Die Uhr tickt: In vielen Schweizer Städten wird in wenigen Jahren endgültig das Gas abgestellt. Und eine alte Ölheizung im Keller kann den Wert deiner Wohnung um bis zu 20 % senken. Der Druck zur Heizungssanierung ist also so hoch wie noch nie zuvor – und er nimmt von Monat zu Monat zu.
Es ist höchste Zeit, dass die Eigentümergemeinschaften aktiv werden. Die Planung einer neuen Heizung kann heute schliesslich 3 bis 4 Jahre in Anspruch nehmen!
Im Baublog mit dem Fachwissen von Daniel Kienast, dem Geschäftsleiter der ProSteg AG, erfährst du, welche versteckten Kosten und finanziellen Fallstricke bei der Heizungssanierung lauern und wie du dein Stockwerkeigentum jetzt zukunftssicher machst. Auch die Lösung für Platzprobleme und andere bauliche Hürden hörst du im neuesten Bauherren Podcast.
Wer nicht plant, zahlt doppelt – und sitzt im Winter am Ende im Kalten.
Sanieren oder verlieren: Der Druck nimmt zu!
In der Schweiz gilt für alle Gebäude das Ziel der Klimaneutralität bis 2050. Städte wie Winterthur haben sich noch strengere Fristen gesetzt – dort muss bis 2040 ein klimaneutraler Gebäudebestand erreicht sein. Bereits ab 2033 sollen Gasheizungen nach und nach stillgelegt werden.
Was nach ferner Zukunft klingt, ist im Kontext des Stockwerkeigentums ein kurzfristiger Horizont. Entscheidungen müssen früh langfristig geplant, Projekte vorbereitet, Bewilligungen eingeholt und Rücklagen gebildet werden. Acht Jahre reichen dafür kaum – insbesondere, wenn die Eigentümergemeinschaft in die Jahre gekommen ist und Entscheidungsfindungen schleppend verlaufen.
Entscheidungsprozess: Mehrheit reicht oft, aber nicht immer
Zwar benötigen notwendige Sanierungen wie der Ersatz einer defekten Heizung keine Einstimmigkeit. Es genügt eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer an der Versammlung. Doch bei wirtschaftlich motivierten Verbesserungen, etwa dem freiwilligen Ersatz einer noch funktionierenden Gasheizung durch ein klimafreundlicheres System, braucht es deutlich mehr Rückhalt: Die Mehrheit aller Eigentümer – nicht nur der Anwesenden – muss zustimmen.
Oft scheitert ein Projekt bereits in dieser Phase. Die Kosten sind hoch, der Nutzen komplex zu erklären, und die Emotionen spielen mit. Gerade ältere Eigentümer stellen sich die Frage, ob sich die Investition für sie noch lohnt – eine Haltung, die sich auf die gesamte Gemeinschaft auswirken kann.
Ein reales Beispiel: 600’000 Franken für neue Heiztechnik
Ein aktuelles Projekt veranschaulicht die Dimensionen. In einer 50-jährigen Liegenschaft mit 30 Wohnungen war die Ölheizung nicht mehr reparabel. Ein Ersatz mit einer neuen Ölheizung wäre mit rund 100'000 Franken die günstigste Option gewesen – aber nach den aktuellen Vorschriften nicht mehr zulässig.
Zur Wahl standen:
- Anschluss an die Fernwärme (300'000 Franken)
- Umstellung auf Erdsonden mit Wärmepumpe (600'000 Franken)
Die Eigentümer entschieden sich für die nachhaltigere Erdsonde – eine Entscheidung, die sowohl baulich als auch finanziell eine Herausforderung darstellt. Zwar war der Erneuerungsfonds mit 300'000 Franken gut gefüllt, doch das reichte nur für die Hälfte. Jede Partei musste rund 10'000 Franken zusätzlich einschiessen. Zudem wurde eine Reserve von 40’000 Franken eingeplant, um Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer abzufedern.
Der Erneuerungsfonds – unterschätzt, falsch reguliert
Die Höhe des Erneuerungsfonds ist in vielen Eigentümergemeinschaften ein Problem. 2–3 % des Neuwerts erscheinen auf dem Papier als solide Rücklage, reichen in der Praxis aber kaum für eine Teilsanierung. Die meisten Gebäude bräuchten mindestens das Zehnfache.
Erschwerend kommen oft veraltete Reglemente hinzu. Viele enthalten:
- Einzahlungslimiten (z. B. max. 0.4 % jährlich)
- Obergrenzen für den Fondsbestand (z. B. max. 10 % vom Gebäudeneuwert)
- Vetorechte bei Reglementsabweichungen
Sobald diese Obergrenzen erreicht sind, können keine zusätzlichen Mittel eingelegt werden – es sei denn, alle Eigentümer stimmen zu. Bei grösseren Gemeinschaften ist das kaum realistisch. Daher empfiehlt sich eine frühzeitige Anpassung der Reglemente, idealerweise schon in den ersten Jahren nach der Bewirtschaftungsübernahme.
