Wenn der Totalunternehmer das Berater Honorar einsparen will

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Natürlich ist es in der heutigen Zeit noch lukrativ eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Der Hypothekarzins ist extrem niedrig. Aber die Immobilien Preise sind hoch und der Boom lässt langsam nach. Natürlich auch jetzt mit der aktuellen Corona Grippe. Vorallem im Hochpreissegment und im Bereich Büroräumlichkeiten sind die Leerstandsziffern am steigen.

Trotzdem ist ein Haus oder Wohnungsbau immer noch spannend. Vorallem mit der “Festpreis Garantie” von einem Totalunternehmer. Was ist aber mit Festpreisgarantie gemeint und wie werden oftmals Probleme gelöst?

Das zeige ich euch heute an einem Beispiel von einem Fall der aktuell an mich herangetragen wurde.

Die Ausgangslage vom ehemaligen Bauherrn:

Es handelt sich um ein Einfamilienhaus in einer Überbauung von mehreren Parteien im Flachdachhausstil.

Der Bauunternehmer bietet die Holztafelbauweise (Fertighaus Elemente) an. Nun ist die Lage aber mit einigen Besonderheiten verbunden. Einerseits handelt es sich um Schwemmland (Absenkung Grundwassespiegel für die Bauzeit) Weiterhin sind hohe Berge in unmittelbarer Umgebung, welche die Verfügbarkeit der Sonne einschränken.

Das Ziel vom Bauherrn:

so nachhaltig und ökologisch zu bauen wie möglich, so energieautark zu werden wir möglich aber natürlich muss es bezahlbar bleiben und soll wirtschaftlich schon sinnvoll sein, d.h. eine Amortisierung der Gebäudetechnik muss statistisch gesehen gewährleistet sein vor Ablauf der Gerätelebensdauer.

Die Frage vom ehemaligen Bauherrn war folgende:

Wie schaffen wir es, dass wir “trotzdem” wir ja mit einem Totalunternehmer arbeiten, denen nicht auf den Schlips zu treten (das heisst, ihre Kompetenz infrage zu stellen etc.) aber trotzdem sicherzugehen, dass wir wirklich fundiert über die Sinnhaftigkeit diverser Gebäudetechnik gesamtheitlich beraten werden? Bisher ist seitens Totalunternehmer eine Erdwärmesonde budgetiert. Meiner Recherchen ergaben dass das eine sehr langlebige Technologie ist. Zusätzlich würden wir weitere Dinge in Betracht ziehen wollen: PV-Anlage, Fussbodenheizung mit Kühlfunktion, kontrollierte Wohnraumlüftung mit Enthalpietauscher (Feuchte und Wärmerückgewinnung) für den Winter (erstere drei gerne mit Anschluss an die Erdwärmesonde bzw die Sole-Wasser-Wärmepumpe), Grundausstattung “energiefokussiertes” Smart Home (Rollläden-, Lüftungs-, Lichtkontrolle). Die Hausdämmung wurde noch nicht definiert aber sollte natürlich ebenso überlegt gewählt werden, wenn wir schon “öko” bauen.

Da der Totalunternehmer eine Schreinerei/Holzbaufirma ist und sie intern keinen Gebäudetechnikexperten haben der all das Zusammenspiel und die Synchronisierung der o.g. Technikausstattung beurteilen kann, sagte man uns, sie würden dann die Lieferanten beauftragen damit (vorzugsweise Fa. xxxx). 

Mir ist das etwas zu kurz gegriffen, da die Firma sicher viel Expertise mitbringt, ich mir aber nicht vorstellen kann, dass das Gesamtsystem Energietechnik EFH auf diese Art wirklich unabhängig beurteilt und optimiert wird.
-> da stellt sich mir die Frage, zu welchem Zeitpunkt kann ein Unternehmer der den Auftrag bekommen hat, auch eine fachgerechte Antwort geben?

Gibt es deines Wissens nach so eine Beraterfunktion überhaupt?

Wir bräuchten vermutlich Dinge wie eine Sonnenverlaufsstudie, die die Umgebung mit einbezieht (die gängigen Onlinetools kenne ich, welche rein nach dem Sonnenstand gehen) u.a.. Wenn sich zB herausstellt, dass eine PV Anlage gerade so nicht amortisiert wird zB oder es noch andere Ideen der Energieerzeugung gibt, dann vermute ich mal, ändert sich damit vermutlich auf einmal sehr viel in der Sinnhaftigkeit gewisser technischer Ausrüstung. Vielleicht kommen dadurch auch wieder ganz andere Dämmungen oder Fenster in den Fokus, welche bei “Paket A” mit PV-Anlage gar nicht wirtschaftlich gewesen wären usw usw. Ich hoffe du weisst worauf ich hinaus will.

Wenn du Tipps hast für uns, wie wir uns dem Sachverhalt nähern können und wo wir gesamtheitliche Hilfe bekommen könnten, wären wir sehr dankbar. Momentan stehen wir etwas wie der Ochs vorm Berg, da wir die Komplexität des Themas nicht so recht strukturiert bekommen.

Meine Antwort und warum das so gefährlich sein kann:

  1. Ja so eine Beraterfunktion nennt man einen Bauherrenvertreter.

Zum einen kann ich einen Bauherrn in vielen Belangen beraten. Jedoch ist es auch wichtig, dass ich mir noch zusätzliches Wissen von anderen Experten dazu hole.

Hier ist es wichtig, dass bei hochkomplexen Projekten oftmals nicht nur ein Berater reicht. Du solltest nur einen Ansprechspartner haben, aber dieser sollte auch über ein Netzwerk verfügen, wo er tiefgründige Infos bekommt.

In meiner Online Bauherren Beratung bekommst du das komplette Wissen,welches wichtig ist und für deine aktuelle Situation richtig.

Bei der kompletten Überwachung in einem Bauherrenvertretungs Mandat, werde ich dich an einen Arbeitskollegen aus meinem Netzwerk weiterempfehlen.

Wann weiss denn der Kunde, wie viel er bezahlen muss?

Angenommen der Unternehmer für die Heizung, Klima und Kälte wird vergeben. Dann muss ein Beratungsgespräch mit dem zukünftigen Eigentümer stattfinden, um zu erfahren was er will

Dann muss eine Offerte erstellt werden. Erst danach kann die Zusage vom Bauherrn erfolgen.

Falls nun im optimalen Fall diese die zusage vom Bauherr kommt, dann muss geplant werden.

Eigentlich ist dann der Aushub schon in Arbeit.

Dann sind wir wieder beim Thema mit der rollenden Planung. Je kürzer der Abstand ist zwischen der Auftrags und Planfreigabe vom Bauherr zum effektiven installieren, desto mehr Fehler geschehen.

Dieses Konzept ist sehr bedenklich und sollte verhindert werden.

Der Totalunternehmer will Berater Honorar einsparen

Natürlich ist es sinnvoll das Wissen vom Unternehmer zu nutzen. Aber ein Unternehmer denkt auch immer an seine eigenen Vorteile. Wie zum Beispiel, an welchen Materialien habe ich die grösste Marge und welche Materialien kenne ich. Dabei gibt es noch viel mehr Materialauwahl.

Und vielleicht hätte ein Experte einen anderen Vorschlag erarbeitet. Dann wäre der gewählte Unternehmer vielleicht der falsche gewesen.

Meine Empfehlung. Hole dir immer eine zweite Meinung ein.

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