Änderungen am Bau bedeuten oftmals schwerwiegende Konsequenzen

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Änderungen am Bau verursachen oftmals überdurchschnittlich hohe Kosten. Die Endtermine und die Bauqualität leiden auch öfters darunter.

Mit Matthias Oldani spreche ich in dieser Folge, wie du als Bauherr darauf reagieren kannst. Wir sprechen über den üblichen Ablauf von solchen Änderungen, was eine Konventionalstrafe damit zu tun hat und wie sich die Nachtragspreise zusammen setzen.

Wer sagt mir, wann ich Änderungen am Bau ohne Mehrkosten vornehmen kann?

Fragen sie Ihren Architekten, er wird die Abklärungen beim Unternehmer machen. Wurden die Preise fair verhandelt oder ist es ein Unternehmer der oft von Ihrem Architekten Aufträge bekommt, kann schon mal eine kleine Änderung kostenneutral vorgenommen werden. Wurden die Preise hart verhandelt, was in der Regel so ist, wird es schwieriger.

Es ist natürlich wichtig, wie schnell eine Änderung vorgenommen werden soll. Gibt’s überhaupt noch Zeit, über den Preis zu verhandeln oder bestimmt der Unternehmer den Preis.

Muss ich einen Terminverzug akzeptieren, wenn ich Änderungen vornehme?

Je nach Grösse und Umfang der Änderung muss ich einen Terminverzug akzeptieren.

Wichtig dabei ist, dass der Unternehmer schon bei der Offertstellung eventuelle Terminanpassungen angibt.

Der Unternehmer muss hier mit dem Bauherrn und dem Bauleiter transparent kommunizieren.

Achtung: Es kann vorkommen, dass der Unternehmer den Zusatzauftrag unbedingt will, jedoch hat er überhaupt keine Kapazität diesen zur rechten Zeit zu liefern.

Hier ist wichtig, dass im Zusatzauftrag auf die Termineinhaltung vom bestehenden Terminprogramm hingewiesen wird.

Kompetente Bauleiter oder Architekten können manchmal mit Verhandlungsgeschick das Terminprogramm halten oder das Ausmass von der Forderung vom Unternehmer minimieren.

Aber zaubern kann niemand.

Manchmal muss der Bauherr auch einfach eine Terminanpassung in Kauf nehmen.

Was passiert, wenn der Unternehmer für die Mehrleistung gar keine Zeit hat?

Falls eine Änderung vorgenommen wird und der Unternehmer aktuell für die Mehrleistung keine Zeit hat, dann muss er das auch in der Offerte so mitteilen. Dann muss der Bauherr selber abwägen, ob er die Änderung trotzdem ausführen möchte, mit einem eventuellen Verzögerungstermin. Dieser muss dann genau begründet und dokumentiert sein.

Manchmal ist auch der Ideen Reichtum von einem Bauleiter gefragt, denn oftmals können auch andere Unternehmer teilarbeiten ausführen.

So gibt es keinen Terminverzug aber vielleicht muss der Bauherr dann für einen anderen Unternehmer mehr bezahlen da es ein Expressauftrag ist.

Was bedeutet eine Konventionalstrafe bei einer Änderung am Bau?

Eine Konventionalstrafe ist per Definition eine Absicherung, dass Vertragspflichten korrekt erfüllt werden.

Wenn aber eine Mehrleistung vom Bauherrn gewünscht wird, dann kann eine Anpassung vom Vertragstermin gefordert werden. Diese Forderung würde theoretische alle Termine welche einen Zusammenhang haben, betreffen.

Auch die Termine von anderen Unternehmern wären somit betroffen.

Wenn ein Gesetz während der Bauphase ändert und das Mehrkosten verursacht, wie gehe ich da vor?

Grundsätzlich wird von den Behörden ja eine Baubewilligung per Datum ausgestellt und diese Gesetze müssen eingehalten werden.

Ändert nun während dem Bauen ein Gesetz, so muss mit der Behörde einen Weg gefunden werden.

Manchmal kann die alte Norm belassen werden.

Es kam aber auch schon vor, dass die neuen Gesetze dann befolgt werden mussten.

Institutionelle Bauherren haben für diese möglichen Vorfall vorgesorgt.

Sie wälzen oftmals diese Änderungen auf den Ersteller (GU / TU) ab. Dies ist dann im sogenannten TU Risiko enthalten.

Wichtig: Bei privaten Bauherren sollten solche möglichen Änderungen der Gesetze auch im Vertrag geregelt sein. Wenn ein Gesetz ändert wäre der erste Schritt abzuklären, ob eine Anpassung vorgenommen werden muss.

Bei einer gesetzlichen Änderung könnte ein Kostenteiler zwischen Bauherr und Ersteller festgehalten werden.

Das ist meiner Meinung nach die fairste Methode.

Wie setzen sich Preise zusammen welche durch eine Änderung entstanden sind?

Oftmals sind sich Bauherren der Zusammensetzung der Mehrkosten nicht bewusst. Eine bestehende Wand verschieben, kostet einiges an Geld.

Anhand eines Beispiels von einer verschobenen Mauer besprechen wir die folgenden Schritte, um dir als Bauherrn aufzuzeigen, welche Kostenintensiven Schritte alles nötig sind.

  • Als erstes wird geprüft ob die Mauer ohne weitere Massnahmen verschoben werden kann. Dies ist die Aufgabe von einem Statiker.
  • Dann muss eine Planänderung vorgenommen werden.
  • Jegliche betroffenen Unternehmer und Planer müssen dies in ihren Plänen anpassen.
  • Als nächstes wird die Wand abgebrochen und in einer Mulde entsorgt.
  • Neue Steine müssen wieder hin transportiert werden. Oftmals ist der Zugang nicht mehr so einfach wie zu Beginn der Bauarbeiten.
  • Die Mauer wird neu erstellt und durch die entsprechenden Facharbeiter kontrolliert.

Nutzt der Unternehmer Änderungen am Bau aus?

Das kann Matthias pauschal nicht bestätigen. Es gibt Unternehmer, welche mit Änderungen am Bau rechnen und dann die Preise für Änderungen hoch ansetzen.

Jedoch musst du als Bauherr beachten, dass die Änderungen immer auch mit sehr viel Aufwand verbunden sind.

Wichtig: Als Bauherr hast du bei manchen Änderungen auch die Möglichkeit eine Vergleichsofferte einzuholen.

Da jedoch der Unternehmer welcher die Vergleichsofferte nicht so tief im Projekt drin ist, können auch dort dann eventuelle Mehrkosten entstehen.

Lass dich am besten in diesem Moment von einem Bauherrenvertreter oder deinem Architekten beraten.

Alle Kontaktangaben findest du hier.

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