Abbruch oder Aufstockung?
Schauen wir uns Wohnhäuser aus der Zeit des Baubooms in den 50er- und 60er-Jahren an. Diese Gebäude sind heute sanierungsbedürftig und die Bau- und Zonenordnung gibt inzwischen viel mehr Spielraum als damals. Deshalb stellen sich viele Bauherren die Frage: Würde es sich lohnen, einen Neubau zu errichten, der das Grundstück besser ausnützt? Oder ist die Aufstockung die schlauste Option? Diese Frage ist gar nicht so einfach zu beantworten. Maja empfiehlt, dass man sich zunächst genau mit den geltenden Bauvorschriften auseinandersetzt. «Hier kann es sich lohnen, für eine optimale Beratung einen Baujuristen oder eine Baujuristin beizuziehen.» Dann kannst du nämlich sicher sein, dass du alle Gesetze in deine Überlegungen einbeziehst. Will ein Bauherr sein Haus sanieren und aufstocken, um mehr aus der Immobilie herauszuholen, stattet er wohl zunächst mal dem Bauamt für Abklärungen einen Besuch ab. Teilt er dort jedoch sein Vorhaben mit, wird ihm jeweils nicht gerade viel Mut gemacht. Eine Aufstockung sei sehr schwierig, weil es so viele Vorschriften gebe. Da Bauherren oftmals keine Zeit und Lust auf eine komplexe Auseinandersetzung mit diesen Regeln haben, gehen sie quasi den Weg des geringsten Widerstands: Abriss und Neubau.
Beispiel: Ein Wohnhaus in Zürich
Nehmen wir mal ein zweistöckiges Wohnhaus in der Stadt Zürich, das in der Wohnzone W3 steht, als Beispiel. Der Bauherr weiss, dass eigentlich 3 Wohngeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss möglich wären. Mit anderen Worten: Man könnte 2 Geschosse mehr realisieren. Die Aufstockung scheint hier also eine verlockende Option. «Nur verhindern die Bestimmungen zu den Gebäudehöhen sehr oft, dass eine Aufstockung möglich ist.» Denn die Gebäude sind häufig im Erdgeschoss etwas erhöht, wodurch ein zusätzliches Geschoss eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe bedeuten würde. Vor einer Aufstockung gilt es also unter anderem zu eruieren, wie die Gebäudehöhe und die Grenzabstände geregelt sind. Das braucht etwas Ausdauer, die sich allerdings lohnen könnte. Für Maja ist nämlich klar: Wenn eine Aufstockung möglich ist, stellt sie die finanziell und ökologisch sinnvollere Variante dar.Gelten für Altbauten andere Vorschriften?
Das Grundsatzproblem ist, dass sich die Bau- und Zonenordnungen auf Neubauten ausrichten. Altbauten, die verändert werden sollen, sind eigentlich nicht Gegenstand der Bau- und Zonenordnung. So ist es möglich, dass ein Bauamt gewisse Vorschriften, die eigentlich im Gesetz stehen, auf bestehende Gebäude nicht anwendet. Es gibt etwa für die Zone W3 in Zürich die Vorschrift, dass das Untergeschoss bei Neubauten nicht mehr als 1 Meter aus dem Boden herausschauen darf. Auf Altbauten wendet man dies nicht an – und das steht nirgendwo geschrieben. «Solche Informationen muss man sich aktiv beim Bauamt besorgen.» Maja würde es begrüssen, wenn es Vorschriften gäbe, die auf Altbauten zugeschnitten wären. Auch fände sie es sinnvoll, die Gebäudehöhe etwas anzuheben. Denn mit nur ein wenig mehr Spielraum liessen sich Abrisse verhindern und mehr Aufstockungen umsetzen.Mögliche Lösungen
Vor allem die Bestimmungen zur Gebäudehöhe können also auf einen Bauherrn entmutigend wirken; eine Aufstockung scheint vielfach unmöglich. Doch manchmal erfordern die Pläne lediglich durchdachte, individuelle Lösungsansätze. Was tun, wenn zum Beispiel das Untergeschoss über 1,50 Meter aus dem Boden ragt und das aufgestockte Gebäude statt maximal 9,50 Meter 10 Meter hoch wäre? Dann könnte man das oberste Geschoss mit einem gekröpften Wandabschluss realisieren. Das heisst, die obersten ca. 40 Zentimeter der Wände könnten abgeschrägt und bereits ins Dach integriert sein.
