Darum ist der Erneuerungsfonds für jeden Stockwerkeigentümer so wichtig

Erneuerungsfonds

In diesem Interview dreht sich alles um das Thema Erneuerungsfonds. Wir erklären, was der Erneuerungsfonds überhaupt ist und warum er für Stockwerkeigentümer so extrem wichtig ist. Der Experte Christian Georg Brunner teilt sein Wissen und gibt wichtige Tipps, die jeder Stockwerkeigentümer kennen sollte.

Herr Brunner ist Vorsitzender der Geschäftsführung der SFGM (Schweizerische Fachstelle für Gebäudemanagement) und ausgewiesener Experte im Bereich Immobilienbewertung.

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Was ist ein Erneuerungsfonds?

In einen Erneuerungsfonds wird anteilsmässig von jedem Stockwerkeigentümer gleich viel Geld einbezahlt. Aus diesem Fonds werden die Renovationen und Sanierungen am Haus bezahlt.

Wichtig ist hier zu wissen, dass ein solcher Fonds nicht obligatorisch vorgeschrieben ist. Somit können die Eigentümer oder die Verwaltung selbst bestimmen, ob ein Erneuerungsfonds eröffnet und wie viel dort einbezahlt wird.

Oftmals wird, wenn ein Erneuerungsfonds eingerichtet ist, jedoch zu wenig Geld in diesen einbezahlt. Dies kann sich auf lange Dauer rächen.

Wie viel Geld muss in einen Erneuerungsfonds einbezahlt werden?

Damit dieser Betrag ermittelt werden kann, muss der Gebäudewert festgelegt werden. Ausgangslage bildet hier der Gebäudeversicherungswert, welcher durch die kantonale Gebäudeversicherung bestimmt wird.

Was ist der Gebäudeversicherungswert?

Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem Wert, der Wiederaufbaukosten. Es werden also die Kosten kalkuliert, welche anfallen würden falls das Gebäude in gleicher Grösse, mit gleichem Ausbaustandard, zum gleichen Nutzen und am gleichen Standort wieder aufgebaut würde. Der Grundstückspreis wird in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Aufteilung zwischen dem allgemeinen Teil und dem Eigenanteil (Wohnung):

Der Wert der Gebäudeversicherungspolice gilt als 100% des Gebäudewertes, wobei nun zwischen dem allgemeinen Teil und dem Eigenanteil unterschieden werden muss.

Zum allgemeinen Teil gehören unter anderem die Heizung, Fassade, Leitungen, Dach, Treppenhaus und die Liftanlage. Grundsätzlich gehört 70% des Gebäudewertes zum allgemeinen Teil.

Die restlichen 30% des Gebäudeversicherungswertes entsprechen dem Eigenanteil der Wohnanlage und sind für den Erneuerungsfonds irrelevant.

Der Erneuerungsfonds bezieht sich nämlich immer nur auf den allgemeinen Teil.

Um nun zu eruieren wie viel Geld jährlich in den Erneuerungsfonds eingezahlt werden sollte, wird der durchschnittliche Wertverlust aufgrund der Lebensdauer von Materialien herbeigezogen. Erfahrungen haben gezeigt, dass ein Neubau durchschnittlich 1% vom Neuwert pro Jahr verliert.

Daraus ergibt sich die einfache Rechnung des jährlichen Betrages, der in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden sollte:  1% Wertverlust von 70% des Gebäudeversicherungswertes. Dies ergibt 0,7% des Gebäudeversicherungswertes, welche jährlich in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden sollten.

Einfache Berechnungsformel für den einzuzahlenden Betrag pro Jahr

0.7% vom Gebäudeversicherungsneuwert pro Jahr sollte in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden.

Beispiel einer Sanierung von der Aussenfassade eines Objektes

Nehmen wir einmal an, dass eine Aussenfassade bei optimaler Ausführung durch den Unternehmer und einer optimalen Pflege 30 Jahre alt wird.

Die Sanierung der Aussenfassade wird beispielsweise mit 400’000 Franken budgetiert. Dieser Betrag wird nun durch 30 (Jahre) geteilt, wodurch die Summe von 13’333 Franken errechnet wird. Dieser Betrag zeigt einerseits auf, wie viel die Fassade jedes Jahr an Wert verliert und andererseits wie viel jährlich in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden sollte.

Der genannte Betrag muss also jährlich von der Stockwerkeigentümerschaft angespart werden, damit die Sanierung in 30 Jahren kostendeckend ist.

Wie viel bezahlen die Stockwerkeigentümer der Schweiz durchschnittlich ein?

Darüber hat die Fachhochschule Luzern eine spannende Studie veröffentlicht. Das Resultat dieser Studie ist folgende:

Etwa 90% der befragten Stockwerkeigentümergemeinschaften haben in diesem Fonds viel zu wenig Geld einbezahlt.

Der durchschnittliche Betrag welcher einbezahlt wird, ist lediglich ca. 0.1%. Somit ist klar, dass das Geld für die Sanierung vorne und hinten nicht reicht. Die Stockwerkeigentümerschaft muss im Sanierungsfall also in kurzer Zeit einen ganzen Haufen Geld herbeischaffen.

Gelder aus dem Erneuerungsfonds werden oft fälschlicherweise für Unterhaltsarbeiten benutzt

Unterhaltsarbeiten wie zum Beispiel das Streichen eines Fassadensockels oder das Ersetzen von Aussenfugen, sollten keinesfalls aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden.

Wir empfehlen grundsätzlich alle Unterhaltskosten aus separaten Rückstellungen der Eigentümer zu bezahlen. Grund dafür ist, dass der Erneuerungsfonds ausschliesslich den künftigen, vergleichsweise hohen, Sanierungskosten dient.   

Gleiches gilt auch für nicht gerügte und verjährte Mängel. Auch hier gilt es nicht auf den Erneuerungsfond zurück zu greifen. Um solchen Kosten vorzubeugen ist es äusserst ratsam, dass Garantiefristen der Unternehmer beachtet werden. Bei allfälligen Mängeln können so nämlich die Kosten auf die Unternehmer umgewälzt und Garantieansprüche geltend gemacht werden.

Wer entscheidet welche Gelder wozu verwendet werden?

Der Immobilienverwalter kann eine Empfehlung abgeben, wozu die gesparten Erneuerungsfondsgelder benutzt werden sollten. Den finalen Entscheid fällt jedoch die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Das Reglement der Eigentümergemeinschaft ist massgebend

Aus unserer jahrelangen Erfahrung haben wir festgestellt, dass Reglemente oft aus dem Internet herauskopiert werden. Diese sind jedoch meistens veraltet und nicht den aktuellen Bedürfnissen entsprechend formuliert sind. Ein guter Indikator dafür ist, ob der Erneuerungsfonds Bestandteil des Reglements ist oder nicht. Grundsätzlich empfiehlt es sich für die Reglementierung der Stockwerkeigentümerschaft eine Fachkraft bei zu ziehen.  

Wichtig zu wissen:

Bei einem Wohnungskauf, wird das Reglement der Eigentümergemeinschaft auch mitgekauft. Falls Änderungen an diesem Reglement vorgenommen werden sollten, bedarf es der Einstimmigkeit der Gemeinschaft.

Sollten Erneuerungsfondsgelder überhaupt investiert werden?

Bei der Investition der Erneuerungsfondsgelder ist auf die Laufzeit der Investition zu achten. Eine genaue Investitionsplanung hilft dabei Gelder zum benötigten Zeitpunkt liquide zur Verfügung zu haben.

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