Heute geht es – um es mal ganz bürokratisch auszudrücken – um Abweichungen des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand. Mit anderen Worten: um Baumängel. Kennst du deine Mängel-Rechte und -Pflichten als Eigentümer? Wie verhältst du dich, wenn du in oder an deinen eigenen vier Wänden einen Mangel entdeckst? Und welche Tipps, die bisher nirgends geschrieben stehen, habe ich dazu auf Lager? Genau darum geht es in der heutigen Folge.
Verschiedene Arten von Baumängeln
Mängel werden zunächst in zwei Arten unterteilt: in optische und technische Baumängel.
Ein optischer Mangel muss nicht immer behoben werden, denn vielfach liegt ihm eine subjektive Beurteilung zugrunde. Für den einen ist beispielsweise ein Fleckchen an der Wand bereits ein optischer Mangel, für einen anderen liegt das vielleicht noch im Toleranzbereich. Bei grossen Differenzen zwischen dem Erbauer und dem Besteller muss dann schon mal eine Expertise erstellt werden.
Wir konzentrieren uns nun im Folgenden auf die unterschiedliche Dauer der Garantieansprüche. Die Garantiefristen dauern 2, 5 oder 10 Jahre. Damit du deine Garantieansprüche auch wahrnehmen kannst, müssen grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein.
2 Jahre Garantieanspruch auf Mängel
2 Jahre Garantie hast du auf all deine elektrischen Geräte und Steckdosen. Zudem kannst du jederzeit Mängel deinem Unternehmer, der Verwaltung oder deinem Ersteller melden.
Als Eigentümer hast du das Recht, innerhalb von diesen 24 Monaten jeden Mangel sofort anzuzeigen. Bei kleineren Mängeln, die keine weiteren Schäden verursachen können, kannst du sie auch sammeln und zusammenfassen.
Aber aufgepasst: Bei Mängeln, die hingegen grössere Schäden verursachen können (beispielsweise ein Wasserschaden), musst du dich sofort melden. Ansonsten kann es geschehen, dass Folgeschäden wie zum Beispiel Schimmel an den Wänden nicht gedeckt sind.
Wichtig dabei zu wissen: Die Garantiescheine mit 2-jähriger Gültigkeit werden durch den Bauleiter oder Architekten von allen Unternehmern eingefordert. Diese müssen alle am gleichen Startdatum beginnen. Nämlich dann, wenn das Gebäude fertiggestellt ist. Wenn du nun eine Eigentumswohnung ein halbes Jahr nach ihrer Fertigstellung des Gebäudes erwirbst, dann kann es gut sein, dass die Garantiefrist schon läuft.
Frage vor Vertragsabschluss immer, ab wann die Garantiefristen beginnen.
Das sagt die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» zum Garantieanspruch:
Nach der SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist läuft ab dem Tag der Bauabnahme für die Dauer von 2 Jahren.
Exklusiver Tipp:
Der Bauleiter kann jedoch das Datum für den Beginn selbst bestimmen – und das ist dann im Optimalfall nach der Bauübergabe. Ich habe hier in manchen Fällen schon zwei bis drei Monate rausgeholt und so die Garantiefrist verlängert. Das steht in keiner SIA-Norm und ist ein Tipp exklusiv für dich. Dies ist vor allem relevant bei grösseren Bauten, die man in Etappen an die Eigentümer übergeben muss.
Wichtige Info zur 2-Jahres-Mängelgarantie:
Etwa zwei bis drei Monate vor Ablauf der 2-Jahres-Garantie muss dein Architekt oder GU eine Mängelaufnahme erstellen. Diese ist dann eingeschrieben an die jeweiligen Unternehmer zu senden. Es ist wichtig für dich zu wissen, dass die Erledigung vor Ablauf dieser Garantiefrist erfolgt. Zumindest müssen die Mängel schriftlich angezeigt werden.
