäude und beschäftigt sich mit der Digitalisierung von Schliessanlagen im Wohnbau.
Warum mechanische Schlüssel noch dominieren
Elektronische Zutrittssysteme sind in Branchen wie Industrie oder Hotellerie bereits seit vielen Jahren etabliert. Im Wohnbau hingegen überwiegt noch immer die klassische mechanische Schliessanlage.
Das hat vor allem historische und kulturelle Gründe. In der Schweiz sind mechanische Schliesssysteme tief verankert. Der bekannte Kaba-Schlüssel ist vielen Menschen seit Generationen vertraut und steht sinnbildlich für hochwertige mechanische Sicherheitstechnik.
Diese Tradition prägt auch den Wohnbau. Gleichzeitig zeigt sich jedoch zunehmend, dass mechanische Lösungen bei der Verwaltung moderner Immobilien an ihre Grenzen stossen – insbesondere bei grossen Wohnanlagen oder häufigen Mieterwechseln.
Zutrittssystem: Digitalisierung beginnt am Hauseingang
Bei der Planung eines digitalen Zutrittssystems im Mehrfamilienhaus empfiehlt es sich, mit den allgemeinen Zugängen zu beginnen.
Der Hauseingang ist dabei ein zentraler Punkt. Digitale Systeme ermöglichen hier bereits deutliche Vorteile:
- Türen lassen sich aus der Ferne verwalten
- Zylinder müssen nicht mehr physisch ausgetauscht werden
- Zugangsrechte können digital vergeben oder entzogen werden
Dadurch entfällt ein grosser Teil des administrativen Aufwands, der bei mechanischen Schliessanlagen entsteht.
Der nächste Schritt besteht darin, weitere Bereiche des Gebäudes zu digitalisieren:
- Wohnungstüren
- Briefkastenanlagen
- Paketboxen
- Kellerabteile
Wenn alle diese Bereiche in ein digitales System integriert sind, müssen keine mechanischen Schlüssel mehr verwaltet oder zurückgefordert werden.
Zugang per Smartphone statt Schlüsselbund
Ein digitales Zutrittssystem ermöglicht es, Türen direkt über das Smartphone zu öffnen. Damit wird das Gerät genutzt, das ohnehin ständig im Alltag verwendet wird.
Über das Smartphone lassen sich beispielsweise öffnen:
- Hauseingang
- Briefkasten
- Paketfachanlage
- Wohnungstür
Das Mobiltelefon wird damit zum zentralen Zutrittsmedium – ähnlich wie es bereits beim Bezahlen, beim Kauf eines Bahntickets oder beim Starten eines Autos genutzt wird.
Digitale Zutrittslösungen lassen sich auch mit anderen Gebäudekomponenten verbinden. Ein Beispiel ist der Aufzug. Besonders bei Dachgeschosswohnungen mit direktem Liftzugang kann der Zutritt über das gleiche digitale System gesteuert werden.
Auch Wohnungen auf regulären Etagen kann man vollständig digital absichern. Dadurch entsteht ein durchgängiges Zutrittskonzept für das gesamte Gebäude, ohne dass mechanische Zylinder zum Einsatz kommen müssen.
Tiefgaragen lassen sich in das Zutrittssystem ebenfalls integrieren. Hier kommen häufig sogenannte Wandleser zum Einsatz, die an der Einfahrt montiert werden. Die Kommunikation erfolgt über Bluetooth zwischen Smartphone und Zutrittsgerät. Der typische Empfangsradius liegt bei etwa 15 bis 20 Metern. Dadurch kann die Tiefgarage bereits geöffnet werden, während man mit dem Auto auf die Einfahrt zufährt.
Sicherheit, Cybersecurity und Datenschutz
Bei cloudbasierten Zutrittssystemen spielt die IT-Sicherheit eine zentrale Rolle.
Moderne Systeme erfüllen umfangreiche Cybersecurity-Anforderungen. Dazu gehören unter anderem:
- Zertifizierung nach ISO 27001
- regelmässige Penetrationstests
- kontinuierliche Sicherheitsupdates
Die Daten solcher Systeme werden typischerweise in der Europäischen Union gespeichert – beispielsweise in Cloud-Infrastrukturen internationaler Anbieter wie Google Cloud. In diesem Fall befinden sich die Datenzentren in Irland.
