Bauen ohne Risiko: Maximale Kostensicherheit in allen Projektphasen!

Kostenüberschreitungen sind der Albtraum jedes Bauherrn und Investors. Doch mit der richtigen Strategie hast du dein Budget von Anfang an im Griff und vermeidest böse Überraschungen in jeder Projektphase. In dieser Folge sprechen wir über die entscheidenden Stellschrauben zur Kostensicherheit – von der Machbarkeitsstudie bis zur Übergabe.

Unser Gast Matthias Gerber (stv. Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog) verrät unter anderem:

Welche Fehler bei der Ausschreibung richtig teuer werden
Warum eine präzise Machbarkeitsstudie die Basis für Kostensicherheit ist
Ob für dich der TU oder der GU die richtige Wahl ist
Wie du Zeitverzögerungen bei der Baubewilligung verhinderst
Warum du unbedingt auf gezielte Zwischenabnahmen setzen solltest

Generalunternehmer vs. Totalunternehmer

Ein Generalunternehmer (GU) realisiert ein Projekt basierend auf bestehenden Planungsunterlagen eines externen Planungsteams. Ein Totalunternehmer (TU) hingegen übernimmt sowohl die Planung als auch die Ausführung. Er koordiniert Planer (z. B. Elektro- oder HLK-Ingenieure) und Unternehmer (z. B. Gipser, Schreiner) unter einem Dach.

Der GU/TU kann dir mit einer Pauschale maximale Kostensicherheit bieten. Er übernimmt für dich die Risiken wie mögliche Kostensteigerungen oder Bauverzögerungen, kalkuliert diese jedoch in seinem Fixpreis ein. Die Einzelvergabe dagegen kann Kosten sparen, birgt aber entsprechend mehr Unsicherheiten.

Alles zu den unterschiedlichen Vertragsformen findest du in diesem früheren Baublog!

Achtung: Wer als Bauherr beim GU oder TU dauernd versucht, den Preis zu drücken, riskiert Qualitätsverluste oder Zeitverzögerungen. Das klassische Projektmanagement-Dreieck (Kosten, Zeit, Qualität) bleibt nämlich immer bestehen: Wird ein Faktor beeinflusst, wirkt sich das automatisch auf die anderen beiden aus.

Machbarkeitsstudie – solide Basis schaffen

In der Machbarkeitsstudie definiert der Bauherr den Projektumfang. Je klarer die Zielsetzung, desto präziser lassen sich die Kosten schätzen. Basiert der damit verbundene Baubeschrieb lediglich auf groben Angaben wie dem ungefähren Ausbaustandard, bietet er zumindest eine erste Orientierung.

Gute Fotodokumentationen helfen zwar, Besichtigungen vor Ort sind jedoch gerade bei Umbauten zentral. Vor allem dann, wenn man Doppelböden öffnen, Decken inspizieren oder bestehende Elektrotableaus analysieren kann. Solche Untersuchungen reduzieren Annahmen und erhöhen die Genauigkeit der Kostenschätzung. Ein Beispiel: Wird frühzeitig Asbest entdeckt, kann dies in der Planung berücksichtigt werden, statt später Zusatzkosten zu verursachen.

Ein häufig unterschätzter Aspekt sind die Bewilligungszeiten. In manchen Kantonen wird heute die grosse Mehrheit der Baubewilligungen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten erteilt. Ein realistisches Grobterminprogramm kalkuliert diese Verzögerungen bereits in der Machbarkeitsstudie ein.

Projektierung – Klarheit bewahren

Eine genaue Machbarkeitsstudie erleichtert die Projektierung. Werden in dieser Phase wesentliche Änderungen vorgenommen – etwa von Open Space zu Einzelbüros oder Teppich zu Parkett – hat dies direkte Auswirkungen auf Zeit, Kosten und Qualität.

Um die Kosten richtig einzuschätzen, ist auch Erfahrung gefragt: sowohl beim Projektleiter als auch beim gesamten Büro, das von Werten früherer Projekte profitiert. Ein ganz wichtiger Faktor für Kostensicherheit über das gesamte Projekt hinweg ist deshalb natürlich die Wahl des richtigen Partners.

