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Der Totalunternehmervertrag – die Vorteile und Gefahren

Ein Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) kann sich lohnen – oder aber viel unnötiges Geld kosten. Worin bestehen die Vorteile? Wo lauern die grössten Gefahren? Und was muss unbedingt in einen guten TU-Vertrag? Diese Fragen diskutiere ich heute mit Experte Sven Schatt.

Sven ist Unternehmer bei der Firma Siworks Immo und hat mit über 350 Mandaten einen enormen Erfahrungsschatz. Zudem ist er selbst Investor und spricht auch von seinen eigenen Erkenntnissen. Von dieser Folge können Bauherren, aber auch Investoren, Architekten, Bauleiter und Bauherrenvertreter profitieren.

Was ist ein Totalunternehmervertrag?

Oft wird der Generalunternehmer mit dem Totalunternehmer verwechselt. Der Generalunternehmer (GU) baut das ganze Projekt und hat zusätzlich Architekten, Fachplaner und andere Spezialisten an seiner Seite. Der Totalunternehmer (TU) integriert auch noch diese Leistungen.

Die Vorteile eines Totalunternehmervertrag auch abgekürzt TU-Vertrag.
Das bedeutet: Ein TU-Vertrag bietet quasi ein Komplettpaket aus einer Hand. Sven spricht dabei von einem «Wohlfühlpaket».

«Ich bin Fan von TU-Verträgen – sofern sie gut aufgesetzt sind.»

TU-Verträge mit einem einzigen Ansprechpartner vereinfachen die Arbeit und bringen einen schneller ans Ziel, findet Sven. Auch intern läuft es mit einem Totalunternehmer in der Regel einfacher, da diese oftmals mit den Fachplanern schon zusammengearbeitet haben und eingespielte Teams bilden.

Man kann den Totalunternehmer ausserdem dazu motivieren, das Projekt finanziell zu optimieren und technisch zu hinterfragen, indem man festlegt, dass ein Teil der Einsparung ihm zugutekommt.

Sven unterscheidet drei verschiedene TU-Verträge. 

  • Totalunternehmer mit offener Abrechnung: Eine einzelne Person hat die Gewährleistungspflicht, aber das Kostenrisiko ist nicht gedeckt. 
  • Offene Abrechnung mit Kostendach: Hier gibt es eine nach oben begrenze Limite an Kosten.
  • Pauschalangebot mit fixem Preis: Hier ist alles in einem Paket mit festgelegten Kosten.

Die Risiken eines TU-Vertrags

Sven hat es bereits am Anfang des Gesprächs angesprochen: Er ist überzeugt vom TU-Modell – solange der Vertrag gut gemacht ist. Denn er weiss aus eigener Erfahrung, dass hier die grössten Risiken lauern.

Sven berichtet etwa von einem Bauherrn, der kürzlich Siworks um Hilfe bat. Er hatte nämlich das Gefühl, dass seine Baustelle ausser Kontrolle gerät. Siworks sichtete dann die Akten und fand den zehnseitigen Vertrag. Dieser war auf einem so primitiven Niveau, dass man als Kunde gar nicht verstehen konnte, was man bekommt.

Im Internet findet man für Totalunternehmer-Verträge gute Vorlagen. Die Vorlagen von Siworks sind mit diversen Juristen abgeglichen und werden nach jedem Bau revidiert, versichert Sven. Solche Musterverträge kannst du als Bauherr dann mit dem Vorschlag deines Totalunternehmers vergleichen.

Schliesslich ist wie überall auch bei TU-Verträgen ein weiteres Risiko die Wahl der Partner.

«Totalunternehmerverträge sollte man nur mit seriösen Unternehmen abschliessen, welche die nötige Substanz besitzen, das entsprechende Projekt wirklich umzusetzen.»

Das muss zwingend in einen Totalunternehmervertrag

  • Was kriege ich genau? (Definition des Vertragsgegenstandes, und zwar bis ins letzte Detail)
  • Pläne, Baubeschriebe, Nutzungsvereinbarungen, Höhenaufnahmen, Baugrunduntersuchungen usw.
  • Der Bezug zu Normen muss gegeben sein (z. B. gemäss OR- oder SIA-Normen)
  • Komplette Beilagen
  • Submissionspläne, Baubeschrieb, Materialisierungskatalog, Konzepte, Baubewilligung, Bauprojektdossier, Vorprojektdossier.
  • Detaillierte Leistungsbeschriebe
  • Fristen und Termine (Svens Tipp: Genügend Zeit für Mängelbehebung einplanen!)
  • Kosten, Faktoren für Zuschläge, Zahlungsplan und Totalunternehmer-Honorar (mit Stundenansatz oder Prozentsatz, wobei Sven Letzteres empfiehlt)
  • Sicherheits- und Garantieleistungen

Wenn du als Bauherr nicht sicher bist, ob der TU-Vertrag, den du eingehst, in Ordnung ist, kannst du dich an Sven und die Firma Siworks wenden. Das betrifft die juristischen, aber auch die technischen Aspekte des Vertrags.

«Wichtig sind Klarheit und Transparenz auf beiden Seiten, damit es keine Streitereien gibt.»

Weitere Infos zu Sven Schatt und Siworks bekommst du hier.

Schaue auch bei den anderen Blogartikeln von Sven und der Firma Siworks vorbei.

