Als Bauherr hat man es in der Schweiz nicht leicht… Ein Baumanagement-Büro kann bei zahlreichen komplexen Themen wertvolle Unterstützung für den Bauprozess bieten. Aber Vorsicht: Wie in jeder Branche gibt es auch hier kompetente und weniger kompetente Unternehmen.
Sven Schatt wird uns gleich 7 häufige Fehler nennen, die man bei der Zusammenarbeit mit einem Baumanagement-Büro unbedingt vermeiden sollte.
Sven hat vor fünf Jahren die Firma Siworks Immo AG gegründet, die auf die Bauherrenvertretung spezialisiert ist. Acht Bauherrenvertreter kümmern sich dort um mittlere bis riesige Projekte, vorwiegend in den Kantonen Zürich, Zug und Schwyz. Wenn du mehr über das spannende Berufsbild des Bauherrenvertreters erfahren möchtest, lege ich dir diesen früheren Baublog ans Herz.
1: Die richtige Wahl
Auf welche Merkmale muss ein zukünftiger Bauherr bei einem Baumanagement-Büro achten, damit er ein kompetentes Unternehmen erwischt? Sven kennt aus seinem Berufsalltag leider viele «Horrorgeschichten» von äusserst unseriösen und unfähigen Baumanagement-Büros. Verpasste Termine und keine Kontaktmöglichkeit mit dem verantwortlichen Büro – das darf natürlich nicht sein.
Einerseits muss man (wie eigentlich bei jeder Wahl eines Unternehmens) Referenzen des Baumanagement-Büros einholen. Hier muss man wirklich das Telefon in die Hand nehmen und bei den ehemaligen Bauherren konkret nachfragen, wie zufrieden sie mit der Zusammenarbeit waren. Trau dich als Bauherr ausserdem ruhig, Leute zu fragen, die in der Branche arbeiten und sich auskennen. Ich, aber auch Sven stehen dir gerne für Antworten und Empfehlungen zur Verfügung.
Referenzen des Büros genügen jedoch nicht: Das Entscheidende ist nämlich, welchen Projektleiter du bekommst.
«Du musst die Erfahrungen und Referenzen von genau dieser Person kennen – und nicht primär vom beauftragten Baumanagement.»
Dazu gehören auch die Ausbildung und das Netzwerk des Projektleiters. Zusätzlich wäre es wünschenswert, jemanden zu engagieren, der begeistert bei der Sache ist und einen gewissen Berufsstolz besitzt. Solche Dinge hörst du natürlich nur im persönlichen Gespräch heraus.
Weiter ist wichtig zu wissen, wer hinter der Firma steht. Wirkt der Inhaber noch aktiv mit und springt auch mal ein, wenn jemand ausfällt? Oder gibt es einen anderen Stellvertreter für deinen Projektleiter?
2: Verständnis fürs Honorar
«Die Vergütung von Baumanagement- und Architektur-Firmen wird in der Branche falsch gehandhabt.»
Sven spricht damit den Umstand an, dass in der Regel das Honorar an die Bausumme gekoppelt ist. Das heisst, je teurer das Bauprojekt wird, desto höher fällt auch die Vergütung aus.
Dies ist gleich in mehrfacher Hinsicht ungünstig. Einerseits stimmt es nicht, dass der Arbeitsaufwand der Planung für fünf Einfamilienhäuser so viel grösser ist als für ein Einfamilienhaus.
Andererseits schafft man so auch nicht die richtigen Anreize. Du willst als Bauherr ja nicht, dass dein Baumanagement ein möglichst teures Projekt anstrebt! Im Gegenteil sollte das Büro für Kosteneffizienz belohnt werden. Bei der Siworks Immo AG arbeitet man deshalb oft mit einer Gewinnbeteiligung; ein System, das vor allem für einen TU oder GU gut geeignet ist. Wenn dieser am Ende beispielsweise 1 Million unter dem Kostendach abrechnet, erhält er einen gewissen Prozentsatz davon als Bonus. Bei diesem System muss man allerdings darauf achten, dass nicht bei der Qualität gespart wird.
