Eine neue Nutzung, ein paar zusätzliche Räume, angepasste Fluchtwege – und schon kann ein bestehendes Bürogebäude wieder wirtschaftlich betrieben werden?
In der Praxis ist eine Umnutzung selten so einfach.
Gerade der Brandschutz kann darüber entscheiden, ob ein Projekt erfolgreich realisiert wird oder sich zur Kostenfalle mit aufwendigen Nachbesserungen und erheblichen Terminverzögerungen entwickelt. Heute geht es deshalb um die wichtigsten Stellschrauben für eine sichere und wirtschaftliche Umnutzung.
Das Fachwissen basiert auf unserem Gespräch mit Dr. Fatima Laissoub, Inhaberin der LSC Brandschutz GmbH in Zürich. Als Brandschutzexpertin betreut Fatima unter anderem Grossprojekte, Bestandsgebäude und denkmalgeschützte Objekte.
Und wir haben noch ein ganz spezielles Geschenk für dich: Wer früh Klarheit schaffen möchte, findet in der Checkliste «Brandschutz bei Umnutzung» die wichtigsten Punkte für die erste Projektbeurteilung. HIER geht’s zum Gratisdownload!
Brandschutz spätestens in der Machbarkeitsstudie
Für viele Investoren beginnt die Brandschutzplanung erst dann, wenn Grundrisse, Nutzungskonzepte und Baugesuch bereits weitgehend ausgearbeitet sind. Genau darin liegt eines der grössten Risiken.
Brandschutz beeinflusst nicht nur einzelne Türen oder Fluchtwegmarkierungen. Er wirkt sich unter anderem auf das Tragwerk, die Raumaufteilung, die Haustechnik, die Fassadengestaltung und die mögliche Personenbelegung aus. Werden diese Zusammenhänge erst spät geprüft, müssen Planungen unter Umständen grundlegend überarbeitet werden.
Fatima Laissoubs zentraler Rat lautet deshalb: Der Brandschutz gehört bereits in die Vor- oder Machbarkeitsstudie – und nicht erst in die Ausführungsplanung.
Bestandsaufnahme schafft Entscheidungsgrundlage
Bevor ein bestehendes Gebäude umgenutzt werden kann, muss geklärt werden, was tatsächlich vorhanden ist. Pläne und Dokumentationen zeigen häufig nur den ursprünglichen Zustand. Zwischenzeitlich eingebaute Trennwände, Galerien, Lüftungskanäle oder technische Anlagen sind darin nicht immer erfasst.
Eine sorgfältige Bestandsaufnahme untersucht deshalb nicht nur die sichtbare Raumstruktur. Sie betrachtet das Gebäude als Gesamtsystem.
Zu den wichtigsten Prüfpunkten gehören:
- Zustand und Feuerwiderstand des Tragwerks
- Führung, Breite und Länge der Fluchtwege
- Lage und Ausbildung der Brandabschnitte
- Qualität bestehender Brandschutztüren
- Lüftungs-, Entrauchungs- und Sprinkleranlagen
- Brandmelde- und Alarmierungssysteme
- Zugänglichkeit und Interventionsmöglichkeiten der Feuerwehr
- Übereinstimmung zwischen Plänen und gebautem Zustand
Auf dieser Basis lässt sich beurteilen, welche Bauteile weiterhin genutzt werden können, wo eine Ertüchtigung möglich ist und welche Elemente ersetzt werden müssen.
Besonders bei älteren Türen fehlen häufig Kennzeichnungen oder technische Nachweise. Eine Tür kann zwar massiv wirken, doch daraus lässt sich ihr Feuerwiderstand nicht zuverlässig ableiten. In solchen Fällen kann eine fachliche Begutachtung wirtschaftlicher sein als ein vorschneller Komplettaustausch.
Tragwerk & Fluchtwege setzen Grenzen
Eine neue Nutzung verändert häufig das Risikoprofil eines Gebäudes. Aus einem klassischen Büro kann beispielsweise eine öffentlich zugängliche Fläche, eine Bibliothek, eine Schule oder eine gemischt genutzte Liegenschaft entstehen. Dadurch verändern sich Brandlasten, Personenbelegungen und Anforderungen an Flucht- und Rettungswege.
Entscheidend ist unter anderem, ob das bestehende Tragwerk den erforderlichen Feuerwiderstand erreicht. Stahlstützen, Betondecken oder historische Bauteile lassen sich nicht in jedem Fall ohne Weiteres ertüchtigen. Neben der technischen Machbarkeit spielen auch Platzbedarf, Gestaltung und Kosten eine Rolle.
Ähnlich kritisch sind Fluchtwege. Ein Korridor, der für die bisherige Büronutzung genügte, kann bei einer höheren Personenbelegung zu schmal sein. Auch die Distanz bis zum sicheren Ausgang, die Anzahl der Ausgänge und die Führung durch andere Nutzungsbereiche müssen geprüft werden.
