Wusstest du, dass schon im Baubeschrieb Weichenstellungen erfolgen, die später hohe Mehrkosten nach sich ziehen können? Das häufigste Problem: zu ungenau definierte Leistungen.
Wie du das verhinderst und worauf du sonst noch achten musst, lehrt uns in der heutigen Folge ein Experte, der sich tagtäglich mit diesem Thema auseinandersetzt: Unser Gast Matthias Gerber, stellvertretender Geschäftsführer der Firma Outlog, erklärt, was zwingend in einen Baubeschrieb gehört, worauf es in den Bereichen Material und Ausführungsqualität ankommt, und wie du Bauteile beschreibst, die noch nicht fix definiert sind.
Outlog kennst ja mittlerweile bestimmt – das ist nämlich schon die siebte Folge mit dem Architekturbüro aus Lenzburg, das sich gezielt auf internationale Bauherrschaften mit Projekten in der Schweiz spezialisiert hat.
Jetzt also Schritt für Schritt zum einwandfreien Baubeschrieb!
Baubeschrieb: Sauber Qualitäten definieren
Egal ob Umbau, Sanierung oder Neubau: Der Baubeschrieb ist ein elementarer Bestandteil eines Bauprojekts. Es ist ein Dokument, das die Materialien, Standards und Ausführungsweisen für ein Bauvorhaben spezifiziert. Der Baubeschrieb zeigt auf, was sich der Bauherr wünscht.
Was dieses Dokument nun enthalten muss, damit es etwa die Ausführungsqualität korrekt beschreibt, lässt sich am Gewerk des Gipsers veranschaulichen. Dort gibt es unterschiedliche Oberflächenqualitäten Q1 bis Q4, die sich nicht nur in ihrer Beschaffenheit, sondern auch (dem Aufwand entsprechend) preislich voneinander unterscheiden.
Eine saubere Definition der Qualitäten im Baubeschrieb ermöglicht eine genauere Kostenschätzung.
Fachkundige Unterstützung nötig
Letztlich geht es natürlich noch um viel mehr als einfach Q1 bis Q4 – auch Dinge wie die Schichtstärke, das Material oder spezielle Anforderungen sollten beim Putz beschrieben sein. Und je technischer das Gewerk ist (HLKS und Elektro), desto schwieriger wird es für einen Bauherrn, die Qualitäten zu verstehen und zu definieren.
Bei der Definition von komplexeren Dienstleistungen ist es für den Laien unumgänglich, eine fachkundige Person, welche die SIA-Phasen kennt, beizuziehen. Für die Leistungen beispielsweise von Elektro- oder HLKS-Fachplanern konsultiert man die SIA 108, in der sich die entsprechenden Texte finden. Dabei gilt es, unnötige Leistungen wegzulassen. Schreibt man lediglich den Vermerk «gemäss SIA 108», hat das zu hohe Preise zur Folge. Hier heisst es wieder: So wenig wie möglich, so viel wie notwendig.
Was gehört noch in den Baubeschrieb?
Grundsätzlich kann man sich am Baukostenplan (BKP) orientieren. Dazu gehören auch die Dienstleistungen des Architekten nach SIA 102. Weiter beinhaltet der Baubeschrieb die geplante Nutzung, welche etwa die Statik beeinflusst. Zudem gehören unter anderem Themen wie Schall, Abdichtung, Brandschutz und Gebäudeautomation rein.
Auch die Akustik sollte im Baubeschrieb Erwähnung finden. Ausdrücke wie «nach Norm» oder «Schweizer Standard» sind an dieser Stelle ungenügend und sagen nichts über die gewünschte Akustik in den Räumen aus. Genaue Definitionen im Baubeschrieb schaffen früh Klarheit – auch punkto Kosten.
Das magische Dreieck
In einer frühen Phase des Bauprojekts schon so viele Entscheidungen zu treffen, ist nicht immer ganz einfach. Kann ein Bauherr etwas noch nicht genau definieren, sollte er zumindest wissen, in welche Richtung es gehen wird: kostenoptimiert, Standard oder erhöhter Standard.
Doch was ist, wenn du deine Meinung später noch ändern willst? Grundsätzlich ist immer alles möglich – aber es hat Konsequenzen.
Du kannst dir das gut mit einem Dreieck aus Qualität, Kosten und Zeit vorstellen. Es veranschaulicht die drei wichtigsten Faktoren, die in jedem Projekt ausbalanciert werden müssen. Zieht man nun an der Ecke «Qualität», wird es die Kosten ebenfalls verschieben und gegebenenfalls auch die Zeit. Je später man eine Änderung wünscht, desto weitreichender sind die Konsequenzen.
Häufige Fehler im Baubeschrieb
Ungenaue oder inkorrekte Definitionen sind typische Fehler beim Erstellen eines Baubeschriebs. Vergisst man beim Putz etwa die Qualitätsstufe, rechnet der GU oder TU einfach mit der günstigsten Variante Q1. Will der Bauherr aber eigentlich Q2 oder Q3, muss man bereits die ersten Mehrkosten verbuchen. Das Architekturbüro Outlog arbeitet als GU allerdings transparenter und weist auf solche Lücken hin.
Ein anderer Fehler ist, dass gewisse Positionen ganz fehlen. In so einem Fall sind die Mehrkosten natürlich noch viel höher. Das kann man nur verhindern, indem man fachkundige Personen den Baubeschrieb erstellen lässt. Und wenn doch der Juniorbauleiter dafür zuständig ist, sollte ein erfahrener Bauleiter das Ganze zumindest kontrollieren und korrigieren, um solche Fehler zu vermeiden.
Ein weiterer Tipp: Am Ende nochmals die ganze BKP-Liste durchgehen. So werden auch vermeintlich kleine Dinge wie zum Beispiel die Fugendichtungen nicht vergessen, denn letztlich summieren sich auch solche Punkte.
Investiere in den Experten-Check!
Du willst wissen, ob die Definitionen in deinem Baubeschrieb genau, komplett und korrekt sind? Dann lässt du am besten neutrale Spezialisten wie das Architekturbüro Outlog einen genaueren Blick darauf werfen.
Das ist eine relativ kleine Investition, die sich in jedem Fall lohnt: Findet der Check keine Fehler, kannst du mit einem guten Gefühl fortfahren. Kommen jedoch Optimierungs- und Überarbeitungsempfehlungen zurück, kannst du zu einem frühen Zeitpunkt späteren Ärger verhindern.
Alle Kontaktmöglichkeiten findest du hier auf der Website der Outlog AG.
Wusstest du, dass man sich auch mit der Ausschreibung massive Mehrkosten einbrocken kann? Wir zeigen in diesem früheren Baublog, wie du beim Büroumbau viel Geld mit dem korrekten Vorgehen beim Ausschreibungsprozess sparst!
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