Die Mehrfamilienhaus-Sanierung für maximale Wirtschaftlichkeit

In dieser Folge konzentrieren wir uns auf den potenziellen Ertrag einer Immobilie und skizzieren dabei einen spannenden Vergleich: Wir analysieren 4 mögliche Lösungen für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses und bestimmen, welche Variante unter welchen Umständen wirtschaftlich am sinnvollsten ist. An welche Punkte musst du als Investor unbedingt denken, wenn du ein Sanierungskonzept erstellst? Und wie funktioniert eine Ertragspotenzial-Analyse? Erfahre es in diesem Expertengespräch mit Andreas Voigt, Geschäftsführer der Firma AV Architekten. Andreas ist diplomierter Architekt und Immobilienbewerter. Seit rund drei Jahren leitet er mit der AV Architekten GmbH sein eigenes Architekturbüro. Baubewilligung-lärm-bauherren-podcast-schweiz-marco-fehr-baublog

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4 Arten der MFH-Sanierung

Man kann die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ganz grob in 4 Arten einteilen. Einerseits gibt es die sogenannte «Pinselsanierung», bei der es primär um die Erneuerung von Oberflächen geht und gegebenenfalls um das Ersetzen von alten Fenstern. Bei dieser sanften Form der Sanierung sind also werterhaltende Massnahmen das Ziel. Nimmt man umfangreichere Eingriffe vor, kann man das Projekt bereits als «Umbau» betiteln, wobei eine Grundrissoptimierung anstehen könnte, um mehr Flächeneffizienz zu erreichen. Beliebt ist etwa die Öffnung der Küche hin zum Wohnbereich. Das Integrieren eines zusätzlichen Raums als Homeoffice liegt ebenfalls im Trend. Dies kann übrigens wiederum der Vorteil von älteren Mehrfamilienhäusern sein, die tendenziell zwar kleinere, dafür aber mehr Zimmer aufweisen als moderne Wohnungsgrundrisse. Ein weiteres Szenario stellt die Aufstockung dar, im Rahmen derer man die Ausnützungsreserve der Immobilie ausschöpfen will. Je nach Situation und Grösse der Parzelle könnte schliesslich auch ein kompletter Abriss mit Neubau infrage kommen. Dies ist der Fall, wenn die bestehende Bausubstanz in einem sehr schlechten Zustand ist oder wenn die Ausnützungsreserven so gross sind, dass es nicht wirtschaftlich wäre, mit der bestehenden Bausubstanz weiterzuarbeiten. Weshalb strenge Vorschriften oftmals dazu führen, dass sich Bauherren lieber für einen Abriss und gegen die Aufstockung entscheiden, haben wir in diesem früheren Baublog mit der Baurechtsanwältin Maja Saputelli diskutiert. Es gibt allerdings interessante Ausnahmen: In den 70er- und 80er-Jahren sind aufgrund des Bevölkerungswachstums Arealüberbauungen (oder auch «Gesamtüberbauungen») entstanden, die aus heutiger baurechtlicher Sicht übernutzt sind. Würde man diese Überbauungen abreissen, könnte man mit dem Neubau nicht mehr die gleichen Flächen erreichen.

Der Weg zur wirtschaftlichen Sanierung

Bei der Suche nach der optimalen Sanierungslösung steht zu Beginn die Beurteilung der bestehenden Bausubstanz an. Dabei geht es um eine bautechnische Zustandsanalyse. Danach benötigt es eine Überprüfung der baurechtlichen Situation. Mittlerweile versuchen Startups, diesen Prozess zu digitalisieren. Andreas ist hier skeptisch. Viele Informationen über die Parzellen lassen sich dort zwar tatsächlich herauslesen und interpretieren. Doch geht es letztlich um die Umsetzung einer Sanierung oder einer Aufstockung, kommt man nicht umhin, die geltende Bau- und Zonenordnung zu konsultieren und bei der Baubehörde nach dem aktuellen Stand zu fragen. Dazu kommt die Ertragspotenzial-Analyse für die spezifische Lage, an der sich die Immobilie befindet (mehr dazu im nächsten Kapitel). Letztlich sollte man als Bauherr vor der Sanierung auch eine Vorstellung seiner Zielgruppe haben und wissen, wie der Wohnungsmix für diese Liegenschaft aussehen wird. Eine grundlegende Frage ist auch, ob die Immobilie während der Sanierung bewohnbar ist oder nicht. Sollen die Mieter weiterhin in den Wohnungen bleiben können, schränkt das den Spielraum der Sanierung ein. Andererseits kann man auch nicht einfach so sämtliche Bewohner einer Überbauung auf die Strasse stellen – das würde zurecht für negative Schlagzeilen sorgen. Hier gilt es also, sehr früh nach vernünftigen Lösungen zu suchen.

Die Ertragspotenzialanalyse

Für die Analyse des Ertragspotenzials wirft man zunächst einen genauen Blick auf den Mieterspiegel. Dabei handelt es sich um eine Übersicht über die aktuellen Mieterinnen und Mieter, die Anzahl Zimmer pro Wohnung, das Einzugsdatum und die Mieten mit Nebenkosten. Dann muss man dies natürlich auch mit den herrschenden Marktmieten für die spezifische Liegenschaft unter Berücksichtigung der Lage vergleichen. Dabei spielen – wie so oft – Angebot und Nachfrage die entscheidende Rolle. Das gilt auch beim Zusammenstellen des richtigen Wohnungsmix. Andreas findet es generell richtig, eine Komposition zu finden, welche ausgewogen die Bedürfnisse von unterschiedlichen Lebenssituationen und -gemeinschaften abdeckt.

Kontakt AV Architekten

Das Architekturbüro AV Architekten kann dir für deine Liegenschaft die optimale individuelle Sanierungslösung aufzeigen. Wenn du an einer Zusammenarbeit mit Andreas Voigt interessiert bist, findest du alle nötigen Angaben auf der Website www.avarchitekten.ch. Auf das persönliche LinkedIn-Profil von Andreas gelangst du über diesen Link.

Die Mehrfamilienhaus-Sanierung für maximale Wirtschaftlichkeit

Inhaltsverzeichnis

4 Arten der MFH-Sanierung

Der Weg zur wirtschaftlichen Sanierung

Die Ertragspotenzialanalyse

Kontakt AV Architekten

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