Effizienz beim Mieterwechsel
Ein grosser Vorteil digitaler Zutrittssysteme zeigt sich beim Auszug von Mietern.
Bei mechanischen Schliessanlagen entstehen hier oft mehrere Arbeitsschritte:
- Schlüsselrückgabe prüfen
- Vollständigkeit kontrollieren
- gegebenenfalls Zylinder ersetzen
Digitale Systeme vereinfachen diesen Prozess erheblich. Der Zutritt kann mit wenigen Mausklicks deaktiviert werden. Anschliessend haben ehemalige Bewohner keinen Zugang mehr zum Gebäude.
Gleichzeitig werden die zugehörigen Personendaten gelöscht. Die Verwaltung kann nachträglich nicht nachvollziehen, wann eine Person eine Tür geöffnet hat. Dadurch bleibt der Datenschutz gewahrt.
Wenn das Smartphone verloren geht?
Auch für den Fall eines verlorenen Smartphones sind verschiedene Alternativen vorgesehen.
Neben dem Mobiltelefon können weitere Zutrittsmedien genutzt werden:
- RFID-Schlüsselanhänger
- RFID-Karten im Kreditkartenformat
Diese Medien funktionieren ähnlich wie klassische elektronische Hotelkarten: RFID (Radio Frequency Identification) ist eine berührungslose Technologie zur Identifizierung von Objekten mittels Funkwellen, bestehend aus einem Datenträger (Tag/Transponder) und einem Lesegerät (Reader).
Zusätzlich können Türen mit einer PIN-Tastatur ausgestattet werden. In diesem Fall lässt sich die Tür über einen Code öffnen.
Ist eine Tür online mit dem System verbunden, kann die Verwaltung sie im Notfall auch aus der Ferne öffnen.
Vorteile bereits während Bauphase
Digitale Zutrittskomponenten können bereits im Innenausbau montiert werden.
Gerade in dieser Bauphase arbeiten Bauleiter häufig mit Passpartout-Schlüsseln, die Zugang zu allen Türen eines Projekts ermöglichen. Geht ein solcher Schlüssel verloren, kann das im schlimmsten Fall den Austausch der gesamten Schliessanlage erforderlich machen – mit Kosten von mehreren tausend Franken.
Bei digitalen Systemen ist dieses Risiko deutlich geringer. Während der Bauphase können provisorische Zugangsberechtigungen vergeben werden. Die endgültige Konfiguration erfolgt erst kurz vor der Übergabe des Gebäudes. Danach sind zuvor verwendete Passpartout-Zugänge automatisch wertlos.
Blick in die Zukunft: Intercom & Gesichtserkennung
Digitale Zutrittssysteme entwickeln sich kontinuierlich weiter. Ein aktueller Trend ist die Integration digitaler Gegensprechanlagen (Intercom). Diese werden direkt mit der Zutrittskontrolle verbunden und können über ein Panel an der Gebäudeaussenwand bedient werden.
Ein weiterer Zukunftsbereich ist die biometrische Gesichtserkennung. Die Vision besteht darin, dass Bewohner ein Gebäude betreten, ohne aktiv ein Zutrittsmedium zu verwenden.
Das System erkennt die berechtigte Person automatisch – und öffnet die Tür entsprechend.
Digitales Zutrittssystem: Flexibilität für Investoren & Betreiber
Für Investoren stellt sich zunehmend die Frage, wie flexibel ein Gebäude langfristig genutzt werden kann.
Mechanische Schliessanlagen funktionieren zwar auch zuverlässig, bieten jedoch nur begrenzte Anpassungsmöglichkeiten.
Digitale Systeme ermöglichen dagegen eine wesentlich höhere Flexibilität. Nutzungsänderungen im Gebäude lassen sich durch Anpassungen im System umsetzen – oft mit wenigen Mausklicks und ohne bauliche Veränderungen.
Damit werden Immobilien nicht nur einfacher zu verwalten, sondern auch langfristig anpassungsfähiger.
