Altes Haus kaufen – Architekt M. Oldani, mit diesen Tipps bist du perfekt vorbereitet

Wie sieht die perfekte Vorbereitung aus, wenn du ein altes Haus kaufen willst?

Ein altes Haus zu kaufen, bedarf guter Überlegung und Vorbereitung. Nachfolgend findest du verschiedene Tipps und Tricks, die dir helfen erfolgreich deinen Traum vom neuen „alten Haus“ zu erfüllen.

Kläre vorgängig eine mögliche Kreditzusage bei deiner Bank ab
Wenn du beabsichtigst, in naher Zukunft ein Haus zu kaufen, ist es sinnvoll vorgängig eine grundlegende Abklärung bezüglich einer Finanzierung bei deiner Bank zu machen.

Denn meistens muss es schnell gehen. Wenn nun deine Hausbank deine persönlichen Unterlagen und Mittel bereits überprüft hat, kann sie im Falle eines Hauskaufes rascher zu einem Kreditentscheid kommen.

Merke: Die Bankabklärungen für eine Finanzierungsmöglichkeit dauern in der Regel um die zwei Wochen.

Erstelle Deine eigene Analyse von den Raumbedürfnissen

Nur wer sich im Klaren ist was er will, bekommt schlussendlich auch das gewünschte Objekt.

In einer Analyse der Raumbedürfnisse geht es darum, sich Gedanken und Notizen bezüglich der folgenden Fragen zu machen:

• Welche Ansprüche habe ich an das alte Haus?
• Wie gross muss es sein und wie viele Zimmer soll es haben?
• Was ist mir besonders wichtig bei einem bestehenden Haus?
• In welcher Region soll sich das Haus befinden?
• Wie nahe muss die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sein?
• Welches Budget steht zur Verfügung?
• Sollte das alte Haus schon renoviert sein?

Wenn du diese zwei Vorabklärungen bezüglich Finanzierung und Raumbedürfnisse im Vorfeld genau gemacht hast, stehen die Chancen gut, dass du gegenüber deinen potenziellen Mitbewerbern einen Vorsprung hast. Denn die Möglichkeiten ein altes Haus zu kaufen sind beschränkt. Daher gilt es bei einem Kaufinteresse rasch zu handeln, was durch eine gute Vorbereitung bestimmt besser gelingt.

Kann man bei einem Immobilienmakler einen Vorteil gegenüber einem Mitbewerber haben?

Signalisiere ein starkes Kaufsignal

Du als Käufer kannst dem Immobilienmakler ein starkes Kaufsignal senden. Sag ihm, dass du bereits Vorabklärungen mit der Bank getroffen hast und dir das Haus leisten kannst.

Einige Käufer überbieten das Angebot immer (Matthias Oldani rät davon ab)

Generell spricht nichts dagegen, ein Kaufangebot zu überbieten. Grundsätzlich ist jedoch Vorsicht geboten falls das höchste Konkurrenzgebot wiederholt nur minimal überboten wird (z.B. mit jeweils 20‘000 Franken). Eine solche Strategie kann leicht ins Auge gehen und ist gemäss Matthias Oldani nicht empfehlenswert.

Nutze deine persönlichen Beziehungen oder deine Kontakte

Wenn du beabsichtigst ein bestimmtes Haus zu kaufen, kann es sich lohnen dich schon frühzeitig etwas umzuhören. Sollte das Haus in einer Gegend liegen, wo Bekannte oder Verwandte leben, stehen die Chancen gut, dass der Verkäufer bekannt ist. Einen möglichen Kauferfolg kannst du somit direkt, mit Hilfe deines persönlichen Netzwerkes, beeinflussen.

Stelle dich beim Nachbarn vor

Du möchtest dir einen Vorteil verschaffen? Dann ist es eine gute Möglichkeit, dich beim direkten Nachbarn vorzustellen und eine Kaufabsicht zu bekunden. Dabei kannst du nicht nur einen persönlichen Eindruck von der Nachbarschaft gewinnen, sondern möglicherweise auch über das nachbarschaftliche Verhältnis einen positiven Eindruck auf den Verkäufer hinterlassen. 

