Blankoanteil – Stressanuität – Beleihungsauslauf – wichtig für Investoren

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Seit 30 Jahren ist Uwe Ehrlichmann als Experte im Bereich Bauspar- und Finanzierungen unterwegs. Er ist im Bereich Deutschlandweit unterwegs und hat auch viele Schweizer und Österreichische Kunden. Uwe wohnt auch schon seit etwa 2 Jahren in der Schweiz.

Was ist ein Blankoanteil?

Der Blankoanteil ist der Unterschied was der Verkäufer aufruft und das was die Bank das Objekt einschätzt.

Ein einfaches Beispiel:

Ein Objekt soll für 1 Million verkauft werden. Die Bank bewertet das intern mit 800’000. Der Blankoanteil ist demnach 200’000. Also die Differenz von Verkaufspreis zum Bank Bewertung Preis.

Der Beleihungswert ist auch der Wert, welcher tatsächlich und zu jeder Zeit auch zu einem späteren Zeitpunkt bei einem Verkauf erzielt werden kann.

Der Beleihungsauslauf

Dieser wird folgendermassen berechnet: Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Der Beleihungsauslauf lässt sich anhand folgender Formel berechnen: Beleihungsauslauf = Fremdkapital (Finanzierungsbedarf) / Beleihungswert (ca. 80-90% des Kaufpreises)

Dieser Beleihungsauslauf steht in direktem Zusammenhang mit der Höhe vom Zinssatz welcher die Bank ausspricht.

Oftmals erhöht die Bank den Zins wenn der Beleihungsauslauf unter eine Grenze fällt. Diese können bei 90% sein, dann bei 80% vom Beleihungsauslauf und so weiter. Die genaue Grenze kennt nur die jeweilige Bank.

Für Investoren ist dann auch die Vermögensbilanz wichtig

Dies zeigt Uwe anhand eines einfachen Beispiels auf:

Wenn für 1 Million ein Haus erworben wurde, ist der Blankoanteil bei 200’000. Nun hat der Eigentümer noch 300’000 auf dem Konto. Dann ist die Vermögensbilanz positiv, nämlich mit 100’000.

Wenn du als Eigentümer jetzt nochmals eine Wohnung kaufst für 1 Million, dann ist der Blankoanteil bei 400’000. Und 300’000 hast du auf deinem Konto. Dann ist deine Vermögensbilanz negativ um 100’000.

Was passiert bei einer Selbständigkeit?

Die Banken wollen eigentlich eine 1-3 jährige erfolgreiche Tätigkeit sehen. Wenn du jetzt oder deine Firma starke Schwankungen hat, mögen die firmen nicht unbedingt.

Die Banken wollen eine konstante und lineare Tätigkeit.

Was bedeutet Stressanuität beim Blankoanteil Thema?

Wenn die Bank einen Kredit ausgibt, dann prüft sie die möglichen Folgen bei einer Erhöhung von einem Kredit. Ein Beispiel wäre hier: Wenn der Eigentümer anstatt 1% Zins nun plötzlich 5 – 8% Zins zahlen müsste, was passiert dann?

Kann der Besitzer die Hypothek noch bezahlen?

Die Stressanuität wird jährlich neu geprüft. Daher ist hier permanent Vorsicht geboten damit man immer genug Sicherheiten hat.

Uwe’s Tipp:

Wenn du jetzt ein zweites oder drittes Gebäude als Renditeliegenschaft kaufst, dann gibt dir Uwe den folgenden Tipp: Verteile das Risiko auf mehrere Banken.

Uwe war auch schon in einer anderen Folge im Bauherren Podcast. Dort behandelten wir folgendes Thema: Wie investierst du als Schweizer erfolgreich in deutsche Immobilien. Hier gehts zum Blogartikel.

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Die 3 Speichen Regel wird von Uwe Ehrlichmann empfohlen

Diejenige Speiche welche oben steht, diese Anteile werden verkauft. Und dort wo die Speiche unten ist, diese Investitionen werden gekauft. Alle 10 Jahre dreht sich das Rad um einen Drittel.

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