Als Stockwerkeigentümer baut man oft das erste Mal. Da kann es rasch geschehen, dass du unversehens in eine Kostenfalle tappst oder wegen der vielen Details überfordert bist.
Wäre es da nicht beruhigend, jemanden an deiner Seite zu wissen, der all die Hürden und Fallen sieht und kennt? So eine Person gibt es! Sie nennt sich «Bauherrenvertreter». Ein Bauherrenvertreter kann dich perfekt betreuen und schont so deine Nerven und dein Portemonnaie. Auch ein externer Käuferbetreuer kann einem zukünftigen Eigentümer einen grossen Mehrwert bieten.
Mit Sven Schatt von der Firma Siworks Immo AG habe ich einen Experten in Sachen Bauherrenvertretung eingeladen. Wir sprechen in dieser Folge unter anderem darüber, wie ein Bauherr, ein Stockwerkeigentümer, aber auch ein Architekt von der Käuferbetreuung profitieren kann.
Bauen für Stockwerkeigentümer: die ersten Schritte
Bei einem Gebäude, das in verschiedene Wohnungen unterteilt wird, spricht Sven in der Fachsprache von einem «Promotionsobjekt».
Das Spezielle an solchen Objekten ist, dass mehr «Player ins Team» kommen, wie Sven sagt. Konkret bedeutet dies, dass die Leute, die sich Stockwerkeigentum erstanden haben, natürlich beim Bau und der Gestaltung ein wenig mitreden wollen. Deshalb ist es wichtig, gewisse Formalitäten vorher zu klären und bestimmte Dokumente bereitzuhalten. So kannst du diesen Wünschen gerecht werden.
Der normale Ablauf sieht folgendermassen aus: Vorprojekt, Bauprojekt und Baubewilligung. Ab dem Zeitpunkt der Baubewilligung beginnt man mit der Käufersuche.
Sven empfiehlt dann erst mal einen klassischen Reservationsvertrag. Das sei aber nicht viel mehr als ein «besserer Handschlag» und nicht rechtlich bindend.
«Ein Kauf von Immobilien ist erst rechtsgültig mit einem Grundbucheintrag auf dem Notariat.»
Ein Reservationsvertrag ist aber eine gute Grundlage und schafft Verbindlichkeit. Immerhin wird ja in der Regel eine Anzahlung von etwa 30'000 Franken verlangt. Dieses Geld müsste man jedoch wieder zurückzahlen, wenn ein Käufer nicht länger interessiert ist. Bei entsprechendem Vertrag kann man jedoch gewisse Kosten davon abziehen und muss nicht alles zurückzahlen, erklärt Sven.
Was musst du noch vertraglich regeln?
Ausserdem empfiehlt Sven schon vor dem Kaufvertrag in einer Vereinbarung zu klären, was geändert werden darf. Schliesslich wollen die Käufer normalerweise gerne selber bestimmen, wie ihre Wohnung gestaltet sein soll.
Dabei gibt es bei Sven einige Tabus: Änderungen beim Brand- und Schallschutz sind für ihn etwa ein «No-Go».
Oberflächen darf man hingegen ändern und auch bei der Küche lässt er einigen Spielraum für die Käufer. Steigt der Käufer früh ein, sind auch gewisse Änderungen bei den elektrischen Installationen möglich.
Natürlich muss man auch im Vorfeld klären, was diese Änderungen kosten (Mehr- und Minderkosten).
«Es muss das Ziel sein, möglichst viel Transparenz für den Käufer zu schaffen.»
Sven empfiehlt deshalb, einen Käuferordner für die Stockwerkeigentümer anzulegen, in dem du jede Option, jeden Partner und überhaupt alles – bis hin zur Parkettpflege – definierst und beschreibst.
Auch ein festes Terminprogramm ist wichtig. Sven hatte solche Fristen früher nicht eingebaut und hatte dann tatsächlich eine Kundin, mit der er sich allein wegen der Küche 17-mal treffen musste…
Welche Fähigkeiten braucht man als Käuferbetreuer?
Wichtig ist, dass du dem Kunden zuhören kannst und verstehst, welche Bedürfnisse er hat. Man muss sich bewusst sein, dass es sich für die Käufer um einen emotionalen Prozess handelt.
Von Vorteil sind auch technische Qualifikationen, damit du beispielsweise weisst, welche Optionen beim Bau noch offenstehen und welche nicht.
Im Podcast-Interview in voller Länge erfährst du noch mehr Hintergrundinfos und Anekdoten von Sven Schatt! Wenn du an einer Bauherrenvertretung Interesse hast, empfehle ich dir einen früheren Podcast mit Sven zu diesem Thema.
Bei Fragen kannst du Sven gerne eine Mail schreiben. Du kannst auch seine Homepage besuchen oder dich mit ihm auf LinkedIn vernetzen.
Wenn dir diese Folge weitergeholfen hat, würde ich mich riesig über eine Bewertung und einen positiven Kommentar auf iTunes freuen.
Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.
Beste Grüsse, Marco
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