Was passiert nach einer erfolgreichen Machbarkeitsstudie? Im heutigen Blog mit Planungs- und Bauprofi Matthias Gerber, stellvertretender Geschäftsführer des Architekturbüros Outlog, schauen wir uns im Detail an, was in der Vorprojektphase geschieht, warum sie so entscheidend ist – und welche Risiken man kennen sollte.
Dies ist der nächste Teil unserer umfangreichen Serie für Bauherren und Investoren, bei der wir gemeinsam Schritt für Schritt den gesamten Planungsprozess unter die Lupe nehmen. Falls du also den ganzen Ablauf von A bis Z nachvollziehen möchtest, schau dir unbedingt unsere Baublogs zu den vorangehenden Phasen an – etwa zur Wahl der richtigen Vertragsform oder zur Relevanz der Machbarkeitsstudie.
Einstieg in die Vorprojektphase
Die Vorprojektphase beginnt nach Abschluss der Machbarkeitsstudie – sofern diese erstellt wurde. Bei Outlog ist es üblich, der Machbarkeitsstudie bereits eine Honorarofferte für die nächste Phase beizulegen. So weiss die Bauherrschaft frühzeitig, was die Weiterführung kostet und welche Leistungen enthalten sind.
Wie lange eine Vorprojektphase dauert, hängt stark vom Projekttyp sowie von der Bauherrschaft ab. Ein Vorprojekt für einen Büroumbau auf 1'000 Quadratmetern Fläche dauert im Schnitt rund 6 Wochen.
Ist keine Machbarkeitsstudie vorhanden, kann die Vorprojektphase zwar trotzdem gestartet werden – sie steht dann aber auf unsicheren Beinen. Grosse Stolpersteine können übersehen werden, die später im Extremfall zur Nicht-Realisierbarkeit des Projekts führen können.
Inhalte und Zielsetzung
Die Vorprojektphase dient dazu, die Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie zu vertiefen und verbindlich zu machen. Dazu zählen:
- Digitalisierung der Grundlagen: Die bisherigen Skizzen werden präzise digital aufbereitet. Es wird sichtbar, wie das Projekt konkret aussehen wird – inklusive Raumaufteilung und Flächen.
- Detailliertere Kostenschätzung: Die Grobkostenschätzung verbessert sich von ±25 % auf ±15 %. Dabei werden die Kosten nach dem BKP (Baukostenplan) aufgeschlüsselt – z. B. Baumeisterarbeiten, Fensterbau oder Haustechnik usw.
- Termine: Die ersten Abhängigkeiten – etwa von Lieferfristen, Behördenverfahren oder Bauetappen – werden erfasst und in einem Grobterminprogramm dargestellt.
- Raumprogramm: Ausgehend vom Raumkonzept wird geprüft, ob alle funktionalen Anforderungen erfüllt sind (z. B. Fluchtwege, Abstände, Positionen von Räumen zueinander).
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Erste Kontakte mit Behörden helfen, die Bewilligungsfähigkeit zu beurteilen. Ziel ist, bereits in dieser Phase eine möglichst hohe Sicherheit zu erreichen.
- Normen und Gesetze: Es gilt, Vorgaben wie Sichtverbindungen an Arbeitsplätzen (z. B. Sicht ins Freie bei über 50 Prozent Anwesenheit), Fluchtweglängen (z. B. max. 35 m) oder Brandschutzanforderungen einzuhalten.
- Materialdefinition und Nachhaltigkeit: Materialien und Bauweisen werden jetzt sehr detailliert beschrieben. Auch Nachhaltigkeitsziele (z. B. Labels wie Minergie, LEED) werden definiert, da sie grosse Auswirkungen auf Planung, Kosten und Ausschreibung haben.
- Kommunikation mit Behörden und Nachbarn: Bereits jetzt kann der Kontakt mit Ämtern und betroffenen Nachbarn sinnvoll sein, besonders bei sensiblen Projekten wie z. B. an der Grenze von Industrie- zu Wohnzonen.
Fachplaner: Wer muss dabei sein?
Im Vorprojekt sollten alle benötigten Fachplaner einbezogen werden:
- HLK (Heizung, Lüftung, Klima)
- Sanitär
- Brandschutz
- Geologie (spätestens jetzt, empfohlen als Basis bereits früher)
- Elektro
- Akustik
Zusätzlich können auch erste Unternehmer eingebunden werden (z. B. Baumeister oder Schreiner), um frühzeitig auf Herausforderungen zu reagieren und realistische Richtpreise zu erhalten.
