Ohne sie kann dein Bauprojekt schnell zum teuren Desaster werden: Die Machbarkeitsstudie prüft die technische, wirtschaftliche und rechtliche Durchführbarkeit und dient dir als Grundlage für die Entscheidungsfindung.
Am Beispiel eines Büroumbaus zeigen wir dir in diesem Baublog, worauf du bei der Machbarkeitsstudie unbedingt achten solltest. Wir können dabei auf das Fachwissen von Matthias Gerber, dem stellvertretenden Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog, zählen. Er war schon viele Male bei uns zu Gast und ist ein absoluter Experte, wenn es darum geht, Bauprojekte auf die richtigen Bahnen zu lenken.
Warum ist eine Machbarkeitsstudie so wichtig?
Eine Machbarkeitsstudie ist weit mehr als nur eine theoretische Vorprüfung. Sie ist die Basis für fundierte Entscheidungen und schützt Bauherren und Investoren vor unangenehmen Überraschungen. Die Machbarkeitsstudie dient dazu, die Bauherrschaft darüber aufzuklären, ob ihr geplanter Bau oder Umbau tatsächlich realistisch und sinnvoll ist.
In vielen Fällen besteht zwar bereits eine grobe Idee – doch ohne professionelle Überprüfung bleibt vieles zu lange unklar. Bei einem komplexen Büroumbau findet man mit der Machbarkeitsstudie beispielsweise heraus:
- Sind die technischen Voraussetzungen am Standort gegeben?
- Ist die geplante Nutzung der Fläche überhaupt möglich, sodass die Ziele des Bauherrn erreicht werden können?
- Welche Umbauten sind erforderlich, um die Anforderungen zu erfüllen?
- Welche Kosten und Zeitaufwände entstehen?
Zeitpunkt der Machbarkeitsstudie
Wann sollte eine Machbarkeitsstudie durchgeführt werden? So früh wie möglich! Im besten Fall bereits, wenn ein potenzielles Grundstück oder eine Gewerbefläche in Betracht gezogen wird.
Achtung: Gerade bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien rät Matthias dringend dazu, die Machbarkeitsstudie vor Unterzeichnung des Mietvertrags durchzuführen. Sobald der Vertrag unterschrieben ist, gibt es oft keine Möglichkeit mehr, Anpassungen ohne erhebliche Mehrkosten vorzunehmen.
Projektanalyse & Zieldefinition
Zunächst wird ermittelt, welche Anforderungen und Wünsche der Bauherr hat. Neben einem klaren Projektumfang sind auch Pläne des Bestandsbaus (beim Umbau) und besondere Bestimmungen der Bauherrschaft hilfreich für die Machbarkeitsstudie.
Oft spielen dabei Faktoren wie Lüftung, Heizungs- und Kühlsysteme, Elektroinstallationen sowie Sanitäranlagen eine bedeutende Rolle. Es wird geprüft:
- Welche technischen Voraussetzungen sind bereits vorhanden?
- Welche Anpassungen sind erforderlich?
- Welche Kosten entstehen dadurch?
- Wie lange dauert die Umsetzung?
Durch diese detaillierte Analyse kann die Bauherrschaft eine fundierte Entscheidung treffen und zwischen unterschiedlichen Varianten wählen.
Inhalt einer Machbarkeitsstudie
Eine Machbarkeitsstudie enthält verschiedene Varianten und Lösungen, die in einer strategischen Planung festgelegt werden. Dazu gehören:
- Grober Terminplan: Übersicht über die Bauzeit und wesentliche Meilensteine
- Kostenschätzung: offen (Genauigkeit +/- 25 %) oder als Fixpreis
- Technische Informationen: Welche Anpassungen sind nötig, um die gewünschte Nutzung zu ermöglichen?
Ein essenzieller Bestandteil der Machbarkeitsstudie ist die technische Dokumentation, die alle relevanten Baukostenpunkte und Fachplanungen umfasst. Während offensichtliche Kosten mit Einheitspreisen, wie zum Beispiel für Bodenbeläge, leicht nachvollziehbar sind, sind Themen wie Elektroinstallation und Gebäudeautomation vielfach komplexer.