Ausserdem findest du Sven auf linkedIn.

 

Wenn dir diese Folge weitergeholfen hat, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen. 

Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.

Beste Grüsse, Marco

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Ein Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) kann sich lohnen – oder aber viel unnötiges Geld kosten. Worin bestehen die Vorteile? Wo lauern die grössten Gefahren? Und was muss unbedingt in einen guten TU-Vertrag? Diese Fragen diskutiere ich heute mit Experte Sven Schatt.

Sven ist Unternehmer bei der Firma Siworks Immo und hat mit über 350 Mandaten einen enormen Erfahrungsschatz. Zudem ist er selbst Investor und spricht auch von seinen eigenen Erkenntnissen. Von dieser Folge können Bauherren, aber auch Investoren, Architekten, Bauleiter und Bauherrenvertreter profitieren.

Was ist ein Totalunternehmervertrag?

Oft wird der Generalunternehmer mit dem Totalunternehmer verwechselt. Der Generalunternehmer (GU) baut das ganze Projekt und hat zusätzlich Architekten, Fachplaner und andere Spezialisten an seiner Seite. Der Totalunternehmer (TU) integriert auch noch diese Leistungen.

Die Vorteile eines Totalunternehmervertrag auch abgekürzt TU-Vertrag.
Das bedeutet: Ein TU-Vertrag bietet quasi ein Komplettpaket aus einer Hand. Sven spricht dabei von einem «Wohlfühlpaket».

«Ich bin Fan von TU-Verträgen – sofern sie gut aufgesetzt sind.»

TU-Verträge mit einem einzigen Ansprechpartner vereinfachen die Arbeit und bringen einen schneller ans Ziel, findet Sven. Auch intern läuft es mit einem Totalunternehmer in der Regel einfacher, da diese oftmals mit den Fachplanern schon zusammengearbeitet haben und eingespielte Teams bilden.

Man kann den Totalunternehmer ausserdem dazu motivieren, das Projekt finanziell zu optimieren und technisch zu hinterfragen, indem man festlegt, dass ein Teil der Einsparung ihm zugutekommt.

Sven unterscheidet drei verschiedene TU-Verträge. 

  • Totalunternehmer mit offener Abrechnung: Eine einzelne Person hat die Gewährleistungspflicht, aber das Kostenrisiko ist nicht gedeckt. 
  • Offene Abrechnung mit Kostendach: Hier gibt es eine nach oben begrenze Limite an Kosten.
  • Pauschalangebot mit fixem Preis: Hier ist alles in einem Paket mit festgelegten Kosten.

Die Risiken eines TU-Vertrags

Sven hat es bereits am Anfang des Gesprächs angesprochen: Er ist überzeugt vom TU-Modell – solange der Vertrag gut gemacht ist. Denn er weiss aus eigener Erfahrung, dass hier die grössten Risiken lauern.

Sven berichtet etwa von einem Bauherrn, der kürzlich Siworks um Hilfe bat. Er hatte nämlich das Gefühl, dass seine Baustelle ausser Kontrolle gerät. Siworks sichtete dann die Akten und fand den zehnseitigen Vertrag. Dieser war auf einem so primitiven Niveau, dass man als Kunde gar nicht verstehen konnte, was man bekommt.

Im Internet findet man für Totalunternehmer-Verträge gute Vorlagen. Die Vorlagen von Siworks sind mit diversen Juristen abgeglichen und werden nach jedem Bau revidiert, versichert Sven. Solche Musterverträge kannst du als Bauherr dann mit dem Vorschlag deines Totalunternehmers vergleichen.

Schliesslich ist wie überall auch bei TU-Verträgen ein weiteres Risiko die Wahl der Partner.

«Totalunternehmerverträge sollte man nur mit seriösen Unternehmen abschliessen, welche die nötige Substanz besitzen, das entsprechende Projekt wirklich umzusetzen.»

Das muss zwingend in einen Totalunternehmervertrag

  • Was kriege ich genau? (Definition des Vertragsgegenstandes, und zwar bis ins letzte Detail)
  • Pläne, Baubeschriebe, Nutzungsvereinbarungen, Höhenaufnahmen, Baugrunduntersuchungen usw.
  • Der Bezug zu Normen muss gegeben sein (z. B. gemäss OR- oder SIA-Normen)
  • Komplette Beilagen
  • Submissionspläne, Baubeschrieb, Materialisierungskatalog, Konzepte, Baubewilligung, Bauprojektdossier, Vorprojektdossier.
  • Detaillierte Leistungsbeschriebe
  • Fristen und Termine (Svens Tipp: Genügend Zeit für Mängelbehebung einplanen!)
  • Kosten, Faktoren für Zuschläge, Zahlungsplan und Totalunternehmer-Honorar (mit Stundenansatz oder Prozentsatz, wobei Sven Letzteres empfiehlt)
  • Sicherheits- und Garantieleistungen

Wenn du als Bauherr nicht sicher bist, ob der TU-Vertrag, den du eingehst, in Ordnung ist, kannst du dich an Sven und die Firma Siworks wenden. Das betrifft die juristischen, aber auch die technischen Aspekte des Vertrags.

«Wichtig sind Klarheit und Transparenz auf beiden Seiten, damit es keine Streitereien gibt.»

Weitere Infos zu Sven Schatt und Siworks bekommst du hier.

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