Achte auf die Emotionen des Verkäufers

Falls die Möglichkeit besteht den Verkäufer persönlich kennen zu lernen oder via den Makler mehr über den Verkaufshintergrund zu erfahren, bietet es sich an, sich über mögliche emotionale Hintergründe zu informieren.

Steht nun also zum Beispiel ein Haus  zum Verkauf, welches gemäss Verkäufer vorzugsweise renoviert oder saniert werden sollte, ist eine Planung von Abriss und Neubau nicht vordergründig zu erwägen oder erwähnen. Es kann durchaus sein, dass aufgrund einer emotionalen Bindung ein Kaufinteressent mit Renovationsabsichten den Zuspruch erhält, wogegen ein Käufer mit Neubauprojekt für den Verkäufer nicht in Frage kommt.

Wie kann ich herausfinden ob ich der einzige Interessent bin?

Das ist sehr schwierig zu sagen. Die Immobilienmakler lassen sich oftmals nicht in die Karten schauen. Auch wenn du der einzige Interessent bist, kommt oftmals die Anmerkung des Maklers, dass andere Interessenten vorhanden sind. Verständlich ist, dass der Makler grundsätzlich daran interessiert ist den Kaufentscheid voranzutreiben und wenn möglich keinen Rabatt auf den Kaufpreis zu geben.

Wie gehst du vor, wenn bei dir ein Kaufinteressent anruft? (Frage an M.Oldani)

Wenn wir einen Anruf eines Kaufinteressenten erhalten gehen wir meistens so vor:

• Der Kaufinteressent schildert uns kurz sein Vorhaben. Möglicherweise werden auch schon Vorstellungen oder Wünsche bezüglich Modernisierung oder Umbau genannt.
• Danach sendet uns der Kaufinteressent die Dokumentation des Objekts.

Innerhalb von 24 Stunden wird die Dokumentation durch uns geprüft. Der Faktor Zeit ist dabei sehr wichtig, damit der Kaufinteressent möglichst zeitnah die nächsten Schritte unternehmen kann.

Aufgrund der Dokumentation können wir relativ schnell beurteilen ob sich ein Kauf grundsätzlich überhaupt lohnt.

Wenn ja, ist der nächste Schritt, dass der Kaufinteressent einen Besichtigungstermin vereinbart und sich ein Bild über die Immobilie macht. Für die Besichtigung übergeben wir dem Käufer einen Fragekatalog, der die wichtigsten Fragen enthält, welche er dem Makler oder Verkäufer stellen soll.

Dazu gehören unter anderem die grundlegenden Standardfragen:

• Weshalb wird das Haus verkauft?
• Wie hoch ist der Energieverbrauch (Öl und Strom)?
• Welche Investitionen wurden in den letzten zehn Jahren gemacht?
• Wie ist die Besonnung?
• Gibt es Auffälligkeiten in Bezug auf Lärm oder Geruch?
• Wie ist das nachbarschaftliche Verhältnis?

Des Weiteren beinhaltet der Fragenkatalog spezifische Fragen, welche sich anhand der Dokumentation ergeben und somit exakt auf das jeweilige Objekt abgestimmt sind.

Sollte nach der ersten Besichtigung weiterhin ein Kaufinteresse bestehen, wird nach Möglichkeit innerhalb einer Wochenfrist ein zweiter Termin vereinbart. Beim diesem Termin sind wir als Architekten von Oldani Architektur & Bauberatung GmbH mit dabei und nehmen das Gebäude gründlich unter die Lupe.

