Am 1. Januar 2028 wird in der Schweiz der Eigenmietwert abgeschafft. Was auf den ersten Blick wie eine steuerliche Entlastung für Wohneigentümer wirkt, hat weitreichende Folgen – insbesondere für alle, die in den nächsten Jahren eine Gebäude- oder Heizungssanierung planen. Wer zu lange wartet, riskiert nicht nur den Verlust von steuerlichen Abzügen, sondern auch Engpässe bei Bewilligungen, Handwerksbetrieben und Fördergeldern.
Der Sanierungsbedarf im Schweizer Gebäudebestand ist gross. Viele Immobilien sind alt, energetisch überholt und auf fossile Heizsysteme angewiesen. Gleichzeitig verändern sich die steuerlichen Rahmenbedingungen grundlegend.
Genau deshalb ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um sich mit dem Thema Heizungssanierung strategisch auseinanderzusetzen.
Das Wissen aus diesem Blog basiert auf einem Fachgespräch mit Giuseppe Schipani (Benz+CIE AG) und dem Immobilienexperten Christian Brunner (Inhaber SFGM).
Abschaffung Eigenmietwert: Wer profitiert – wer verliert?
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt künftig die Besteuerung des fiktiven Mietwerts des selbstgenutzten Wohneigentums. Davon profitieren vor allem Eigentümer mit tiefer oder gar keiner Hypothek. Diese Gruppe hat zwar kaum oder keine Schuldzinsen mehr, musste bisher aber dennoch den Eigenmietwert versteuern. Für sie sinkt die Steuerlast spürbar.
Schätzungen zufolge betrifft das rund 30 bis 40 Prozent der Eigenheimbesitzer, insbesondere ältere Personen ab etwa 65 Jahren, die ihre Immobilien schon lange besitzen und weitgehend amortisiert haben.
Für andere Gruppen sieht das Bild deutlich weniger positiv aus:
- Erstkäufer und Neukäufer geraten klar ins Hintertreffen. Wer heute ein älteres Objekt erwirbt, steht fast immer vor umfangreichen Sanierungen – Heizung, Bäder, Gebäudehülle. Gleichzeitig fallen mit dem neuen System die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Unterhalts- und Sanierungskosten weitgehend weg.
- Stark belehnte Eigentümer verlieren einen wichtigen Teil des Schuldzinsabzugs. Dieser wird künftig begrenzt und ist an das Verhältnis von Vermögen und Schulden gekoppelt.
- Auch Unternehmer, die Unternehmensbeteiligungen fremdfinanziert erwerben, sind betroffen: Übersteigt das Vermögen die Schulden, können Schuldzinsen nicht mehr vollständig abgezogen werden.
Ein weiterer Unsicherheitsfaktor: Steigen die Hypothekarzinsen wieder deutlich über 2,5 Prozent, relativiert sich der Vorteil der Eigenmietwertabschaffung selbst für Eigentümer mit tiefer Belehnung.
Die Jahre 2026 und 2027 sind entscheidend
Sanierungs- und Unterhaltskosten können nur noch bis Ende 2027 steuerlich geltend gemacht werden. Entscheidend ist dabei nicht der Baubeginn, sondern der Zeitpunkt der Schlussrechnung. Diese muss spätestens am 31. Dezember 2027 vorliegen, damit der Abzug in der Steuererklärung noch möglich ist.
Ab 2028 ist dieser Weg definitiv versperrt.
Das hat zwei zentrale Konsequenzen:
- Sanierungen müssen nicht nur geplant, sondern auch abgeschlossen sein.
- Wer zu spät startet, verliert den steuerlichen Vorteil vollständig – selbst wenn die Arbeiten technisch sinnvoll oder dringend wären.
Gerade beim Heizungsersatz ist das Zeitfenster trügerisch. Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand für Planung, Bewilligungen, Lieferzeiten und Ausführung.
Heizung sanieren: Engpass-Risiko für 2027
Ein zentrales Risiko liegt in der zeitlichen Ballung. Erfahrungsgemäss neigen viele Menschen dazu, Entscheidungen aufzuschieben. 2028 wirkt noch weit weg, 2027 erscheint lange machbar.
Doch genau hier liegt die Gefahr!
Heizungssanierungen – insbesondere der Umstieg von fossilen Systemen auf Luft-Wasser-Wärmepumpen oder andere erneuerbare Lösungen – sind in vielen Fällen bewilligungspflichtig. Allein das Baubewilligungsverfahren kann je nach Gemeinde mehrere Monate dauern. In Städten wie Zürich sind drei Monate und mehr realistisch.