Die zweite faire Möglichkeit ist eine detaillierte und transparente Aufwandsschätzung nach monatlichem Stundenaufwand.
3: Frühe Kostenoptimierung
Punkt drei hat wieder etwas mit dem vorhin erwähnten «Systemfehler» zu tun: Durch die an die Bausumme gekoppelte Vergütung wird oft die Kostenoptimierung vernachlässigt.
«Die Projektkosten kann man nur am Anfang massgeblich steuern.»
Gemäss Sven definiert man 80 Prozent der Kosten bereits in der Vorprojektphase und bei der Auswahl der Gebäudehülle und der Heizsysteme. Danach gibt es für den Bauherrn keine Möglichkeit mehr, wirklich signifikante Kosteneingriffe zu unternehmen. Deshalb ist es wichtig, ein Baumanagement zu haben, das im Vorprojekt massgeblich mitarbeiten kann.
4: Gemeinsame Prozessdefinition
Sven und seine Mitarbeiter haben festgestellt, dass es dem Bauprojekt hilft, wenn sie die Prozesse vorgeben. Dies vereinfache die Zusammenarbeit im Team. Zu den betreffenden Prozessen gehören unter anderem das Submissionsprogramm sowie die Werkvertrags-, Mehrkosten-, Regie- und Zahlungsprozesse.
Denn für Sven ist klar: Auch wenn jedes Bauprojekt – wie es so schön heisst – ein Prototyp ist, so sind doch immer wieder dieselben Standardprozesse involviert.
5: Planung der Planung
Wir haben also gelernt, dass das Potenzial zum Geldsparen in der Planung am grössten ist. Deshalb braucht es nicht nur Terminprogramme für die Bauphasen, sondern auch für die Planung. Es gibt nämlich in dieser frühen Phase zahlreiche Zahnräder, die ineinandergreifen müssen. Auch muss der Bauherr seine Entscheidungstermine einhalten, um das Projekt nicht zu bremsen. Das alles geht nur mit einem klaren Fahrplan, an dem sich alle orientieren.
6: Schnittstellen klären
Der Architekt macht die Planung, das Baumanagement managt den Bau. Klingt einfach und einleuchtend, ist aber nicht immer selbstverständlich. Denn es herrscht oftmals zu wenig Klarheit darüber, was im Architektur- und im Baumanagement-Vertrag geregelt ist. Es muss klar sein, wer die Fachplaner führt, wer das ganze Projekt steuert und wer für den Bauherrn als Ansprechpartner fungiert.
«Die Schnittstellen müssen nachvollziehbar sein und der Bauherr muss wissen, wer wofür verantwortlich ist.»
7: Baubegehung vor Ort
Wir kommen zu unserem letzten Punkt und das passt sehr gut, denn dieser dreht sich auch um die letzte Phase der Realisierung. Zeit für den Bauherrn, sich vor Ort von der Arbeit zu überzeugen. Ein Anhaltspunkt gibt die Ordnung auf der Baustelle. Herrscht Unordnung, hat die Baumanagement-Firma etwas nicht im Griff.
Auch muss das Baumanagement die Qualität sicherstellen. Du als Bauherr kannst das ganz einfach selber kontrollieren. Mach doch zum Beispiel ein Foto von der gelieferten Dämmung und vergleiche das mit deinem Baubeschrieb. Du sollst das bekommen, wofür du bezahlt hast.
Mehr Infos
Hast du Interesse an einer Zusammenarbeit mit Siworks? Auf der Firmenwebsite findest du weitere Infos sowie Referenzen und ein Kontaktformular. Gerne gibt Sven Schatt auch unverbindlich und unentgeltlich bei einem Gespräch Auskunft, wenn du vor einer Herausforderung stehst. Siworks hat ausserdem einen eigenen Podcast, in dem es um die Arbeit des Bauherrenvertreters geht – hier kannst du reinhören!
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