Trifft mich die Corona Krise als Immobilienbesitzer oder Bauherr?

Die momentane Krise betrifft auch den Immobilienmarkt. Aber was für Auswirkungen diese Krise für dich als Immobilien Investor, Hausbesitzer oder zukünftiger Bauherr hat, das erfährst du in unserem Podcast Interview. Sven Schatt ist ein ausgewiesener Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung. Wir sprechen über die aktuelle Lage und wie man seinen Nutzen aus dieser Situation ziehen kann. Wir beleuchten auch die verschiedenen Immobiliensegmente und sprechen darüber, wie jeder einzelne darauf reagieren soll.

Besitzer von Immobilien – oder Wohnungsbesitzer wie betrifft mich die Immobilien Krise, was muss ich tun?

Als erstes geht deine Gesundheit vor. Wir befinden uns in einer unglaublichen Krisen Situation welche so nicht normal ist. Darum erzählt dir Sven eine kurze Geschichte aus seinem Leben mit seinem Mentor: Ein Mentor von mir, der leider letztes Jahr im hohen Alter gestorben ist, hat den 2. Weltkrieg miterlebt. Er ist als Bube von Deutschlang geflüchtet, ohne Eltern in die Schweiz und das mit 12 Schilling in der Tasche. Anschliessend ist er mit 25 Jahren wieder nach Deutschland ausgewandert und hat eine Lehre als Schreiner begonnen. Nach zwei Jahren als Schreiner, bekam er die Gelegenheit eine alte Wohnung zu erwerben. Mein Mentor hat etwas angespart und konnte sich die Wohnung kaufen. Er hat sie aber nicht selber bewohnt, sondern restauriert und wiederverkauft. Dies tat er dann zwei dreimal. Anschliessend konnte er sich ein Mehrfamilien kaufen, dann mit einer ganzen Hauskette, vermietet, etc. Mit 45 Jahren zügelte er wieder in die Schweiz zurück und hat hier Immobilienprojekte realisiert. Bevor er gestorben ist hatte er ca 1'300 Wohneinheiten. Er hat mir bei jedem Treffen das gleiche erzählt: Nimm nie etwas von den Mietzinsen, die du erhältst, zahle alle Schulden von Banken etc. zurück, es wird eine strenge Zeit kommen.

Ruhig bleiben und einen kühlen Kopf bewahren. Hilf deinen Mietern, es wird zurückkommen. Wir haben auch gerade einen aktuellen Fall und nun ein Angebot gemacht die Mietzinsen zu halbieren.
Wenn du deine Schulden abbezahlt hast (Wie das mein Mentor immer sagte), dann wird es leichter sein eine Hypothek zu bekommen.
Falls du nicht Liquide bist, suche das Gespräch möglichst rasch mit deiner Bank, diese können Amortisationen verschieben, Übergangs Kredite anbieten etc.

Alternativ gibt es Personen, die bei einem Immobilieninvestment einsteigen würden und sich mitbeteiligen würden. Natürlich hat dies seinen Preis und die Immobilie hat in der aktuellen Lage, nicht mehr gleichen Wert wie vor 2 Wochen. Entscheiden wird sein, wie lange dieser Virus sich noch ausbreitet und wie lange die Massnahmen aufrechterhalten werden. Dies hat einen massiven Einfluss auf unsere ganze Wirtschaft.

Hast du seinen Tipp befolgt & immer amortisiert?

Ja klar. Zum Glück bin ich nicht Lernresistent und nach dem 15x mal ist es in deinem Kopf gespeichert, wenn du immer wieder den gleichen Rat hörst.

Ich bin institutioneller Bauherr, was soll ich in dieser Krise tun?

Wenn die Massnahmen noch länger anhalten als angekündigt, wird es eine Rezession geben. Die Konjunkturforschungsstelle der ETH geht von 3 Szenarien aus. Basisszenario, d.h. es kommt im Sommer alles wieder gut, mildes Szenario, in einem Jahr kommt alles gut, Negativszenario: Schlecht. Entscheidend ist es, wie lange der Virus sich noch ausbreitet und welche Massnahmen der Bundesrat in dieser Krise beschliesst. Nehmen wir ein Mittleres Krisen Szenario an. Es wird zu Verkauf von Liegenschaften kommen, dies ist eine Chance, dem gegenüber werden Mietzinsausfälle stehen, Kosten von Hypothek die weiter laufen. Hier müssen sie als Eigentümer eine Lösung finden, damit ihr Portfolio im Gleichgewicht bleibt.

