Du denkst, die Quadratmeterzahl, die Lage und der Miet- oder Kaufpreis sind die wichtigsten Faktoren, die bei der Wahl deines Büros zählen? Diese Annahme könnte dich teuer zu stehen kommen. In unserem Baublog zeigen wir dir, dass Alter und Bauart einer Immobilie immense Auswirkungen auf deine Betriebskosten haben und Zusatzkosten durch Nachrüstungen verursachen können. Wir gehen Schritt für Schritt die wichtigsten Punkte durch, damit deine Bürosuche ein erfolgreiches Ende findet.
Wir können dabei auf das Wissen und die Erfahrung von Matthias Gerber zählen. Matthias ist stellvertretender Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog und war schon mehrmals bei uns zu Gast. Als Totalunternehmer, Generalunternehmer oder Architekt hat Outlog bereits über 100 Bauprojekte erfolgreich abgeschlossen. Das Unternehmen aus Lenzburg spezialisiert sich seit einigen Jahren gezielt auf internationale Bauherrschaften, die in der Schweiz Projekte realisieren.
Bürosuche: Erste Schritte
Das Unternehmen legt zunächst ein Budget für die Büroräumlichkeiten fest sowie die Zahl an Angestellten, die dort einst arbeiten sollen. Für unser Beispiel einer Bürosuche gehen wir von 300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus. Pro Person benötigt man etwa 15 bis 25 Quadratmeter Bürofläche, wenn man Räume wie Nasszellen und Aufenthaltsbereiche dazuzählt. In unserem Fall suchen wir also rund 6'000 Quadratmeter.
Kennt man diese Zahlen, schaut man auf den Immobilienmarkt und grenzt die Bürosuche auf drei bis vier Optionen ein. Je nach Projektgrösse und Budget könnte es sich lohnen, auch einen möglichen Neubau zu prüfen.
Die Firma Outlog und ihr Planerteam werden in der Regel erst dann für den Bau oder Umbau ins Boot geholt, wenn der Standort schon ausgesucht wurde. Vielfach spielte zuvor der Quadratmeterpreis bei der Wahl eine der wichtigsten Rollen. Im Folgenden werden wir sehen, dass es vielleicht besser wäre, Outlog schon früher auf der Bürosuche einzuschalten. Um die langfristig effektivste Lösung für die Gesamtinvestition zu finden, müssen nämlich noch weitere Faktoren berücksichtigt werden – und um diese geht es in den nächsten Kapiteln.
Alter und Bauart
Das Alter und die Bauart eines Gebäudes haben grossen Einfluss auf diverse Bereiche, wie Matthias erklärt. Ein altes Gebäude kann Defizite hinsichtlich der Nachhaltigkeit aufweisen: Gab es Sanierungen? Sind die Fenster dreifachverglast? Dies hat Auswirkungen auf die Heizkosten und den Verbrauch von Rohstoffen. Gerade in Zeiten der Energiekrisen könnte dieser Faktor ein anderes Büro, auch wenn dieses einen höheren Quadratmeterpreis aufweist, zur attraktiveren Gesamtlösung machen.
Eine andere Herausforderung bei alten Gebäuden stellt der Denkmalschutz dar. Eine zusätzliche Dämmung für höhere Energieeffizienz ist dort nur auf der Innenseite umsetzbar. Dies bedeutet, dass durch die dickeren Wände Bürofläche verlorengeht, was wiederum zur Folge hat, dass weniger Arbeitsplätze als gewünscht untergebracht werden können. Auch solche unangenehmen Überraschungen lassen sich verhindern, indem man frühzeitig die richtigen Fragen stellt.
Weitere Faktoren: Elektro und HLKK
Beim Thema Elektroinstallationen stellt sich die Frage, ob die vorhandene Stromleistung die Bedürfnisse des Kunden deckt. Und ob die Gesamtleistung noch auf mehrere Mietparteien verteilt wird. Reicht es nicht, braucht es allenfalls eine neue Leitung zum Haus, was hohe Kosten verursacht. Auch die Aktualität der Kabeltypen und die Internetleistung müssen gecheckt werden. Beim Internet gilt dasselbe wie beim Strom: Stimmt die Leistung nicht, müsste man für viel Geld eine Leitung verlegen lassen.
Bei der Heizung steht das Technische weniger im Vordergrund, denn genug Heizleistung ist eigentlich mit fast jeder Anlage gegeben. Vielmehr geht es darum, welche Art von Heizung vorhanden ist und ob sich diese mit der Unternehmensphilosophie vereinbaren lässt. Ist die Heizung nicht nachhaltig genug, könnte eine Sanierung erwogen werden.
Bei der Lüftung gibt es einfache regulatorische Vorgaben von den Behörden: Die Fenster reichen für die Zufuhr von frischer Luft aus. Bei vielen internationalen Firmen ist es jedoch aus Sicherheitsgründen nicht erlaubt, das Fenster ganz zu öffnen. In solchen Büros sollte daher ein Lüftungssystem vorhanden sein. In Labors, wo stündlich ein achtfacher Luftwechsel gefordert sein kann, muss man wieder sicherstellen, dass die nötige Leistung gegeben ist. Andernfalls muss man für viel Geld nachrüsten, wobei einige Unsicherheitsfaktoren (Baugenehmigung, Statik) im Spiel sind. So kann es sein, dass ein vermeintlich teurerer Standort dank einer ausreichenden Lüftungsleistung plötzlich doch die bessere Option darstellt.
Gleiches trifft auch für die technische Kälte zu: Wenn es vom Kunden benötigt wird, gilt es, die Leistung mit den Anforderungen des Unternehmens abzugleichen. Nachrüsten wäre hier ebenfalls sehr teuer.
Raumakustik und Brandschutz
Beim Thema Akustik sollte man beachten, dass ein Doppelboden im Vergleich zu einem Unterlagsboden schlechter abschneidet, da weniger Masse vorhanden ist. Gibt es auch nur minimale Schallanforderungen – zum Beispiel für ein ruhiges Sitzungszimmer – dürfen die Wände nicht auf dem Doppelboden stehen. Um Schallbrücken zu verhindern, stehen Trennwände am besten auf dem Unterlagsboden oder dem Beton.
Solange ein Gebäude unter die Qualitätssicherungsstufe 1 fällt, kann der Architekt den Brandschutz selbst umsetzen. Dazu gehören einfache Gebäude ohne erhöhte Brandrisiken durch ihre Nutzung oder ihre Bauweise. Bei komplexeren sowie alten Gebäuden empfiehlt Matthias allerdings einen Brandschutzplaner. Denn passieren Fehler (zum Beispiel nicht korrekt ausgebaute Fluchtwege), sind die Folgekosten enorm.
Mehr Infos & Kontakt
Die Quintessenz dieses Baublogs zur Bürosuche: Um böse Überraschungen und hohe Mehrkosten durch Nachrüstungen zu verhindern, lohnt es sich, vorab in eine Nutzwertanalyse zu investieren.
Du möchtest auf deiner Bürosuche vom Expertenwissen des Architekturbüros Outlog profitieren? Dann findest du hier auf der Website alle Kontaktinfos. Mit Matthias persönlich kannst du dich auf LinkedIn in Verbindung setzen.
Noch mehr Tipps zum Bürobau: Wie du dich optimal auf die Offertanfrage vorbereitest, erfährst du in diesem früheren Baublog mit Outlog!
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