Aufgabe des Kaufinteressenten vor dem zweiten Besichtigungstermin

Vor der zweiten Besichtigung beauftragen wir den Kaufinteressenten sich  bereits Gedanken darüber machen, ob der Wohnraum seinen Bedürfnissen entspricht. Oft kommt es bei alten Häusern (30-50 jährigen Gebäuden) vor, dass der Wunsch nach zusätzlichen Zimmern, einer ausgebauten Garage oder einem Dachstockausbau genannt wird.

Bei der zweiten Besichtigung beurteilt der Architekt, Matthias Oldani, speziell Folgendes:

• Der Zustand des Hauses im Allgemeinen
• Die Leitungen, falls diese sichtbar sind
• Die Bausubstanz von innen sowie von aussen
• Die Oberflächen der Böden, Wände und Decken
• Den Verbrauch von Wärmeerzeugern wie Ölheizung etc.

Nach Abschluss der zweiten Besichtigung wird gemeinsam mit dem Kaufinteressenten besprochen, wie das weitere Vorgehen aussehen kann. Falls die Beurteilung durch den Architekten positiv ausgefallen ist, erhält der Kaufinteressent noch wichtige Hinweise und Tipps die ihn dabei unterstützen, die Kaufverhandlung erfolgreich zu gestalten.

Gebäudekontrolle des alten Hauses

Die meisten zukünftigen Hauskäufer haben nicht die Expertise um ein altes Haus und dessen Gebäudezustand professionell zu beurteilen. In diesem Fall ist es unbedingt ratsam eine Drittperson, wie zum Beispiel Architekt Matthias Oldani, beizuziehen. Gegebenenfalls befindest sich auch jemand im Bekanntenkreis des Kaufinteressenten, der gute Kenntnisse hat und somit eine Beurteilung vornehmen kann. Bei einer Erstanalyse braucht es weder einen aufwendigen Gebäude-Check noch einen GEAK-Plus. Diese Checks sind zwar grundsätzlich hilfreich, jedoch meist erst zu einem späteren Zeitpunkt sinnvoll.

Über den Tellerrand hinausschauen und Mehrwert generieren beim Ausbau

Wenn sich ein Käufer dazu entscheidet ein altes Haus zu kaufen, dann will er in den meisten Fällen etwas daran verändern.

Matthias Oldani durfte in seiner Zeit als Architekt schon unzählige Käufer dabei unterstützen ihren Wohntraum zu erfüllen.

Besonders in Erinnerung ist ihm ein altes Haus geblieben, welches er dank einer innovativen Idee um ein ganzes Geschoss erweitern konnte, obwohl die Bau- und Nutzungsordnung eigentlich schon voll ausgeschöpft war.

Dank der kreativen Planung einer asymmetrischen Dachform, welche von der Bauverwaltung akzeptiert wurde, konnte der Dachstock komplett ausgebaut werden und somit rund 60 m2 mehr Wohnfläche generiert werden.

Damit wurde nicht nur mehr Wohnraum geschaffen sondern auch ein enormer Mehrwert für das Gebäude, was verständlicherweise nicht nur die Bauherrschaft sondern auch die Bank äussert erfreute.

Geheimtipp:

Hast du gewusst das die Ausnützungsziffer eines Grundstückes durch die Gemeinde erhöht werden kann? Eine sogenannte Revision der Bau- und Nutzungsordnung ist dabei massgebend.

Das dazugehörige Merkblatt kann direkt per E-Mail bei: oldani@architekt-oldani.ch angefordert werden.

Du beabsichtigst ein Haus zu kaufen? Als Gutschein gibt es hier exklusiv eine kostenlose Bewertung der Kaufunterlagen durch Oldani Architektur & Bauberatung GmbH. Matthias Oldani freut sich dir ein kurzes Feedback für eine Erstbeurteilung zu geben.

Hier bekommst du noch ein Gratis Ebook in bezug auf den Hausbau mit beschränktem Budget.

Falls du auch noch das Interview dazu hören möchtest, gehts hier direkt zum nächsten Interview mit Matthias Oldani.