Bauliche Hürden: Technikräume, Speicher, Zuleitungen
Moderne Heizsysteme benötigen mehr Platz als Öl- oder Gasanlagen. Während fossile Systeme Wärme bei Bedarf liefern, arbeiten klimafreundliche Alternativen mit vorgelagerter Speicherung. Dafür braucht es grosse Boiler und Speichervolumen; der Raum dafür ist in vielen älteren Gebäuden einfach nicht vorhanden.
Die Folge: Technikräume müssen umgebaut oder verlegt werden, etwa in den alten Tankraum. Manchmal braucht es sogar neue Bauten auf dem Grundstück, z. B. unterirdische Speicher oder Technikboxen auf Parkplätzen. Diese Eingriffe sind baulich und rechtlich anspruchsvoll. Will man dafür bestehende Flächen wie Besucherparkplätze auflösen, braucht es Einstimmigkeit – eine hohe Hürde.
Falschaussagen und Unsicherheit: Die Realität in Versammlungen
In Versammlungen kursieren regelmässig Falschinformationen. Wärmepumpen seien zu laut, Fernwärme reiche im Winter nicht aus, Photovoltaikanlagen stammten aus Kinderarbeit. Solche Aussagen verunsichern andere Eigentümer und machen sachliche Diskussionen schwierig.
Verwaltungen sind gefordert, faktenbasiert aufzuklären, ohne einzelne Eigentümer blosszustellen.
Strombedarf: Eine neue Knacknuss
Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Erdsonden benötigen deutlich mehr Strom als Ölheizungen. Das stellt viele Gebäude vor ein weiteres Problem: Der Hausanschluss reicht oft nicht mehr aus. Eine Verstärkung der Zuleitung ist aufwendig, teuer.
Hinzu kommt, dass viele Gemeinschaften bereits E-Mobilität planen oder Photovoltaikprojekte andenken. Der wachsende Strombedarf aller Systeme führt unweigerlich zu Nutzungskonflikten, wenn keine ganzheitliche Planung erfolgt.
Planung braucht Expertise und Zeit
Daniel Kienast empfiehlt, Sanierungsprojekte nur mit Fachplanern anzugehen.
In einem ersten Schritt werden Simulationen erstellt, die Anzahl und Tiefe der Bohrungen berechnet, technische Machbarkeit prüft und erste Bewilligungen vorbereitet. Bis überhaupt ein konkreter Auftrag vergeben werden kann, vergehen meist mehrere Monate, verbunden mit hohen Kosten für Planung und Koordination.
Oft müssen auch neue Arbeitsgruppen innerhalb der Eigentümergemeinschaft gegründet werden, um Entscheidungen vorzubereiten und mit den Experten gemeinsam voranzugehen.
Achtung: Wenn sich eine Sanierung verzögert, drohen hohe Zusatzkosten. Mobile Heizcontainer sind möglich, schlagen aber mit etwa 2’000 Franken pro Woche zu Buche. Bei grossen Liegenschaften summiert sich das schnell zu einer fünfstelligen Zwischenlösung. Solche Szenarien lassen sich nur durch frühzeitige Planung und verbindliche Terminsetzungen vermeiden!
Folgeprojekte einkalkulieren
Eine Heizungssanierung betrifft selten nur die Heizquelle. Oft muss auch die Warmwasseraufbereitung angepasst werden. Werden neue Technikräume eingerichtet, ändern sich die Wege der Leitungen, was zusätzliche Arbeiten erfordert. Viele dieser Leitungen sind alt, verkalkt oder gar schadhaft, was weitere Investitionen notwendig macht. In günstigen Fällen reicht eine chemische Entkalkung, in anderen müssten einzelne Leitungen ganz ersetzt werden.
Gerade bei Stockwerkeigentum ist hier besondere Vorsicht geboten: Wer ein Bad frisch renoviert hat, wird kaum begeistert sein, wenn kurz darauf Leitungen aufgestemmt werden müssen.
Fazit: Nicht warten, bis es kalt wird!
Die Heizungssanierung im Stockwerkeigentum ist ein komplexes Zusammenspiel aus Technik, Finanzierung, Kommunikation und Strategie. Wer frühzeitig informiert, Rücklagen bildet, Reglemente anpasst und externe Fachleute einbindet, kann viel Ärger und hohe Kosten vermeiden.
Mehr Einblicke, Fallbeispiele und klare Erklärungen zum Thema bietet Daniel Kienast auf seinem YouTube-Kanal Stockwerkexperte. Dort wird deutlich, dass auch komplexe Fragen des Stockwerkeigentums verständlich beantwortet werden können – wenn man sie praxisnah erklärt.
Wärmepumpe, Holz, Solar oder doch Fernwärme? Finde heraus, welcher Heizungsersatz für dich der richtige ist mit diesem Baublog!