Die Brandschutz-Machbarkeitsstudie beantwortet deshalb eine zentrale Frage: Lässt sich die gewünschte Nutzung mit vertretbarem Aufwand sicher realisieren?
Denkmalschutz vs. Brandschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden verschärft sich die Situation. Historische Stützen dürfen möglicherweise nicht verkleidet, Fassaden nicht verändert und Fenster nicht automatisiert werden. Gleichzeitig verlangt der Brandschutz sichere Fluchtwege, eine begrenzte Brandausbreitung und ein ausreichend widerstandsfähiges Tragwerk.
Eine Standardlösung ist unter diesen Voraussetzungen oft nicht möglich. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Umnutzung scheitert.
Mögliche alternative Lösungsansätze sind:
- rechnerische Nachweise und Heissbemessungen des Tragwerks
- Brand- und Evakuierungssimulationen
- automatische Brandmeldeanlagen
- Sprinkler- oder Wassernebelanlagen
- maschinelle Rauch- und Wärmeabzugsanlagen
- organisatorische Massnahmen oder Nutzungseinschränkungen
Entscheidend ist, dass solche Abweichungslösungen die geforderten Schutzziele erreichen. Dazu gehören insbesondere die Personensicherheit, sichere Rettungswege und wirksame Interventionsmöglichkeiten für die Feuerwehr.
Brandschutzbehörde und Denkmalpflege sollten deshalb möglichst früh gemeinsam einbezogen werden. Eine transparente Abstimmung schafft mehr Planungssicherheit als eine fertige Lösung, die erst am Ende zur Genehmigung vorgelegt wird.
Lüftungsanlagen: Kleine Änderungen, grosse Risiken
Ein neuer Lüftungskanal wirkt zunächst wie eine kleine technische Anpassung. Tatsächlich kann er jedoch mehrere Brandabschnitte oder Mietflächen verbinden. Im Brandfall droht dadurch eine schnelle Rauchausbreitung in Bereiche, die vom Feuer gar nicht betroffen sind.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn bestehende Anlagen erweitert werden. Dann zählt nicht nur der neu angeschlossene Raum, sondern die Funktion der gesamten Anlage im Gebäude.
Brandschutz- und Lüftungskonzept müssen deshalb aufeinander abgestimmt sein. Verbinden Kanäle verschiedene Brandabschnitte, können Brandschutzklappen erforderlich werden. Im Brandfall schaltet die Lüftung ab, die Klappen schliessen und verhindern die Rauchübertragung zwischen Geschossen oder Mietflächen. Bei unterschiedlichen Nutzungen gelten strengere Anforderungen. Büro und Wohnung benötigen klare Brandabschnitte und gegebenenfalls getrennte Lüftungssysteme.
Eigenmächtige Anpassungen durch Mieter sind daher riskant: Schon eine vermeintlich kleine Änderung kann das genehmigte Brandschutzkonzept ausser Kraft setzen.
Eigentümer in der Verantwortung
Brandschutz endet nicht mit der Bauabnahme. Eigentümer und Betreiber müssen sicherstellen, dass das Gebäude auch im Betrieb sicher bleibt.
Dazu gehören periodische Kontrollen, Wartungen und eine aktuelle Dokumentation. Werden Räume neu aufgeteilt, Nutzungen verändert oder technische Anlagen ergänzt, muss geprüft werden, ob das Brandschutzkonzept weiterhin funktioniert.
Ein Gebäude gleicht einem Puzzle: Schon eine veränderte Wand, Tür oder Leitung kann das Gesamtsystem beeinträchtigen.
Auch aktuelle Feuerwehreinsatzpläne sind wichtig. Sie zeigen Zugänge, Brandabschnitte, technische Anlagen und besondere Gefahren. Bei komplexen Gebäuden kann zusätzlich eine Begehung oder Übung mit der Feuerwehr sinnvoll sein.
Frühe Abklärungen sparen Zeit und Geld
Die teuersten Brandschutzprobleme entstehen oft durch fehlende oder verspätete Planung. Wird das Baugesuch vor der Prüfung von Gebäude und Anlagen eingereicht, können behördliche Auflagen das gesamte Projekt verändern.
Fehlende Brandschutzpläne oder Fachnachweise führen schnell zu Anpassungen: Entrauchungsanlagen müssen überarbeitet, Sprinklerbereiche erweitert oder bereits ausgeführte Bauteile zurückgebaut werden.
Eine frühzeitige Machbarkeitsstudie zeigt notwendige Massnahmen, Risiken und Kosten auf. So wird Brandschutz nicht zur nachträglichen Auflage, sondern zur Grundlage einer sicheren, wirtschaftlichen und bewilligungsfähigen Umnutzung.
Einen kompakten Überblick für die ersten Abklärungen bietet unsere neue Checkliste «Brandschutz bei Umnutzung». Sie hilft Bauherren, Eigentümern und Planenden dabei, kritische Punkte früh zu erkennen und die richtigen Fachpersonen rechtzeitig einzubeziehen. HIER kannst du das Dokument gratis herunterladen!