Kostendaten und Kalkulationsmethoden
Richtpreise für einzelne Bauteile oder Gewerke werden ermittelt über:
- Offerten von Unternehmern
- Erfahrungswerte
- Kalkulationstools
- Mitarbeiterwissen
Wichtig ist, dass bei der Darstellung der Kosten transparent ausgewiesen wird, was Reserve ist – gerade bei Pauschalprojekten.
Planunterlagen und Massstäbe
In der Vorprojektphase arbeiten Planer in der Regel im Massstab 1:100. Das erlaubt genügend Präzision, um Raumgrössen, Fluchtwege oder Möbelanordnungen zu überprüfen – und bietet zugleich noch ausreichend Flexibilität für Varianten und Anpassungen vor der Bauprojektphase.
Der Standort sollte bereits in der Machbarkeitsstudie geprüft werden. Wenn erst in der Vorprojektphase festgestellt wird, dass ein Standort ungeeignet ist, sind Mietverträge oder Kaufverträge oft bereits abgeschlossen.
Kontakt mit Nachbarn
Der Zeitpunkt für die Nachbarschaftsinformation hängt vom Projekttyp ab:
Bürobauten: Hier sind Nachbargebäude meist wenig betroffen.
Gewerbe und Industrie: Lärm, Licht oder Verkehrsaufkommen können die Anwohner stören. Dann lohnt sich ein frühzeitiger Infoabend. Beispiel: Bei einem Gewerbepark mit 2’500 Quadratmetern in Grenznähe zu einer Wohnzone lud Outlog alle Nachbarn zu einer Infoveranstaltung ein. Das stärkt das Vertrauen, fördert Akzeptanz und reduziert das Risiko einer Einsprache.
In der Regel sind die Reaktionen positiv, wenn frühzeitig und offen kommuniziert wird. Ängste (z. B. Lärm, Verkehrsbelastung) lassen sich oft durch Information entkräften. Negative Reaktionen entstehen meist dann, wenn Informationen fehlen.
Denkmalschutz & Ortsbildschutz
Bei Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gibt es häufig Zielkonflikte:
- Fassadenschutz schränkt Wärmedämmung ein
- Sprossenfenster müssen oft originalgetreu ersetzt werden
- Geländerhöhen (1 m Pflicht nach Baugesetz) stehen im Konflikt mit dem Erhalt der historischen Substanz
Hier ist Kommunikation wieder entscheidend – und das Verständnis, dass man durch kreative Lösungen (z. B. Anpassung moderner Absturzsicherungen ans historische Erscheinungsbild) Kompromisse erreichen kann.
Nachhaltigkeit und Labels
Je früher ein Label wie Minergie, LEED oder SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) gewählt wird, desto besser. Es gibt dafür nämlich oftmals konkrete Anforderungen, die sich auf Materialwahl und Arbeitsschritte auswirken und daher schon im Vorprojekt berücksichtigt werden müssen. Wer spät im Projekt noch ein Label «nachholen» will, verursacht Mehrkosten.
Kostenrahmen der Vorprojektphase
Die Kosten des Vorprojekts sind (wie schon bei der Machbarkeitsstudie) je nach Umfang und Projektart unterschiedlich hoch. Für ein Büroprojekt mit 1'000 Quadratmetern sind es schätzungsweise 15'000 bis 75'000 Franken. Die Spanne ergibt sich aus der Projektgrösse, dem Planungsstand, der Komplexität und der Anzahl Beteiligten.
Verglichen mit den möglichen Kosten für späte Korrekturen wegen fehlerhafter Planung ist das gut investiertes Geld!
Mögliche Risiken
- Kostenrisiko: Der Budgetrahmen muss transparent definiert sein. Nur so kennen die Planer die Erwartungen der Stakeholder und wissen, ob sie preislich optimiert oder mit einem hohen Designstandart arbeiten sollen.
- Terminrisiko: Auch hier zählt Transparenz in Bezug auf die Erwartungen. Viele Verzögerungen entstehen durch die Bearbeitungszeiten bei den Behörden, die man fest einplanen muss.
Fazit
Die Vorprojektphase ist weit mehr als ein formaler Zwischenschritt. Sie schafft Klarheit, Verbindlichkeit und Sicherheit – sowohl technisch als auch wirtschaftlich. Wer hier spart oder wichtige Themen aufschiebt, riskiert Verzögerungen, Konflikte oder ein nicht bewilligungsfähiges Projekt.
Du willst von der Erfahrung und dem Knowhow des Lenzburger Architekturbüros Outlog profitieren? Mehr Infos und Kontakt: https://www.outlog-architektur.ch/
