Bau- und Projektleiter aufgepasst: Wir sprechen in diesem Baublog über das Grobterminprogramm. Wie wird es erstellt? Und welche Informationen braucht es dafür vom Bauherrn? Unser Gast Matthias Gerber liefert uns die Antworten, damit ein ärgerlicher und teurer Bauverzug vermieden werden kann. Von ihm erfährst jetzt dann gleich, was man unter einem «kritischen Pfad» versteht und wie man die Arbeitsdauer der Unternehmen definiert.
Weshalb weiss Matthias, wovon er spricht? Er ist stellvertretender Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog. Das Unternehmen aus Lenzburg kann auf eine 20-jährige Firmengeschichte und über 100 erfolgreiche Bauprojekte zurückblicken. Seit rund 5 Jahren spezialisiert sich Outlog gezielt auf internationale Bauherrschaften, die in der Schweiz Projekte realisieren möchten.
Was ist ein Grobterminprogramm?
Es gibt viele unterschiedliche Definitionen von einem Grobterminprogramm. Ganz allgemein ist ein Terminprogramm ein Modell von einem Ablauf – in unserem Fall von einem Bauablauf. Darauf ist festgehalten, welche Arbeiten in welcher Reihenfolge ausgeführt werden und wie viel Zeit dafür vorgesehen ist.
Bei Outlog berücksichtigt man für die Definition eines Terminprogramms den Zeitpunkt. Ist es noch sehr früh, spricht man im Architekturbüro vom Grobbau- und vom Grobtermingramm. Weiss man schon Genaueres über den Projektumfang, dann ist es ein detailliertes Bau- und Terminprogramm.
Schwierigkeiten fürs Grobterminprogramm
Eine grosse Herausforderung beim Erstellen eines Terminprogramms stellen die Lieferfristen dar. Dieses Problem hat sich durch all die Krisen rund um den Globus natürlich noch verschärft. Hat ein Produkt eine besonders lange Lieferfrist, spricht man von «Long Lead Items».
«Man sollte möglichst früh feststellen, welche Produkte eine lange Lieferfrist haben und dies für die Definition des kritischen Pfads berücksichtigen.»
So stellt man auch schnell fest, ob die Zeitangaben der Bauherrschaft realistisch oder doch eher utopisch sind. Doch wie merkt man denn schon im Voraus, dass es sich um ein Long Lead Item handelt? Das ist tatsächlich nicht einfach. Zum einen hilft Erfahrung. Zum anderen sollte man die betreffenden Unternehmer anfragen; sie sind immer auf dem neusten Stand.
Was ist der kritische Pfad?
Matthias hat ihn oben bereits kurz erwähnt: den kritischen Pfad. Doch worum geht es da genau? Grundsätzlich kann man sagen: Gerät der kritische Pfad in Verzug, dann gerät auch die Fertigstellung und damit die Übergabe in Verzug.
Hat beispielsweise die Möblierung, die logischerweise ganz zum Schluss kommt, vier Wochen Verspätung, wird die Fertigstellung auch Verspätung haben. Geht aber am Anfang bei den Gipserarbeiten eine Woche verloren, kann das der Bauleiter in Zusammenarbeit mit anderen Gewerken aufholen.
«Pro Projekt gibt es einen kritischen Pfad und man sollte ihn bereits vor Beginn des Projekts definiert haben.»
Es geht nicht immer schneller
Matthias weiss aus dem Berufsalltag, dass die erfahrenen Bauherrenvertreter gerne mal auf die Tube drücken und Beschleunigungsmassnahmen vorschlagen. Diese mögen zwar zunächst plausibel erscheinen, als Bauleiter sollte man hier jedoch sehr vorsichtig sein und nicht einfach zusagen. Zuerst einfach mal diese Vorschläge entgegennehmen und intern prüfen.
Ein sehr häufiger Vorschlag betrifft die Anzahl der Handwerker. Das ist ein Punkt, der im frühen Stadium oftmals nicht besprochen wird. Da steht dann zum Beispiel, dass der Gipser 4 Wochen Zeit habe. Doch ob das 2 Gruppen mit 3 Personen oder 3 Gruppen mit 6 Personen sind, ist häufig nicht definiert. Gewiefte Bauherrenvertreter nehmen dann einen Standardwert an, verdoppeln den beispielsweise und wollen dann eine Halbierung der geplanten Einsatzzeit. Doch doppelt so viele Handwerker bedeuten nicht zwingend, dass es doppelt so schnell geht! Es gilt die Platzverhältnisse und die Logistik zu berücksichtigen.
Phasen 21, 31 und 41
Damit das Grobterminprogramm überhaupt erstellt werden kann, muss der Bauherr einige Dinge liefern. Die SIA bietet – unabhängig vom Projekt – einen sehr guten Weg, welche Daten man wann einholen sollte.
Phase 21 ist die Machbarkeitsstudie. Da kommt ein Bauherr aufs Architekturbüro mit dem Wunsch, ein Projekt zu prüfen. Darin zeigt das Büro (in diesem Fall in der Funktion eines Totalunternehmers), wie das Projekt aussehen könnte. Zeigt die Bauherrschaft nach der Machbarkeitsstudie mit dem Daumen nach oben, geht es weiter mit der detaillierteren Ausarbeitung im Vorprojekt. Das ist Phase 31. Mit der Phase 41 schliesslich kommen die Ausschreibungen der Arbeiten an die Reihe.
In der SIA ist nun bei jeder Phase genau aufgelistet, was es vom Bauherrn braucht. Grundsätzlich muss für eine Machbarkeitsstudie das Anforderungsprofil vorhanden sein. Bei einem Büroumbau muss man etwa wissen, wie viele Arbeitsplätze entstehen sollen, ob es Desksharing geben wird, wie viele Leute im Homeoffice sind und so weiter.
«Je genauer das Anforderungsprofil ist, desto besser wird die Machbarkeitsstudie.»
Als Generalunternehmer steigt man bei Phase 41 ein und ist auf die Vorarbeit des Planungsteams angewiesen. Hier sind dann folgende Fragen wichtig: Gibt es einen Baubeschrieb? Wie gut sind die Ausschreibungsunterlagen, die Ausführungspläne und das Devis?
Achtung: Offene Stellen!
Outlog sucht kompetente Bauleiter oder Bauleiterinnen, welche die Qualität auf den Baustellen überprüfen und garantieren. Dazu gehört auch, dass man Probleme löst, die einen planmässigen Ablauf verhindern. Denn einen Bauverzug will Outlog natürlich nur in den seltensten Fällen bei der Bauherrschaft anmelden.
Sowohl Zeichnerinnen und Zeichner als auch Projektleiterinnen und Projektleiter sind gesucht! Deren Aufgabe liegt insbesondere in der Betreuung der Interessensvertreter der internationalen Bauherren. Hier sind Englischkenntnisse zwingend erforderlich.
Du bist bereit für diese Herausforderung? Dann melde dich entweder bei mir oder dann bei Matthias. Die Kontaktdaten von Outlog und weitere Infos über das Architekturbüro findest du auf seiner Website.
Für alle, die noch nicht Bauleiter sind, es aber noch werden wollen: Schaut euch diesen Baublog an und erfährt, wie ihr als Junior-Bauleiter durchstarten könnt!
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