5 Jahre Garantieanspruch auf Baumängel
Einen Garantieanspruch von 5 Jahren hast du bei verdeckten Mängeln. Diese Baumängel sind spätestens innerhalb von 7 Tagen dem Architekten, dem GU oder der Verwaltung zu melden.
Ein mögliches Szenario für so einen verdeckten Mangel wäre etwa ein Riss, der sich plötzlich nach 3 Jahren in der Wand bildet. Weitere mögliche Schäden dieser Kategorie sind auch Wasserschäden. Diese können mit der Zeit zum Vorschein kommen. Ein Grund wäre zum Beispiel eine undichte Schweissmuffe. Diese tropft jahrelang vor sich hin, bis sich plötzlich an der Wand ein Wasserfleck bildet.
Bei einem Mangel, der die 5-Jahres-Garantie betrifft, müssen alle im Zusammenhang stehenden Planer und Unternehmen per Einschreiben informiert werden. Dies muss innerhalb von maximal 7 Tagen geschehen. Wenn möglich, sollte die Information aber schneller vonstattengehen.
Neubeginn der Garantiefristen
Sobald ein Baumangel behoben wurde, gilt auf das reparierte Teil eine erneute Garantielaufzeit über 2 Jahre. Aber Achtung: Das gilt wirklich nur für dieses Teil und nicht für eines, das sich in unmittelbarer Nähe befindet.
10 Jahre Garantieanspruch auf Baumängel
Hier handelt es sich um Mängel, welche absichtlich schon bei der Ausführung, beziehungsweise der Abnahme durch den Unternehmer verschwiegen oder verheimlicht wurden.
Ein Beispiel: Du hast eine Wärmedämmung bestellt, die 18 Zentimeter dick war. Der Unternehmer hat dir diese Dämmung verkauft und verrechnet. Jedoch stellst du durch einen Zufall fest, dass die Dämmung nur 14 Zentimeter Dick ist.
Hier ist darauf hinzuweisen, dass du als Eigentümer die Pflicht hast, dem Unternehmer arglistiges Verschweigen dieses Mangels nachzuweisen. Daher ist eine perfekte Baudokumentation sehr wichtig.
Über die makellose Baudokumentation werde ich in den nächsten Folgen berichten.
Wichtig: Beim Flachdach kannst du auch eine Garantieverlängerung beim Unternehmer beantragen. Diese ist aber nicht kostenfrei, der Unternehmer verrechnet dir die jährlichen Kontrollen. Dabei checkt er immer wieder den Zustand des Flachdachs. Zudem hat er die Möglichkeit, kleinere Schäden sofort zu beheben. Diese Garantieverlängerung beginnt für dich aber schon ab Tag 1 der Bauabnahme.
Mein Tipp für dich: Frage deinen GU/Architekten immer, ab wann genau die Garantiefristen laufen.
Verwirkung der Mängelrechte
Deine Mängelrechte können aber auch verwirken. Das heisst, wenn du einen Mangel nicht in der obengenannten Frist rechtzeitig und ordnungsgemäss meldest, verwirkt er. Dann entfällt auch dein Garantieanspruch. Du akzeptierst damit sozusagen diesen Mangel und der Unternehmer muss diesen nicht mehr beseitigen.
Ablauf der Garantiefrist
Nach Ablauf gelten die Mängelrechte des Bestellers als verjährt. Der Unternehmer macht dann eine sogenannte Verjährungseinrede und teilt mit, dass er von den Garantieansprüchen befreit ist.
Viel Erfolg beim Hausbau – und denk daran: Erfolgreiches Bauen beginnt mit der richtigen Auswahl der Unternehmer und Experten.
Wenn du jetzt kurz vor der Vorabnahme oder Übergabe stehst, kann ich dir eine Begleitung als Bauherrenvertreter anbieten. Schreibe mir dazu eine Mail an marco@marcofehr.ch
Ich stehe für Bauqualität, Kosteneffizienz und Termineinhaltung.
Beste Grüsse, Marco
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