Wie kann ich als Hausbesitzer oder Investor jetzt vorgehen? Soll ich renovieren?

JA definitiv, ich würde aktuelle noch etwas warten, aber es unterstützt unsere Wirtschaft. Die Preise werden auf dem gleichen Niveau bleiben. Denn die KMU’S resp. unser Gewerbe braucht weiterhin Aufträge.

Wie muss ich mit dem Referenzzinssatz umgehen? Was bedeutet das für mich?

Wohin der Referenzzinssatz gehen wird, ist schwer anzunehmen. Er wird so tief verharren. Bei den letzten Weltwirtschafs Krisen 1987, 2000, 2008, wurden die Hypothekarzinsen gesenkt. Dies ist aber in der aktuellen Negativzinspolitik ja fasst nicht mehr möglich, das heisst, dieses Instrument steht uns nicht mehr zur Verfügung. Auch die SNB hat gestern Vormittag entschieden, den Leitzinssatz so behalten, leicht angepasst. Immobilien sind ja ein nicht vermehrbares Gut und die Anzahl der Mieter wird sich nicht verringern. Einzonen gibt es im grossen Stil auch keine mehr, somit soweit so gut. Aber die Preise der Immobilien könnten trotzdem ins Schwanken geraten, wenn die Eigentümer die Hypotheken nicht mehr bezahlen können. Dies gibt eine Kettenreaktion. Die aktuellen Prognosen von den Banken, Wüest + Partner, JLL Jones Lang LaSalle haben auch bestätigt, dass die Immobilienpreise & Zinse auch im Moment dieser Krise stabil bleiben werden.

Gibt es Unterschiede der Immobilientypen?

Ja die unterschiedlichen Immobiliensegmente reagieren jetzt anders.

Der Hotel Betrieb ist nicht geschlossen. Jedoch gibt es nur noch einen Bruchteil der Buchungen, welche sonst üblich sind. Bei den Skigebieten sieht es nicht viel anders aus, diese sind geschlossen. Dadurch wird dieses Segment unter Druck geraten.
Der Detailhandel sowie die Büroflächen kommen am stärksten Unter Druck. Da der Lockdown die Erträge gestoppt hat. Durch die aktuellen Hilfspakete sollte es nicht im grossen Stil zu Mietzinsausfällen kommen. Am meisten sind Start UP, klein Gewerbeflächen etc. betroffen
Der Wohnungsmarkt wird sich relativ krisen resistent verhalten. Die weiterhin tiefen Zinsen wird dieses Segment stützten. Im Luxussegment und Business Apartments sieht es sicherlich schlechter aus.

Wie würdest du das Krisen Szenario zusammenfassen und hast du Tipps?

Tipp

Sollten Mieter zahlungsunfähig werden, sofort das Gespräch und nach Lösungen suchen. Werfen Sie aktuelle keine Mieter raus, Sie werden aktuell auf die Schnelle keinen Neuen Mieter finden und auch der ganze Prozess mit Schlichtungsbehörden etc. wird nicht gleich schnell laufen. Suchen Sie nach Lösungen mit den Mietern.

Tipp

Sprechen Sie mit Ihrer Bank über Optionen, die Ihnen bei Bedarf schnelle Liquidität geben.

Tipp

Beobachten Sie die Neuigkeiten des Bundesrates, seien Sie vorsichtig mit den Medien oder deren Berichterstattung in Bezug auf Krisen News. Gehen Sie nach Infos von z.B WüestPartner, Iazi, der Banken oder der EZB. In diesen News, oder natürlich bei Marco & mir, erfahren Sie, wohin die Reise gehen wird.

Tipp

Auf unserer Webseite unter immo.siworks.ch/immobilienmarkt haben wir für Sie ein paar Nützliche Dokumente, Links und Tipps zum aktuellen Markt, zu Mietvertragsfragen etc. aufgeschaltet.