Die Kostengenauigkeit nimmt mit jeder Phase zu:

Machbarkeitsstudie: Grobkostenschätzung ±25 % (in Einzelfällen ±20 %)
Projektierung: Kostenschätzung ±15 %
Kostenvoranschlag mit Baugesuch: ±10 %

Ausschreibung – teure Nachträge verhindern

Kostensicherheit beginnt bei einer qualitativ hochwertigen Ausschreibung. Die Basis sind exakte Leistungsverzeichnisse für alle Gewerke – vom Gipser bis zum Elektriker. Nur wenn die Unternehmen wissen, was sie zu tun haben werden, können sie sauber kalkulieren. Für Regiearbeiten oder Nachträge lässt man so kaum mehr Raum.

Die Kompetenz und Erfahrung des ausschreibenden Bauleiters kann anhand von CVs geprüft werden: Hat er bereits vergleichbare Projekte realisiert? Wird ein Junior-Projektleiter eingesetzt, sollte er bei grösseren Projekten durch erfahrene Kollegen unterstützt werden.

Die Submittentenliste – also die Auswahl der Unternehmen, die Angebote einreichen dürfen – kann die Bauherrschaft beim Modell GU/TU (ganz im Gegensatz zur Einzelbeauftragung) nur bedingt beeinflussen. Zwar können eigene Wunschfirmen eingebracht werden, doch empfiehlt Matthias, dies mit Bedacht zu tun. Ist der Wunschunternehmer viel teurer oder weniger kompetent als der bevorzugte Partner des GUs/TUs, kann dies zu Konflikten führen.

Smart und transparent: Ausschreiben mit Devisio

Schreibt Outlog nach dem Normpositionen-Katalog (NPK) aus, nutzt das Architekturbüro seine eigene Bausoftware. Ein freies Leistungsverzeichnis hingegen erstellt Outlog direkt auf der Schweizer Plattform www.devisio.ch, wo sich die Devis auch abspeichern lassen. Ab der Offertanfrage bis zum Vergabeantrag läuft die weitere Bearbeitung – ob NPK oder frei – ausschliesslich über Devisio. Alles ist digital und automatisiert: Nach dem Hochladen der Unterlagen werden diese an die ausgewählten Unternehmer verschickt. Eine Live-Übersicht zeigt, wer zugesagt hat, rechnet oder vollständige Beilagen eingereicht hat.

Auch Zusatzblätter mit technischen Erklärungen oder Begründungen höherer Preise werden sichtbar und können berücksichtigt werden.

Kostensicherheit in der Realisierung – laufend prüfen

In der Ausführung geht es darum, potenzielle Fehlerquellen frühzeitig zu erkennen. Besonders kritische Gewerke wie die Gebäudehülle (Fenster, Dach, Fassade) sollten von externen Experten geprüft werden. Es geht also weniger um Kratzer in den Böden, sondern um später nicht mehr sichtbare Details wie Anschlüsse oder Konstruktionen. Solche Zwischenabnahmen müssen ins Terminprogramm integriert und dokumentiert werden.

Auch Outlog setzt auf zusätzliche, externe Spezialisten, denn diese Massnahme ist nicht nur im Interesse des Bauherrn, sondern auch für den GU/TU selbst sinnvoll: Je früher ein Ausführungsfehler erkannt wird, desto günstiger ist die Korrektur. Auch erfahrene Bauleiter können nämlich bei Projekten mit bis zu 40 Gewerken mal den Überblick verlieren. Daher ist eine zusätzliche fachliche Kontrolle keine Schwäche, sondern ein Zeichen von Professionalität

Übergabe – alle Unterlagen sichern

Was sind die wichtigsten Dokumente, die du bei der Übergabe von deinem GU/TU erhältst?

Komplette technische Dokumentation (HLKSE-Pläne), auch in Papierform vor Ort
Materiallisten
Aktueller Plansatz inkl. Rotstiftpläne
Garantien
DWG-Dateien (nicht nur PDF!)

Letztere sind zentral, damit bei Umbauten nicht alles neu aufgenommen werden muss. PDFs allein reichen nicht aus.

Ein heikler Punkt ist der Beginn der Garantiezeit: Sie sollte erst mit der Abnahme starten, nicht etwa beim Einbau. Mach dir 3-4 Monate vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist ein dickes Kreuz in deinen Kalender. Dann wird es Zeit für einen Termin, um mit einem Fachmann eine Besichtigung mit allfälliger Mängelanzeige durchzuführen.