Hier kooperiert Outlog mit spezialisierten, verlässlichen Fachplanern für Brandschutz, Lüftung, Elektro und Sanitär, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Kosten und Dauer einer Machbarkeitsstudie
Die Kosten für eine Machbarkeitsstudie sind stark vom Umfang des Projekts abhängig. Bei einem Büroumbau auf einer Fläche von 1'000 Quadratmetern zusammen mit den HLKS- und Elektroplanern musst du ungefähr mit 5'000 Franken rechnen. Kommen bei komplexen Projekten (zum Beispiel beim Verschieben eines Flugsimulators, was Outlog im Auftrag der Lufthansa schon machen durfte) diverse Spezialisten hinzu, kann es auch um die 20'000 Franken kosten.
Die Erarbeitung dauert in der Regel zwischen drei bis sieben Wochen, ebenfalls stark abhängig von der Projektkomplexität und der Verfügbarkeit der Fachplaner.
Die Kosten der Machbarkeitsstudie steigen natürlich mit ihrer Genauigkeit. Um Budget zu sparen, kann man in vielen Fällen nur einen Teil der Planer einbeziehen (z. B. Architektur, HLK, Sanitär und Elektro) und dennoch aussagekräftige Werte erarbeiten.
Probleme ohne Machbarkeitsstudie
Was passiert, wenn auf die Machbarkeitsstudie verzichtet wird? Matthiasberichtet von einem Fall, in dem eine Fusion zweier grosser Unternehmen den Umzug von 5’500 Quadratmeter Laborfläche über fünf Länder innerhalb von zehn Monaten erforderte – und das ohne vorherige Machbarkeitsstudie!
Problem:
- Keine klaren Flächenzuweisungen
- Unklare Kosten
- Verzögerungen durch fehlende Planung
Lösung: Durch eine nachträgliche Strukturierung der Projektplanung konnten die grössten Risiken entschärft werden – allerdings unter erheblich höherem Zeitdruck und Kostenaufwand.
Ein Beispiel: Umbau eines Bürogebäudes
Wichtige Faktoren bei einem Büroumbau sind:
- Ein klarer Projektumfang seitens der Bauherrschaft
- Vorhandene Pläne des Bestandsgebäudes
- Dokumentation über bestehende technische Anlagen (z. B. Lüftung, Elektroinstallation)
- Prüfung, welche Anpassungen notwendig sind
Besondere Anforderungen, etwa von internationalen Unternehmen, können ebenfalls einen grossen Einfluss auf Kosten und Zeitplan haben. Baustellensicherheit und spezielle Materialvorgaben müssen auch frühzeitig in die Planung einbezogen werden.
Welche Projekte betreut die Outlog AG?
Die Outlog AG ist spezialisiert auf Gewerbe-, Industrie- und Büroprojekte ausländischer wie inländischer Bauherren, die in der in der Schweiz aktiv sind. Ob Neubau oder Umbau – Matthias Gerber und sein Team begleiten Bauherren oftmals als TU durch den gesamten Prozess. Zwar werden auch Wohnbauprojekte betreut, jedoch in geringerem Umfang.
Fazit: Bauherren sollten nicht auf eine Machbarkeitsstudie verzichten
Besonders wenn es um eine Bausumme im Millionenbereich geht, ist es nichts als vernünftig, ein paar tausend Franken für die Machbarkeitsstudie zu budgetieren.
Eine Machbarkeitsstudie hilft dabei, frühzeitig Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Ohne eine klare Analyse gibt es keine Sicherheit in Bezug auf Kosten, Bauzeit und Qualität. Matthias betont, dass viele Probleme erst durch eine systematische Planung sichtbar werden und rechtzeitig angegangen werden können.
Die wichtigsten Vorteile:
- Frühzeitige Identifikation von Problemen und Fallstricken
- Transparente Kostenplanung und Budgetkontrolle
- Verkürzung der Bauzeit durch strukturierte Prozesse
- Bessere Entscheidungsgrundlage für Bauherren und Investoren
Wer ein Bauprojekt plant – egal ob Büroumbau, Gewerbe- oder Industrieprojekt – sollte sich frühzeitig mit einem Experten wie Matthias Gerber in Verbindung setzen. So lassen sich hohe Zusatzkosten und Verzögerungen vermeiden, und das Bauprojekt bleibt auf Erfolgskurs.
Mehr Infos und Kontakt: https://www.outlog-architektur.ch/