Hinzu kommen die steigende Zahl von Baugesuchen, die begrenzte Kapazitäten in Bauämtern, die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fachbetrieben sowie mögliche Materialengpässe.
Beginnt die Planung erst in der zweiten Hälfte 2027, besteht ein reales Risiko, dass Bewilligungen oder Ausführungen ins Jahr 2028 rutschen – und somit der steuerliche Abzug verlorengeht.
Fördergelder: Heute attraktiv, morgen ungewiss
Aktuell profitieren Eigentümer in vielen Regionen von hohen Förderbeiträgen, insbesondere beim Ersatz fossiler Heizungen. In der Stadt Zürich können unter bestimmten Voraussetzungen sogar bis zu 50 Prozent der Investitionskosten durch Fördergelder zurückerstattet werden; dies gilt selbst für Anlagen, die jünger sind als 15 Jahre.
Doch diese Situation ist nicht in Stein gemeisselt. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt ein zentraler steuerlicher Sanierungsanreiz. Gleichzeitig bleiben die ambitionierten CO2-Ziele auf nationaler und internationaler Ebene bestehen.
Daraus ergibt sich ein Spannungsfeld: Einerseits müssten Fördergelder erhöht werden, um weiterhin Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen. Andererseits fehlen dem Staat durch das neue Steuersystem Milliarden.
Wie diese Lücke künftig geschlossen wird, ist offen. Klar ist nur: Wer heute saniert, profitiert von einer Kombination aus Fördergeldern und steuerlichen Abzügen, die es so ab 2028 sehr wahrscheinlich nicht mehr geben wird.
Heizungsersatz als effektivste CO2-Massnahme
In der Praxis zeigt sich deutlich: Der Ersatz der Wärmeerzeugung ist die Massnahme mit dem grössten CO2-Einsparpotenzial. Deshalb steht sie in den CO2-Absenkungsstrategien von Städten, Kantonen und grossen Immobilienportfolios an erster Stelle.
Der Wechsel von einer fossilen Heizung auf ein erneuerbares System reduziert die Emissionen sofort und massiv. Andere Massnahmen wie etwa Fassadendämmungen sind deutlich teurer, technisch komplexer und wirtschaftlich oft weniger effizient.
Gerade bei Gebäuden aus den 1970er- und 1980er-Jahren ist Vorsicht geboten:
- Zweischalenmauerwerke haben häufig bessere Dämmwerte als angenommen.
- Überdimensionierte Aussendämmungen können bauphysikalische Probleme verursachen, etwa durch Taupunktverschiebungen.
- Fensterersatz, Dach- oder Kellerdeckendämmung sind oft sinnvoller als eine komplette Fassadendämmung.
Der Heizungsersatz bleibt deshalb der wichtigste Hebel.
Ganzheitlich planen
Ein häufiger Fehler bei Sanierungen ist das isolierte Vorgehen. Wer heute die Heizung ersetzt, ohne das Gebäude als Ganzes zu betrachten, riskiert Fehlentscheidungen.
Typisches Problem: Die neue Heizung wird auf den heutigen Energiebedarf dimensioniert und zwei Jahre später wird die Gebäudehülle saniert. Eine überdimensionierte Heizung ist die Folge.
Deshalb empfiehlt sich eine ganzheitliche Betrachtung. Instrumente wie ein GEAK Plus oder eine Impulsberatung zeigen:
- den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes
- sinnvolle Massnahmenpakete
- eine sinnvolle zeitliche Abfolge
- Investitions- und Einsparpotenziale
Heizung sanieren lohnt sich auch vor Verkauf
Selbst Eigentümer, die ihre Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen möchten, sollten eine Sanierung nicht ausschliessen. Der Zustand der Immobilie gewinnt bei der Preisbildung zunehmend an Bedeutung.
Eine moderne, erneuerbare Heizung verbessert die Energiekennwerte und erhöht die Attraktivität für die Käufer. Der investierte Betrag fliesst so in vielen Fällen direkt oder indirekt in den Verkaufspreis zurück.
Fazit: Jetzt handeln!
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen. Das Datum steht fest. Wer jetzt abwartet und auf spätere Sonderregelungen hofft, geht ein hohes Risiko ein.
Jetzt informieren, beraten lassen, planen.
Denn wenn alle gleichzeitig handeln, wird es eng – bei Bewilligungen, Handwerkern, Fördergeldern und Zeit. Wer einen Schritt voraus ist, spart Geld, Nerven und sichert sich die besten Rahmenbedingungen.
